Покупаем недвижимость и нет документов об оплате прошлому владельцу

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
Добрый день!
Ситуация следующая - покупаем земельный участок со складом, нам предоставили правоустанавливающие документы, в марте этого года была сделка по купле-продаже от юр.лица к физ.лицу, все зарегистрировано, но в договоре купли-продаже стоит оговорка, что оплата в течение 1 года после регистрации сделки.
Могут ли у нас в последующем возникнуть проблемы, что прежний собственник не получил деньги по сделке от марта 2017 года?
 

Сергей Д.

Активист
31 Авг 2009
15,553
8,630
г. Чехов М.О.
Добрый день!
Ситуация следующая - покупаем земельный участок со складом, нам предоставили правоустанавливающие документы, в марте этого года была сделка по купле-продаже от юр.лица к физ.лицу, все зарегистрировано, но в договоре купли-продаже стоит оговорка, что оплата в течение 1 года после регистрации сделки.
Могут ли у нас в последующем возникнуть проблемы, что прежний собственник не получил деньги по сделке от марта 2017 года?

если оплата после регистрации, то это обременение - ипотека в силу закона. Т.е. новый собственник не сможет распорядиться недвижимостью пока не внесет оплату и соответствующие изменения в Реестр.
Что указано в выписке из ЕГРП на этот счет?
 
  • Мне нравится
Реакции: yagodka_8408

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
если оплата после регистрации, то это обременение - ипотека в силу закона. Т.е. новый собственник не сможет распорядиться недвижимостью пока не внесет оплату и соответствующие изменения в Реестр.
Что указано в выписке из ЕГРП на этот счет?

Ограничений и обременений нет в выписке из ЕГРП.
 

dzokond

Активист
28 Окт 2013
1,825
615
Могут ли у нас в последующем возникнуть проблемы, что прежний собственник не получил деньги по сделке от марта 2017 года
могут. прежний собственник может потребовать признать сделку несостоявшейся в связи с неоплатой в установленные сроки
 
  • Мне нравится
Реакции: yagodka_8408

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
если оплата после регистрации, то это обременение - ипотека в силу закона. Т.е. новый собственник не сможет распорядиться недвижимостью пока не внесет оплату и соответствующие изменения в Реестр.
Что указано в выписке из ЕГРП на этот счет?

Сделка была между заинтересованными лицами, чтобы ЮЛ не платило налоги большие с продажи имущества.
 

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
если оплата после регистрации, то это обременение - ипотека в силу закона. Т.е. новый собственник не сможет распорядиться недвижимостью пока не внесет оплату и соответствующие изменения в Реестр.
Что указано в выписке из ЕГРП на этот счет?

В договоре купли-продажи идет указание, что залог в силу закона по п. 5 ст. 488 ГК РФ у Продавца до момента полной оплаты не возникает
 

Сергей Д.

Активист
31 Авг 2009
15,553
8,630
г. Чехов М.О.
В договоре купли-продажи идет указание, что залог в силу закона по п. 5 ст. 488 ГК РФ у Продавца до момента полной оплаты не возникает

а после оплаты что тогда?

как прошла регистрация договора в Росреесте?
 

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
а после оплаты что тогда?

как прошла регистрация договора в Росреесте?

Все зарегистрировано, продавец прислал сканы договора и выписки из ЕГРП с печатями.
Я правильно понимаю, что загвоздка в том, что даже при наличии данной записи все равно должны были оформить залог до полной оплаты?
 

Сергей Д.

Активист
31 Авг 2009
15,553
8,630
г. Чехов М.О.
Все зарегистрировано, продавец прислал сканы договора и выписки из ЕГРП с печатями.
Я правильно понимаю, что загвоздка в том, что даже при наличии данной записи все равно должны были оформить залог до полной оплаты?

эту тему уже обсуждали на форуме... и сам сталкивался: если до регистрации договора расчет не произведен полностью или частично, то возникает ипотека в силу закона и раньше на свидетельстве ставили обременение: обременение залог, ипотека в силу закона, сейчас по идее должны вносить в ЕГРП. Ну сами посудите, покупатель не выполнил своих обязательство по договору, не оплатил... то как можно считать что ему перешло право собственности?
 
  • Мне нравится
Реакции: yagodka_8408

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
эту тему уже обсуждали на форуме... и сам сталкивался: если до регистрации договора расчет не произведен полностью или частично, то возникает ипотека в силу закона и раньше на свидетельстве ставили обременение: обременение залог, ипотека в силу закона, сейчас по идее должны вносить в ЕГРП. Ну сами посудите, покупатель не выполнил своих обязательство по договору, не оплатил... то как можно считать что ему перешло право собственности?

Я понимаю, раз нет оплаты прошлой сделки, то новая продажа некорректна.
Наличие пункта в договоре про не возникновение залога это чушь?
 

Сергей Д.

Активист
31 Авг 2009
15,553
8,630
г. Чехов М.О.
Я понимаю, раз нет оплаты прошлой сделки, то новая продажа некорректна.
Наличие пункта в договоре про не возникновение залога это чушь?

т.е по факту недвижимость не оплачена и право собственности не перешло... и как вообще можно ею распоряжаться?

в договоре написать можно чего угодно, но есть закон - он выше любого договора и Росреестр не должен был пропустить эту сделку. Либо они проглядели либо тут была "заинтрересованность", НО дальше связываться с такой недвижимостью очень рискованно (не корректно это не совсем применимое слово в данном случае), т.к. можно поломать в суде первый договор
 
  • Мне нравится
Реакции: yagodka_8408

yagodka_8408

Местный
14 Май 2009
796
54
Москва
т.е по факту недвижимость не оплачена и право собственности не перешло... и как вообще можно ею распоряжаться?

в договоре написать можно чего угодно, но есть закон - он выше любого договора и Росреестр не должен был пропустить эту сделку. Либо они проглядели либо тут была "заинтрересованность", НО дальше связываться с такой недвижимостью очень рискованно (не корректно это не совсем применимое слово в данном случае), т.к. можно поломать в суде первый договор

Спасибо огромное за помощь, будем думать что делать дальше.
 

Заводной

Местный
16 Сен 2016
298
105
Москва
Полагаю иначе - покупать можно.
Само по себе условие об оплате после регистрации - вполне законно. Да, в силу ГК РФ должна была быть ипотека, но стороны договорились, что ипотека не возникает - это закон допускает. То есть продавец сам не позаботился о том, как обеспечить свою оплату.
В случае неоплаты первоначальный продавец будет вправе расторгнуть договор купли-продажи, но этот факт не сделает этот договор недействительным. Недейсвтительность сделки и расторжение - разные правовые институты. Хочешь - расторгай, но участок назад не получить, т.к. он уже во владении третьего лица. Первоначальный продавец сможет только возмещать убытки от первого покупателя, т.к. для виндикационного иска по ст. 301 ГК РФ места нет (последний покупатель не является незаконным владельцем).
Но вообще, конечно, в условиях нашей судебной системы подстраховаться лишним не будет.
 
  • Мне нравится
Реакции: Illegal и yagodka_8408

Illegal

Местный
16 Фев 2009
457
103
Я понимаю, раз нет оплаты прошлой сделки, то новая продажа некорректна.
Наличие пункта в договоре про не возникновение залога это чушь?

да вы что, это допускается законом, стороны могут договориться, что залог в силу закона не возникает, тогда в реестр он не вносится и его юридически нет

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.