Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

[Аникей]

Всем привет!
Арендодатель хочет расторгнуть договор аренды (срочный) с арендатором. Причина - нарушение арендатором положений договора, в части своевременной оплаты арендной платы.
По договору - такая возможность прописана, то есть если я правильно понимаю, арендодатель может отправить уведомление о расторжении договора арендатору и договор будет считаться расторгнутым.
Меня интресуют сроки - в договоре прописано, что договор считается растрогнутым с даты, указанной в письменном уведомлении, отправленное арендатору, то есть я могу вообще исходя из этого написать любую дату в уведомлении и это будет законно.
Еще смущает одна вещь - это ст. 619 ГК вот этой фразой:
"Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок."
То есть исходя из этой фразы - мне надо сначала написать арендатору предупреждение - где сказать, что он нарушает положения договора и если он не оплатить арендную плату и пени, то арендодатель имеет право расторгнуть договор.
Заранее мерси за помощь.

 

[RedReg]

Статья 619
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом

Статья 310
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором,

Разные случаи, разный порядок.

 

[Ascanio]

Статья 619
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом

Статья 310
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором,

Разные случаи, разный порядок.

Добрый день. Подскажите пожалуйста
в порядке ст. 310 ГК можно обойтись без суда.
Если в договоре прописано, что в случае нарушения арендатором одного из пунктов договора аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор?

 

[zloff]

Добрый день. Подскажите пожалуйста
в порядке ст. 310 ГК можно обойтись без суда.
Если в договоре прописано, что в случае нарушения арендатором одного из пунктов договора аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор?

Сейчас набегут юристы и скажут, что "расторгнуть договор в одностороннем порядке" не есть "отказаться ото всех обязательств по этому договору в одностороннем порядке".

 

[Moritorius]

"расторгнуть договор в одностороннем порядке" не есть "отказаться ото всех обязательств по этому договору в одностороннем порядке"

Немного не так.
Нельзя в принципе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Так как расторжение договора это в данном случае двусторонняя сделки и как минимум требуется воля обеих сторон

Добавлено через 3 минуты 34 секунды

Если в договоре прописано, что в случае нарушения арендатором одного из пунктов договора аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор?

Вот благодаря безграмотности юристов, это написавших, могут быть проблемы у арендодателя

 

[Базар]

то арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Это ошибочная формулировка очень распространена.

 

[Ascanio]

Это ошибочная формулировка очень распространена.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
♫В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
♫Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
аким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 г.

 

[zalex]

Аникей,
я предлагаю тебе найти книгу Артёма Карапетова.
"Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве".
Там ты все ответы на свои вопросы найдёшь.

Книжечка довольно интересная и полезная в практике (что редкость для фундаментальных работ). Можно сказать, что эта книга - основная часть его докторской диссертации, которую он в 2011 г. защитил "ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ НАРУШЕННОГО ДОГОВОРА В ЗАРУБЕЖНОМ И РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ".
Вот там эта тема с расторжением договора (и не только нарушенного) разложена на атомы.

Добавлено через 1 час 20 минут 2 секунды
ИМХО, есть различие между расторжением и односторонним отказом.

При расторжении договора аренды действует общее правило ст.619 ГК - расторжение через суд.
В случае одностороннего отказа от исполнения обязательств действует правило п.3 ст.450 ГК РФ, которое открывает возможность расторгнуть договор без суда.

Из того, что ты написал, не вполне ясно, как квалифицировать условия договора, и можно ли к ним применять п.3 ст.450 ГК РФ?
Но поскольку договор указывает на уведомительный порядок расторжения, я больше склоняюсь к тому, что договор даёт право на односторонний отказ, хотя бы даже соответствующие правильные слова и не были прописаны в договоре.

Потом, нужно понимать, для чего вообще суд при расторжении. Имхо, суд в этой общей норме - только лишь как барьер от злоупотреблений арендодателя, как более сильной стороны. Суд здесь не для формального порядка расторжения, поскольку нет смысла использовать суд только для соблюдения формальной процедуры расторжения - суд не для этого. А тем более, при очевидной несправности ищущего защиты. И таким ищущим, кто хочет только "попользовать" суд, не только не должно давать защиты, но и было бы правильно сверх того - обременять законной компенсацией из деликтной ответственности. Моё мнение.

