Незарегистрированный договор аренды сроком 1 год

[Клодт]

Наслушался страхов, просмотрел десятки решений судов, но не смог понять, что делать идти в суд или сразу сдаваться.
Какие последствия для арендатора несёт нерегистрация договора аренды помещения заключённого на срок с 01.01 по 31.12, если прежний собственник (арендодатель) ошибочно считал, что такой договор госрегистрации не подлежит (якобы он до года), условия и сроки госрегистрации в договоре никак не прописаны. С 1 января по 16 мая арендная оплата исправно перечислялась согласно подписанного договора.
НО! Новый собственник считает такой договор незаключённым и даже ничтожным. Предоставил под роспись арендатору 10 мая новый договор с повышением цены в три раза. После отказа подписывать, перекрыл доступ к арендуемому помещению.
1. Может ли арендодатель добиться судебного решения о неосновательном обогащении в размере утроенной цены и аж с 1 января?
2. Что делать если помещение освобождено в соответствии с подписанным договором (предупреждение арендодателя о расторжении за 10 дней), а арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи и требует подписания договора с 1 мая и оплаты с 1 по 16 по новой цене?

 

[Erling]

незаключённым и даже ничтожным.

Какбэ незаключенность исключает ничтожность, так как нечему быть ничтожным. Но он действительно является незаключенным.

1. Может ли арендодатель добиться судебного решения о неосновательном обогащении в размере утроенной цены и аж с 1 января?

Нет, с чего бы. Он не может взять и установить размер НО. Он может его разве что доказать, ссылаясь на рыночные цены.

Добавлено через 2 минуты 26 секунд

2. Что делать если помещение освобождено в соответствии с подписанным договором (предупреждение арендодателя о расторжении за 10 дней), а арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи и требует подписания договора с 1 мая и оплаты с 1 по 16 по новой цене?

Собирайте все доказательства того факта, что вы в этом помещении не присутствуете. Например, документы, подтверждающие расходы на вывоз оборудования и офисной техники.

 

[Клодт]

Какбэ незаключенность исключает ничтожность, так как нечему быть ничтожным. Но он действительно является незаключенным.

Здесь наверное правильнее сказать "считается не заключённым" или "незарегистрированным" в таких определениях, если смотреть глубоко, есть различия. Вычитал в поисках истины http://zadnepr.sml.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=4&did=2 "Незарегистрированный договор - это промежуточное состояние заключаемой сделки, но выход из него иной, чем при нарушении правил о существенных условиях, а потому объединять их в одно понятие: "незаключенные договоры" неправомерно."

Добавлено через 14 минут 36 секунд

Он может его разве что доказать, ссылаясь на рыночные цены.

Возможно ли в суде твёрдо доказать, что цена договора действует и не может быть пересчитана на рыночные цены. Практики на этот счёт не нашёл.

Добавлено через 18 минут 46 секунд

Собирайте все доказательства того факта, что вы в этом помещении не присутствуете. Например, документы, подтверждающие расходы на вывоз оборудования и офисной техники.

Предполагаемая линия арендодателя - условия договора не действуют, сл-но он заключён на неопределённый срок, сл-но предупреждение о расторжении может быть признано только за три месяца, сл-но будь добр плати ещё за три месяца по ?? цене.

 

[Illegal]

1. Может ли арендодатель добиться судебного решения о неосновательном обогащении в размере утроенной цены и аж с 1 января?

за прошлый период полагаю, что нет. какая-то бумага свидетельствующая о размере стоимости все же есть, а на будущее могут цену спокойно поменять.

2. Что делать если помещение освобождено в соответствии с подписанным договором (предупреждение арендодателя о расторжении за 10 дней), а арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи и требует подписания договора с 1 мая и оплаты с 1 по 16 по новой цене?

собрать доказательства того, что вы съехали, в том числе, напишите письмо, где будет упомянуто, что вы съехали, между делом, чтобы получить подтверждающий ответ от арендодателя

 

[Erling]

Здесь наверное правильнее сказать "считается не заключённым" или "незарегистрированным"

Понимаете, буквально толкуя ст. 433 ГК следует признавать, что договор, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный, не заключен.
При этом, да, есть такое дело, что каждая из сторон, подписавших документ, который является выражением письменной формы ещё-не-заключенного договора, может требовать регистрации (читай - "заключения") этого договора. Поэтому договор какбэ незаключен, но определённые последствия порождает.

Возможно ли в суде твёрдо доказать, что цена договора действует и не может быть пересчитана на рыночные цены. Практики на этот счёт не нашёл.

Так договора-то и нет, ибо он не заключен.

условия договора не действуют, сл-но он заключён на неопределённый срок

Не понял, как второе следует из первого.

 

[Настя222]

Для начала хорошо бы расторгнуть действующий договор, поскольку признает его суд незаключенными или нет, еще неизвестно, а арендная плата будет начисляться.

Если арендодатель подаст иск о взыскании нового размера арендной платы, в связи с тем, что договор незаключен, можно пульнуть встречный иск о неосновательном обогащении (арендные платежи по незаключенному договору).

С другой стороны, скорее всего можно будет доказать фактическое пользование помещением. Как правило, каждый месяц сторонами договора подписываются акты. Наверняка есть платежки, о перечислении арендной платы и.т.д.

 

[Erling]

Для начала хорошо бы расторгнуть действующий договор, поскольку признает его суд незаключенными или нет, еще неизвестно, а арендная плата будет начисляться.

Признает:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

 

[Настя222]

Имела в виду, что незаключенность договора не обязательно будет основанием для взыскания чего-либо, поскольку может быть установлено фактическое пользование помещением.

 

[Клодт]

собрать доказательства того, что вы съехали, в том числе, напишите письмо, где будет упомянуто, что вы съехали, между делом, чтобы получить подтверждающий ответ от арендодателя

Благодарю всех кто ответил. Факт выезда документально зафиксирован. Сначала отправили письмо с предложением явится в ФРС в определённое время и предоставить документы на регистрацию, потом - несколько писем о расторжении и уведомлении, что съехали в всязи с невозможностью дальнейшего использования помещения по вине арендодателя, а арендодатель намерено их не получает. Про их ответ уже и разговора нет, а тем более об акте передачи.
С какой даты договор будет считаться расторгнутым?

Добавлено через 89 часов 34 минуты 7 секунд

Не понял, как второе следует из первого.

Если договора нет, а площади ранее по факту были заняты, то из чего исходить при определении сроков приёмки-передачи? Тем более когда арендодатель не жалает подписывать акт передачи.

 

[ya.gogen]

С какой даты договор будет считаться расторгнутым?

Сложный вопрос. Не ясно должен ли суд в этом случае исходить из того, что соглашение подлежит исполнению, или следует буквально истолковать указание закона о том, что незаключенные договоры не порождают для сторон прав и обязанностей. На сегодняшний день практика арбитражных судов противоречива, а однозначного мнения Высшего Арбитражного Суда РФ на этот счёт нигде не отражено. В данном случае лучше договариваться полюбовно.