взыскание задолженности по договору аренды

[Базар]

Собственник перехитрил сам себя...))
В Договоре аренды ИП-шник выступает как "ДУ", а действует по доверенности. В этом и загвоздка. А должен был действовать, либо как "ДУ", на основании ДДУ или как ИП, но на основании ДА с собственником, и далее заключать ДСА. Или на основании доверенности, как в данном случае, но Арендодатель - сам собственник, а подписывает ИП-шник, по доверенности.

Если смотреть Договор аренды, представленноый в АС, ИП-шник предстает, скорее, в роли мошенника...))

 

[мишель]

а все, скорее всего, из-за экономии на налогах - 6% или 13%.

 

[lic]

Если не через ИП, то по другому, думаю, никак не взыскать с арендатора долг.
Физ лицу вообще требовать нечего, так как договора с должником нет...

Неосновательного обогащения можно требовать. Если, конечно, акт приема-передачи земли подписан. Опять же, это не АС.

 

[Главный Адвокат Страны]

Решили, что ДДУ будут подавать на регистрацию.

Прослушали запись заседания. Судья делает упор на то, что в доверенности выданной собственником ЗУ (физ лицом) указано что доверенное лицо : подписывает от моего имени договоры.... То есть судью смущают именно эти слова "от моего имени". Но в этой же доверенности указано, что доверенное лицо может получать причитающиеся доверителю деньги.

В общем менять требования не будем. Просто дополнительно представим ДДУ.

 

[Главный Адвокат Страны]

Неосновательного обогащения можно требовать. Если, конечно, акт приема-передачи земли подписан. Опять же, это не АС.

Подписан. Но пока будем биться в АС.

 

[Главный Адвокат Страны]

Собственник перехитрил сам себя...))
В Договоре аренды ИП-шник выступает как "ДУ", а действует по доверенности. В этом и загвоздка. А должен был действовать, либо как "ДУ", на основании ДДУ или как ИП, но на основании ДА с собственником, и далее заключать ДСА. Или на основании доверенности, как в данном случае, но Арендодатель - сам собственник, а подписывает ИП-шник, по доверенности.

Если смотреть Договор аренды, представленноый в АС, ИП-шник предстает, скорее, в роли мошенника...))

Почему ИП не может быть ДУ? Согласно ГК РФ именно ИП может быть ДУ.

 

[Tugodum]

Как то у Вас всё запутано. Если ИП действовал на основании ДДУ, должен быть ДДУ. Тогда всё решается.
Если ИП действовал на основании доверенности, даже с правом получения денег по договору, Арендодателем в договоре должен быть доверитель - физ лицо-собственник. Доверенность даёт лишь право действовать от имени доверителя и в его интересах. То есть право поставить свою подпись в договоре, которая будет приравниваться к подписи собственника в данном случае.
Правомочие быть стороной этого договора аренды должно быть основано на ДДУ, ДСУ, купле-продаже, в конце концов. Но никак не на доверенности. Вопрос судьи, как ИП сдал в аренду чужой участок, вполне обоснован =)
А выгодоприобретателем в договоре прописан собственник?

 

[Главный Адвокат Страны]

Как то у Вас всё запутано. Если ИП действовал на основании ДДУ, должен быть ДДУ. Тогда всё решается.
Если ИП действовал на основании доверенности, даже с правом получения денег по договору, Арендодателем в договоре должен быть доверитель - физ лицо-собственник. Доверенность даёт лишь право действовать от имени доверителя и в его интересах. То есть право поставить свою подпись в договоре, которая будет приравниваться к подписи собственника в данном случае.
Правомочие быть стороной этого договора аренды должно быть основано на ДДУ, ДСУ, купле-продаже, в конце концов. Но никак не на доверенности. Вопрос судьи, как ИП сдал в аренду чужой участок, вполне обоснован =)
А выгодоприобретателем в договоре прописан собственник?

Да) запутано) поэтому распутываю... ДДУ указан в договоре аренды, но его нет ... по крайней мере мне клиент не передал. Сейчас я хочу его "найти" и подать на регистрацию в ФРС.

 

[Tugodum]

Сейчас я хочу его "найти" и подать на регистрацию в ФРС.

А чего этим Вы собираетесь добиться? Консультант прям сразу ссылку выдал с интересным абзацем:

Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него. (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012)

Вам же нужно, в конечном итоге, не в отношениях между собственником ЗУ и ИП разобраться, а долг за аренду взыскать.
А на момент передачи в аренду зарегистрированного ДДУ не было. У должника хороший простор бомбардировать этот договор аренды.

