Уважаемые юристы, помогите неюристу. Контрагент прислал договор, я, как бухгалтер, могу его посмотреть, но ни одной юридической тонкости не знаю... На что в договоре обратить внимание? Что поправить? Мы - арендаторы. Буду очень благодарна, если вы поможете защитить наши права! Спасибо, товарищи специалисты!
-----------------------------------------------
____________________, далее именуемое «Арендодатель», в лице Генерального директора ________________________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и
_______________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице __________________________________________________ ___________, действующего на основании ____________________, с другой стороны, которые именуются в дальнейшем по отдельности или совместно «Сторона» или «Стороны» соответственно, заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом доме, на втором этаже, общей площадью _____ кв.м., находящееся по адресу: ____________, кадастровый (или условный) номер ____________ (далее по тексту «объект», «помещение», «имущество»), принадлежащее Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии __________, выданном _______________________________.
1.2. Помещение предоставляется Арендатору для использования в качестве офиса. Вид деятельности Арендатора – _______________________________________.
1.3. Помещение передается в аренду на срок с даты передачи помещения Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи и до 31 июля 2015 года (включительно).
1.4. Настоящий договор подлежит государственной регистрации. Государственную регистрацию договора осуществляет Арендатор своими силами и за свой счет. Арендодатель обязуется в десятидневный срок с момента подписания настоящего договора передать Арендатору весь комплект необходимых для осуществления государственной регистрации договора надлежаще заверенных документов (учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ).
Регистрация дополнительных соглашений к договору осуществляется силами Арендодателя, расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию дополнительных соглашений стороны несут поровну. Если Арендодатель самостоятельно оплатил государственную пошлину, то Арендатор обязан компенсировать Арендодателю расходы по оплате государственной пошлины в течение 5 (пяти) рабочих дней после регистрации изменений на основании счета Арендодателя.
1.5. Положения настоящего Договора, в том числе по расчетам, приему помещения, а также его эксплуатации, обязанностям сторон по содержанию помещения, в соответствии с требованиями ч.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ распространяются на отношения Сторон, возникшие с момента подписания настоящего Договора Сторонами, независимо от даты государственной регистрации настоящего Договора и подлежат обязательному исполнению.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. Передать Арендатору Помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, по Акту приема-передачи не позднее «__»________________ 2012г.
2.1.2. В пределах срока действия договора аренды обеспечивать Арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое Помещение.
2.1.3. По мере необходимости производить капитальный ремонт помещения.
2.1.4. Не вмешиваться в оперативно-хозяйственную, финансовую деятельность Арендатора при надлежащем исполнении последним условий договора. Не препятствовать нормальной эксплуатации объекта аренды, законной деятельности Арендатора на объекте.
2.1.5. Нести иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Принять Помещение во временное владение и пользование и своевременно возвратить его Арендодателю по окончании срока аренды (а также при досрочном расторжении договора) по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа в полной сохранности.
2.2.2. Использовать Помещение в соответствии с его целевым назначением (разрешенным использованием), условиями Договора и действующим законодательством.
2.2.3. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также другие платежи, предусмотренные настоящим договором, нести расходы на содержание имущества.
2.2.4. Нести ответственность за состояние Помещения, расходы на содержание, текущий ремонт Помещения.
2.2.5. Использовать Помещение в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством, соблюдая санитарные, противопожарные, технические и иные обязательные нормы и правила; подключать и использовать электроустановки и теплоустановки только при соблюдении правил электробезопасности и пожарной безопасности.
2.2.6. При осуществлении своей деятельности самостоятельно своими силами и за свой счет согласовать свое размещение, а также все, что связано с осуществлением своей деятельности в Помещении с органами пожарного, санитарно-эпидемиологического, экологического, архитектурного, технического, энергетического надзора и другими государственными и муниципальными органами, уполномоченными организациями, если это необходимо в соответствии с Договором или действующим законодательством.
2.2.7. Не производить в помещении без письменного разрешения Арендодателя перенос инженерных коммуникаций, прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования;
2.2.8. Содержать арендуемое Помещение, их инженерное оборудование и системы в полной исправности и в порядке, предусмотренном санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами, установленными соответствующими нормативными актами РФ, обеспечивать за свой счет охрану, уборку Помещения, вывоз мусора, а в случае нанесения по своей вине ущерба помещению, за свой счет, возместить причиненный реальный ущерб в подтвержденном размере, включая производство необходимого ремонта.
2.2.9. Своевременно и за свой счет в течение срока аренды по мере необходимости осуществлять текущий ремонт Помещения, его составных частей и элементов.