Поэтому, у нас речь идёт об очевидном злоупотреблении арендатора, когда арендатор не оспаривает размера и оснований платежа - а просто не исполняет положенного. И если арендатор пойдёт в суд, то арендатора не должны восстановить в правах, поскольку можно будет доказать очевидное: что арендатор пошёл в суд исключительно для злоупотребления своим правом во вред арендодателю, и соответственно применять п.2 ст.10 ГК РФ. И на этом же основании можно также искать возмещения соответствующих убытков.

При такиом раскладе, учитывая очевидные нарушения арендатора, учитывая по-существу данное договором право на односторонний отказ, я бы не стал ходить в суд, а всучил бы арендатору уведомление о расторжении через 10 календарных дней после вручения уведомления. А по истечении срока выселил бы силой.

 

[юрфинанс]

по истечении срока выселил бы силой

Ну-ну...

 

[zalex]

Ну-ну...

Вас что-то смущает, коллега ?



Учитывая твой скепсис, каверзный тебе вопрос: Можешь мне сказать, что такое владение? И можно ли его защищать чем-то помимо исков?

 

[юрфинанс]

Вас что-то смущает, коллега ?

Меня, коллега, смущает силовое выселение, например, Ассоциации боевых единоборств

 

[zalex]

ну, дык...
жись она ж суровая штука.
единоборства, может быть и перебор, но для восстановления своего владения надо приложить хотя бы номинальные силы. Есть ведь самозащита права по ст.12? Есть! Так почему же в таком вопросе, как владение, не пользоваться этим?
Сейчас ведь мощные подвижки идут через доктрину в судебную практику. Ныне владение с лёгкой руки Скловского, стали в ВАС признавать не правом, а фактическим господством над вещью. Собственническая триада правомочий трещит по швам. И правильно: бизнес есть бизнес.
Если у арендатора нет законного владения в связи с прекращённым договором - собственнику надо самому восстанавливать владение. Да и загодя думать, а нужно ли было отдавать владение, и не лучше ли было оставить владение за собой, а помещение отдать лишь в пользование, определив порядок его пользования, выставив охрану и т.д. Может, так было бы цивильнее? Не было бы единоборств...
Вопрос конечно, глубокий, затрагивающий нерв больных проблем права и через право-экономики.

 

[юрфинанс]

оставить владение за собой, а помещение отдать лишь в пользование

Чтобы арендодатель проверил, не нарушает ли арендатор права арендодателя, ключи от офиса и сейфа передать в собственность арендодателю

 

[zalex]

ключи:rofl:
в собственность:rofl:

не, лучше доверительное управление ключами :rofl:

 

[OSEN]

Помогите разобраться. Есть договор аренды, который изначально был заключен сроком на 11 месяцев. Прошло более 3 лет, стороны продолжали свои отношения, никаких допников ни нового договора не заключали. Следовательно, применяем пункт 2. статьи 621 ГК РФ "Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Арендатор вдруг перестал вносить арендную плату и не выходит на контакт с Арендодателем. Возникла необходимость расторгнуть договор и взыскать арендную плату. Но... в договоре есть 2 пункта, один пункт говорит о случаях досрочного расторжения договора по требованию Арендатора и Арендодателя с описанием порядка уведомления о расторжении и т.п., второй - об одностороннем отказе от исполнения договора, также с описанием порядка уведомления о досрочном расторжении.
Арендатору направлено уведомление о расторжении договора со ссылкой на пункт 3 ст.450 ГК РФ, с указанием в тексте уведомления с какого числа договор аренды считается расторгнутым. Но письмо прибыло в место вручения, естественно, намного позже указанной в нем даты расторжения, затем вернулось за истечением срока хранения. Как определить момент с которого договор считается расторгнутым? Дата прибытия письма в место вручения плюс 1 месяц (это срок указан в договоре, за сколько нужно уведомить)??? И, если арендатор не получает письма, можно ли считать договор аренды расторгнутым в данном случае? Срок необходим для расчета задолженности по арендной плате и иных платежей.