 

[Главный Адвокат Страны]

А чего этим Вы собираетесь добиться? Консультант прям сразу ссылку выдал с интересным абзацем:

Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него. (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012)

Вам же нужно, в конечном итоге, не в отношениях между собственником ЗУ и ИП разобраться, а долг за аренду взыскать.
А на момент передачи в аренду зарегистрированного ДДУ не было. У должника хороший простор бомбардировать этот договор аренды.

Спасибо, а вы какой видите выход в данном случае. И, да, есть иная практика, например :


РЕШЕНИЕ АС МО Дело № А37-91/2015т от 08 апреля 2015 г.

 

[Крыс]

Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него. (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012)

Полагаю, эта практика применима была бы, в случае если Собственник вдруг ни с того ни с сего заявил о взыскании арендной платы с арендатора по договору аренды, заключённому ДУ действующего на основании не зарегистрированного ДДУ. В настоящем же случае мы имеем добросовестное поведение ДУ, взыскивающего с недобросовестного арендатора - коммерса задолженность по ДА

 

[Главный Адвокат Страны]

Крыс,
мишель,
lic,
Tugodum,
INFINITI,
юрфинанс,
Базар,
Всем спасибо за участие в теме)!!!

УФФФФ:yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo:
Торжественно объявляю, процесс сегодня выиграла:yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo::yahoo:

 

[Tugodum]

Только собрался отписаться, а тут всё...
Позиция была изначальная? ДДУ нашли?

 

[юрфинанс]

Торжественно объявляю, процесс сегодня выиграла

Поздравляю!!!
Судья согласилась, что спор между ООО и ИП?

 

[Tugodum]

Всё же не могу остаться равнодушным.

РЕШЕНИЕ АС МО Дело № А37-91/2015т от 08 апреля 2015 г.

Довольно интересно они трактуют позицию Президиума ВАС. Насколько я её понимаю, незарегистрированный ДДУ создаёт правовые последствия только для его сторон. А третья сторона, в данном случае Арендатор, тут как бы ни при чём. Конечно, наверняка можно было бы и доказать наличие фактических арендных отношений и т.п., но это уже другая история.
П. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73:
"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию."

Я понимаю, что в арбитражных судах ребята авторитетные, что с точки зрения здравого смысла это довольно адекватно. Но зачем тогда вообще законодателем предусмотрены нормы ст. 1017, 433 ГК и проч, носящие явно императивный характер?

Полагаю, эта практика применима была бы, в случае если Собственник вдруг ни с того ни с сего заявил о взыскании арендной платы с арендатора по договору аренды, заключённому ДУ действующего на основании не зарегистрированного ДДУ. В настоящем же случае мы имеем добросовестное поведение ДУ, взыскивающего с недобросовестного арендатора - коммерса задолженность по ДА

Если бы собственник заявил, который в ДА никак не фигурирует, ему, по данному основанию, вполне могли бы отказать из-за отсутствия договорных отношений между собственником и арендатором. Тут и ДДУ и сам ДУ как то ни при чём.
Во втором случае:
Вот ДУ ли он? =) Ведёт себя добросовестно, а, с формальной точки зрения, ДУ не является. Но договор у него есть.

 

[Главный Адвокат Страны]

Только собрался отписаться, а тут всё...
Позиция была изначальная? ДДУ нашли?

Да позиция менялась на глазах моя, так как ходатайство о переносе заседания суд отклонил))) пришлось принимать решение в заседании и идти в атаку с чем есть.

 

[Главный Адвокат Страны]

Поздравляю!!!
Судья согласилась, что спор между ООО и ИП?

Я представила экз подписанного ДДУ на который имелась ссылка в ДА. На что судья тут же запросил регистрацию ДДУ в ФРС. Я попросила дать нам время на представление доп документов. Суд отказал.

В этот момент ответчик "восстал" мол, отказываюсь от всего.

Но согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов отсутствием государственной регистрации передачи нежилого помещения в доверительное управление. ДА им был подписан. Акт приема передачи ЗУ также. ЗУ использован, акт сверки подписан. Сам собственник был привлечен в процесс как третье лицо.

Таким образом, считаю, что доводы ответчика не состоятельны. Права и законные интересы его не нарушены.

Все. На этом Судья ушел совещаться.
Резолютивная часть: удовлетворить.

 

[юрфинанс]

Ответчиком не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов отсутствием государственной регистрации передачи нежилого помещения в доверительное управление.

Отличная формулировка!!!