2.2.10. Возместить ущерб Арендодателю, в случае пожара либо аварии, возникших в арендуемом Помещении по вине Арендатора, или восстановить нарушенное собственными силами и за свой счет путем проведения восстановительного ремонта. Арендатор несет ответственность перед третьими лицами за последствия пожаров и аварий, возникших по вине Арендатора, в т.ч. за вред нанесенный жизни и здоровью людей.
2.2.11. Немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящим нанести) Имуществу ущерб и своевременно принимать все возможные разумные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения Имущества. За свой счет устранять возникшие по вине Арендатора аварии, пожары и их последствия.
2.2.12. Обеспечить возможность посещения Помещения представителями Арендодателя, государственных и муниципальных органов, уполномоченных организаций в соответствии с договором и законодательством. Устранять нарушения, выявленные в процессе проверок.
2.2.13. Не заключать договоры и не вступать в сделки без письменного разрешения Арендодателя, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в том числе переход их иному лицу (договоры субаренды, договоры залога, внесение права на аренду имущества или его части в уставной капитал предприятия и др.).
2.2.14. В случае сдачи Помещения в субаренду с согласия Арендодателя срок действия договоров субаренды не может превышать срока действия договора аренды. При этом досрочное прекращение действия договора аренды влечет за собой прекращение действия договоров субаренды. Ответственность за действия субарендаторов перед Арендодателем несет Арендатор.
2.2.15. В случае намерения воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора.
2.2.16. По истечении срока действия договора, а также в случае досрочного расторжения освободить Помещение от своих материальных ценностей и передать Помещение Арендодателю по передаточному акту в срок, установленный договором аренды.
2.2.17. Несет иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством.
2.3. Арендодатель вправе:
2.3.1. Требовать от Арендатора своевременного приема Помещения во временное владение и пользование за плату и своевременного возврата Помещения после окончания срока аренды.
2.3.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения арендной платы и иных платежей.
2.3.3. Входить в Помещение в рабочие дни в рабочее время в присутствии представителя Арендатора для проверки технического, пожарного, санитарно-гигиенического состояния Помещения, соответствия условий использования Помещения и деятельности Арендатора разрешенному использованию Помещения и иным условиям Договора или требованиям законодательства, для проведения технических и иных необходимых проверок, ремонтных и профилактических работ, а также для обеспечения выполнения Арендатором своих обязательств, предусмотренных Договором или законодательством.
2.3.4. Входить в Помещение в сопровождении сотрудников специальных служб в любое время суток в любые дни недели (в том числе в выходные и праздничные дни), в том числе посредством вскрытия Помещения, в случаях, не терпящих отлагательства, в том числе в случае наступления или угрозы наступления событий и обстоятельств, которые могут нанести ущерб Помещению, интересам Арендодателя, третьих лиц или общественным интересам (в том числе в случае пожара, наводнения, землетрясения, урагана и иных стихийных бедствий), в целях ликвидации, предотвращения или пресечения аварийных ситуаций или их последствий (в том числе, если аварийная ситуация возникла в границах эксплуатационной ответственности Арендодателя, но требует для устранения доступа в Помещение или к Инженерным системам внутри Помещения) либо в случаях проведения проверок государственными или муниципальными органами, уполномоченными организациями. При этом факт вскрытия Помещения оформляется письменным Актом, подписываемым представителями Сторон.
2.3.5. Осуществлять иные права, предусмотренные договором и законодательством.
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Требовать от Арендодателя предоставления Помещения в аренду.
2.4.2. С письменного согласия Арендодателя и при наличии необходимых согласований производить своими силами (или с привлечением третьих лиц) и за свой счет неотделимые улучшения, внутреннюю перепланировку, замену и ремонт системы электроснабжения, освещения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, теплоснабжения и отопления (далее именуемые Инженерными системами) Помещения, и телефонной связи, производить иные неотделимые улучшения, в том числе изменения конструкции центрального входа Помещения. Стоимость неотделимых улучшений Арендатору Арендодателем не возмещается.
2.4.3. Арендатор вправе производить отделимые улучшения Помещения. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Помещения являются собственностью Арендатора.
2.4.4. За свой счет производить оснащение Помещения оборудованием, необходимым для осуществления своей деятельности.
2.4.5. Осуществлять иные права, предусмотренные договором и законодательством
3. УЛУЧШЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ.
3.1. Улучшения Помещения, за исключением неотделимых улучшений, являются собственностью Арендатора. Неотделимые улучшения по окончании срока действия Договора безвозмездно переходят в собственность Арендодателя.
3.2. В случае проведения Арендатором неотделимых улучшений без письменного согласия Арендодателя, Арендатор обязуется восстановить Помещение до состояния, в котором находилось помещение в момент передачи его Арендатору.
4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ.
