Кадастровый паспорт здания

Добрый день, коллеги!

Согласно п.2 ст.1 федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о государственном кадастре недвижимости, Закон) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе.

В силу п.5 ст. 1 вышеуказанного Закона кадастровый учет осуществляется в том числе и в отношении зданий, помещений (далее - объекты недвижимости).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости либо изменением его уникальных характеристик (п.1. ст. 16 Закона).

Государственный кадастровый учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) - это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с индивидуально-определенными характеристиками (п.3 ст.1 Закона).

 

Таким образом, все вновь возведенные/измененные объекты недвижимости считаются надлежащим образом построенными только с момента их постановки на кадастровый учет.

 

Кадастровая деятельность - это выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении  объекта недвижимости работ по подготовке документов, имеющих сведения, необходимые для постановки такого объекта на кадастровый учет (далее - кадастровые работы) (п.4 ст. 1 Закона).

Статья 29 Закона о государственном кадастре недвижимости указывает на возможность осуществления кадастровой деятельности только физическим лицом, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера и устанавливает соответствующие требования для получения данного аттестата, в частности, на необходимость сдачи квалификационного экзамена.

 

Таким образом, осуществлять кадастровую деятельность может не каждое лицо, а только то, которое успешно сдало квалификационный экзамен и получило соответствующий аттестат кадастрового инженера.

 

Статья 14 Закона о государственном кадастре недвижимости определяет порядок предоставления сведений об объектах недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п.2. вышеуказанной статьи сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, могут предоставляться в виде:

1) кадастровой выписки об объекте недвижимости (см. пример в приложении);

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости (см. пример в приложении);

Кадастровая выписка – это документ с запрашиваемыми заявителем сведениями об объекте недвижимости (п.3 ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Кадастровый паспорт – это документ об объекте недвижимости, содержащий уникальные характеристики данного объекта (п.4 ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Понятие и виды уникальных характеристик объектов недвижимости указаны в статье 7 Закона о государственном кадастре недвижимости, в частности: кадастровая стоимость, кадастровый номер, месторасположение и т.д.

            Таким образом, и кадастровый паспорт и кадастровая выписка – это документы, в которых содержатся сведения об объекте недвижимого имущества, при этом отличие кадастрового паспорта от кадастровой выписки объекта недвижимости состоит в объеме представляемых сведений о данном объекте, т.е. кадастровый паспорт содержит все уникальные характеристики объекта, а выписка только тот объем сведений, запрашиваемый заявителем самостоятельно при оформлении соответствующего запроса (например, только кадастровая стоимость объекта).

Таким образом, при отсутствии сведений в государственном кадастре недвижимости хотя бы об одной уникальной характеристики объекта недвижимости выдается кадастровая выписка, на основании которой нельзя зарегистрировать какое-либо вещное право.

В настоящее время, кадастровый паспорт/ кадастровая выписка объекта недвижимости необходим для подготовки различного рода гражданско-правовых договоров, в которых следует точно определить предмет договора, например, договор аренды, договор купли-продажи, залога и т.д. Кроме того, при государственной регистрации договора аренды здания (помещения), его частей требуется представление кадастрового паспорта объекта недвижимости (п. 3 ст. 26 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

 

Статья 22 Закона устанавливает состав необходимых документов для проведения кадастрового учета объектов недвижимости. Одним из обязательных документов является технический план.

Технический план - это документ, содержащий сведения об объекте недвижимости, необходимые для его постановки на кадастровый учет (ст. 41 Закона).

            В настоящее время утверждены следующие формы технических планов:

• Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" (см. форму в приложении);
• Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" (см. форму в приложении).

Стоит отметить, что для получения разрешения на ввод вновь возведенного/реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию необходимо подготовка соответствующего технического плана объекта (постановление Правительства РФ от 1 марта 2013 № 175).

 

С 1 января 2013 государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществляет только в соответствии с требованиями Закона т.е. иные нормативно-правовые акты регулирующие данные отношения утратили свою силу.

Нормами Закона подготовка технических паспортов (аналог технического плана, но не содержащий координат месторасположения объекта на земельном участке и на местности в целом), для постановки на кадастровый учет вновь возведённого/измененного объекта недвижимости не предусмотрена (ст. ст. 43, 47).

Исключением является техническая инвентаризация и постановка на кадастровый учет объектов жилищного строительства (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 № 37).

Вышеуказанный вывод подтвержден Письмом Минэкономразвития от 3 июля 2013 № 13551-ПК/Д23.

 

Кроме того, необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства РФ от 30.04.2009 № 388 "О внесении изменений в Постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 № 921 и от 13 октября 1997 № 1301" была отменена обязательная норма о проведении плановой технической инвентаризации объектов недвижимого имущества не реже чем один раз в пять лет.

Таким образом, в настоящее время обязанности собственника объекта недвижимого имущества проводить обязательную техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества с изготовлением технического паспорта на данный объект действующим законодательством не предусмотрено.