ИП сдает квартиру, в которой ему принадлежит доля

[anna-tver]

Подскажите, есть физическое лицо, зарегистрированное как ИП. Оно сдает квартиру, в которой ему принадлежит 1/2, а вторая 1/2 принадлежит его супругу. Кто из владельцев квартиры в этой ситуации какие налоги должен будет платить?
Возможно ли чтоб платил только тот, на кого зарегистрировано ИП по ставке упрощенного налогообложения 6%?

Можно ли и нужно ли для этого сделать доверенность, например, от одного супруга другому, что тот имеет право сдавать квартиру и получать с этого доход (и соответственно платить налог)?

Или вариант только оформлять договор аренды на половину квартиры? А второй половиной вроде как арендаторы с юридической точки зрения пользоваться не будут?

 

[Зитц-председатель]

долевой собственностью могут распоряжаться только все дольщики, т.е. в договоре аренды они должны быть прописаны арендодателями. половина была бы возможна, если бы она была выделена в натуре.
доверенность тут не в тему.
налоги у нас в этом случае платит каждый сам за себя.

 

[anna-tver]

Спасибо. А что значит "выделена в натуре"?
Я правильно понимаю, что сдать половину квартиры в данном случае тоже невозможно?

 

[Зитц-председатель]

ну да, дольщики обладают правом собственности на ВСЮ квартиру целиком, поэтому половину сдавать нельзя. т.е. 2 дольщика сдают в аренду 1 объект недвижимости.
выдел доли в натуре - это когда например от 2 комнатной квартиры отделяется 1 комната и она передается в собственность кому-то одному из дольщиков, после чего остальные не имеют право туда входить без разрешения собственника. эту комнату он может сдавать, прописывать туда кого угодно итд. он же не может входить в чужие комнаты, но имеет право доступа на общую площадь : кухня, санузел, коридоры

 

[LikeMad]

Почему это половину сдавать нельзя?

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса.

Но в обязательном порядке потребуется согласие второго собственника. (Тут и несколько статей ГК, и ЖК) Но сдать можно и меньше половины, и вообще, любую часть (если больше половины, то доход в любом случае получат оба).

Но 248 ГК РФ

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Если заключить отдельное соглашение между собственниками, то доход сможет получать один (иначе делится поровну).

Ну и каждый, кто получил доход, платит свои налоги.

P.S. Может быть, имеет смысл в договоре на 1/4, если собственнику больше жить негде. Но со всеми подобными тонкостями, с конкретикой, лучше к юристу.

В результате, возможен вариант - Договор аренды 1/2 квартиры + Согласие второго собственника (можно в самом договоре или как приложение) + Соглашение между собственниками (приложение к договору). Тогда доход будет получать один, и тогда только он будет платить налоги.

 

[EnOt]

LikeMad, Все правильно Вы пишите!
Может сдавать ИП и налоги платить может платить только ИП.
И соглашение сторон согласие и прочее это можно оформить только для налоговой притом лишь в простой письменной форме! (простым смертным это не нужно).

п.с. надо сделать лайки и дис лайки на форуме чтобы людей в заблуждение не вводили.

 

[anna-tver]

А можете пояснить некоторые моменты?

В моей ситуации фактически квартира сдается почти целиком (заперт чулан). Все собственники (супруги) согласны квартиру сдавать и вообще никто никаких своих отдельных интересов не имеет. Но у одного есть ИП и с помощью этого ИП хочется сократить налоги. Вариант "не платить налогов" не рассматривает, так как соседи уж очень бдительные и кляузу накатают. Дополнительная сложность: оба собственника нерезиденты РФ, соответственно без ИП должны платить 30% ПДН.
Поэтому задача - заплатить 6% от цены аренды квартиры.

Собственник без ИП свое согласие на сдачу квартиры должен оформить как? Нотариальной доверенностью? Или просто распиской? На имя второго собственника или на ИП?

В договоре найма жилья с будущими арендаторами для того, что собственник можно прописывать, что сдается вся квартира кроме чулана или нужно писать, что сдается половина квартира? Чтоб у второго собственника не возникало обязанности платить его налог в 30%.

 

[LikeMad]

В моей ситуации фактически квартира сдается почти целиком (заперт чулан). Все собственники (супруги) согласны квартиру сдавать и вообще никто никаких своих отдельных интересов не имеет.

Это как хотите. Но тут еще есть интересы того, кто берет аренду.

Собственник без ИП свое согласие на сдачу квартиры должен оформить как? Нотариальной доверенностью? Или просто распиской? На имя второго собственника или на ИП?

Проще всего прямо в договоре согласие выразить и в простой письменной форме (если и сам договор так делаете).
Если делать отдельно, то нужно три экземпляра. Один себе, один второму и третий к договору тому, кто берет аренду. По сути это становится неотъемлемой частью договора.
И причина проста, тому кто платит, нужны основания платить. Если нет согласия всех, то вопрос кому платить и сколько.

А вот соглашение между собственниками лучше отдельно, но прописать в нем, что оно в рамках договора такого-то и в случае отказа обязан уведомить ... Можно и в самом договоре (но тогда он будет между тремя лицами, что может вызвать сложности некоторые). И копия (а лучше оригинал) тому кто арендует (иначе он должен платить двоим, у него нет оснований платить только одному).

В договоре найма жилья с будущими арендаторами для того, что собственник можно прописывать, что сдается вся квартира кроме чулана или нужно писать, что сдается половина квартира? Чтоб у второго собственника не возникало обязанности платить его налог в 30%.

Лучше всего меньше половины. Если больше половины, то платят налоги все (второй может платить соразмерно, но в любом случае он сдает свою часть и получает доход, даже если отказывается от него в пользу второго). Если ровно 50%, то возникает вопрос, а где он сам живет (если у него больше нет жилплощади и он реально там часто появляется). Иначе договор могут признать фиктивным (например после проверки Прокуратуры по жалобе соседей).

 

[EnOt]

у Вас собственники супруги.
По договору делаете ИП основным Арендодателем.
В договоре прописываете что согласие ФИО (второго собственника) получено и приписку ФИО с условиями аренды согласна подпись.

Согласие по распоряжению общим имуществом супругов презюмируется.
в крайнем случае можно оформить нотариальное согласие (но это перебор))

Двойного налогообложения возникать не должно (ведь один супруг не платит еще 13% с зарплаты другого супруга потому что они семья и ведут общее хозяйство-общий доход?).

Кто получает основной доход тот и должен платить налог. В вашем случае будет ИП.
В договоре пишите что сдаете всю квартиру целиком (про закрытые чуланы указывать не обязательно).
Да и все. Самая простейшая процедура. Договор кроме арендатора и арендодателя никакие контролирующие органы не видят.(Пока сами не затребуют)
Налоговая видит только налоги которые вы самостоятельно исчисляете и платите.
и сумма в договоре аренды может быть любая (не обязательно полная).