4.1. В течение срока аренды Помещения по настоящему договору Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю арендную плату, размер которой складывается из составляющих фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы представляет собой плату за пользование арендуемым помещением. Размер фиксированной части арендной платы по данному договору составляет 700 (семьсот) рублей за один квадратный метр арендуемой площади, в т.ч. НДС – 106руб. 78 коп. в месяц.
4.2. Размер Фиксированной части арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. При изменении экономической ситуации на рынке недвижимости каждая из сторон вправе инициировать изменение размера арендной платы более чем на 10%.
4.3. Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать фиксированную часть арендной платы, указанную в п. 4.1 настоящего договора, на расчетный счет Арендодателя не позднее 5-го числа текущего месяца. Оплата арендной платы за первый месяц аренды вносится в срок не позднее пяти дней с момента подписания настоящего договора.
4.4. Переменная часть арендной платы уплачивается Арендатором сверх Фиксированной части арендной платы.
4.5. Переменная часть арендной платы складывается путем сложения сумм, начисленных специализированными организациями за предоставление коммунальных услуг, а также услуг телефонной связи, интернета (при предоставлении данных услуг). Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) на основании фактических размеров потребленных Арендатором услуг по тарифам, оплачиваемым Арендодателем поставщикам услуг.
4.6. Оплата переменной части осуществляется Арендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с даты предоставления Арендодателем соответствующих платежно-расчетных документов с приложением расшифровки потребленных мощностей.
4.7. Вместе с первым платежом фиксированной части арендной платы Арендатор перечисляет Арендодателю обеспечительную сумму в размере 371 700 (триста семьдесят одна тысяча семьсот) рублей. Обеспечительная сумма представляет собой разовую выплату (при заключении настоящего Договора), перечисляемую Арендатором на счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре, в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора.
4.8. Обеспечительная сумма в период действия настоящего Договора может быть использована Арендодателем на покрытие претензий к Арендатору, вызванных нарушением Арендатором его обязательств по настоящему Договору, с целью зачета в счет соответствующего денежного требования, в случае:
- просрочки Арендатором выплаты арендной платы более чем на 5 (Пять) банковских дней от установленного в настоящем Договоре срока;
- повреждения Помещения и/или иного имущества Арендодателя, произошедшего по вине Арендатора.
4.9. В случаях, предусмотренных настоящим Договором, Арендодатель вправе произвести соразмерное удержание соответствующих денежных средств из Обеспечительной суммы, при условии предварительного письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за 5 (Пять) рабочих дней до даты такого удержания, и предоставления Арендатору в тот же срок документов, обоснованно подтверждающих вину Арендатора в причинении вышеуказанного ущерба Арендодателю.
4.10.В случае проведения Арендодателем обоснованного удержания из Обеспечительной суммы, Арендатор обязуется восполнить Обеспечительную сумму до размера, указанного в п. 4.7. настоящего Договора, не позднее 5 (Пяти) банковских дней с момента удержания Арендодателем соответствующих денежных средств из Обеспечительной суммы.
4.11. Обеспечительная сумма или ее часть, неиспользованная Арендодателем для обеспечения выполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, подлежит возврату Арендатору не позднее 3 (Трёх) банковских дней с момента возврата Помещения по Акту передачи-приема.
4.12. Днем осуществления платежей по настоящему договору Стороны считают день зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Арендодателя.
5. ВОЗВРАТ ПОМЕЩЕНИЙ.
5.1. Арендатор обязуется возвратить объект аренды в не худшем состоянии, в котором он был принят в аренду, в установленный настоящим договором срок.
5.2. Арендатор обязан возвратить Помещения Арендодателю в срок не позднее последнего дня аренды. Арендатор обязуется произвести косметический ремонт Помещения до возврата его Арендодателю.
5.3. Возврат Помещений Арендатором Арендодателю производится по подписываемому Сторонами передаточному акту, в котором чётко указывается техническое состояние возвращаемых Арендодателю Помещений.
5.4. В случае значительного ухудшения состояния возвращаемого Арендодателю Помещения по сравнению с переданным в аренду Арендатору, Арендатор обязуется произвести восстановительный ремонт Помещения или возместить затраты Арендодателя на восстановление первоначального состояния Помещения.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
6.1. За нарушение сроков оплаты арендной платы по договору (п.4.3.) в течение трех дней с момента наступления срока оплаты, Арендатор оплачивает штрафную неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки, при просрочке оплаты свыше трех дней Арендатор оплачивает штрафную неустойку в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности, при нарушении сроков оплаты арендной платы свыше одного месяца штрафная неустойка увеличивается до 1% за каждый день просрочки, и Арендодатель на этом основании приобретает право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке с предварительным уведомлением Арендатора за 10(десять) дней до даты расторжения договора.
6.2. За несвоевременную оплату переменной части арендной платы, а также обеспечительной суммы, Арендодатель вправе начислить Арендатору, а Арендатор обязан оплатить штраф в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
6.3. Каждая из Сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки в соответствии с действующим законодательством.
6.4. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную Сторону от исполнения обязательств по Договору.
6.5. В случае порчи, уничтожения или повреждения имущества по вине Арендатора, он обязан за свой счет привести имущество в состояние, в котором это имущество было получено, либо возместить Арендодателю расходы на восстановление имущества, в размере, подтвержденном документально.
6.6. В случае гибели или повреждения Помещения или иного имущества Арендодателя либо третьих лиц, произошедших по вине Арендатора, Арендатор возмещает реальный ущерб.
6.7. В случае досрочного расторжения настоящего договора, Сторона, инициировавшая досрочное расторжение выплачивает другой Стороне штраф в размере четырехкратного размера арендной платы, действующей на момент досрочного расторжения договора.
6.8. За несвоевременный возврат имущества из аренды Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере 0,5% фиксированной части арендной платы за каждый день просрочки.
7. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.
7.1. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, в котором должны быть урегулированы взаимные расчеты и исполнения обязательств.
7.2. Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке (без уплаты штрафа, предусмотренного п.6.7. настоящего договора), уведомив Арендатора за 30 дней до даты расторжения, а также потребовать возмещения убытков в случаях:
7.2.1. Существенного ухудшения предоставленного в арендное пользование Помещения.
7.2.2. Произведения работ по перепланировке Помещений или изменению конструкций Помещений без письменного согласования с Арендодателем.
7.2.3.Неоплаты более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа фиксированной и/или переменной частей арендной платы.
7.2.4. Нарушения Арендатором сроков осуществления платежей однократно более чем на 30 (Тридцать) дней, либо два раза подряд (если задержка каждой оплаты составляет более 10 дней), либо в совокупности за весь период аренды семь раз (если задержка каждой оплаты составляет более 5 дней).
7.2.5. Содержания Помещения в состоянии, угрожающем аварией, пожаром и создающем угрозу жизни обслуживающему персоналу, населению.
7.3. Досрочное расторжение Договора не освобождает виновную Сторону от возмещения убытков, понесенных другой Стороной вследствие нарушения виновной Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.
8.1. Стороны освобождаются от ответственности, в том числе за полное неисполнение обязательств по настоящему Договору и его дополнительным соглашениям, если это явится следствием обстоятельств непреодолимой силы, независящих от воли Сторон: стихийные бедствия, военные действия, изменения действующего законодательства и прочее. О наступлении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств, должна в течение 5 (пяти) календарных дней с момента их наступления уведомить другую Сторону с приложением документов, подтверждающих действие указанных обстоятельств. В противном случае Сторона, не уведомившая другую Сторону о наступлении таких обстоятельств, лишается права ссылаться на них как на основания освобождения от ответственности.
8.2. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, стороны разрешают путем переговоров. Срок рассмотрения претензий сторон друг к другу и направления ответа на них устанавливается равным 5 (пяти) рабочим дням с момента получения претензии. При не достижении согласия спор передается для разрешения в Арбитражный суд Кемеровской области.
8.3. Настоящим Стороны гарантируют друг другу, что все переговоры по Договору, равно как и его подписание, осуществлялись должным образом уполномоченными на то их представителями. В дальнейшем Стороны не вправе ссылаться на отсутствие необходимых полномочий у своих представителей, проводивших переговоры и подписавших данный Договор, как на основание для признания какой-либо части Договора или всего Договора недействительным.
8.4. По настоящему договору под неотделимыми улучшениями помещения Стороны понимают: реконструкцию помещения, перепланировку, переделку, облицовку, дооборудование, устройство каких-либо приспособлений капитального характера, установку и подключение технических средств, которые не могут быть извлечены без повреждения помещения, имущества и коммуникаций.
8.5. Под термином «Текущий ремонт» понимаются ремонтно-отделочные работы в помещении, а также его переоборудование, не затрагивающее несущих конструкций помещения и не связанное с перекладкой инженерных коммуникаций.
8.6. После подписания настоящего Договора все предыдущие переговоры и переписка, связанная с ним, считаются недействительными.
8.7. В случае изменения юридического или почтового адреса Сторона обязана в течение 5 (пяти) рабочих дней направить извещение другой Стороне с указанием своего нового адреса. При невыполнении этой обязанности вся корреспонденция, направленная по адресу, указанному в Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес, которая и несет все неблагоприятные последствия.
8.8. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность в отношении условий настоящего договора.
8.9. Во всем остальном, что не упомянуто в настоящем Договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
8.10. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
