умершие продали квартиру

[genes]

Доброго времени суток, коллеги.
Думаю, будет интересным рассмотреть следующую ситуацию:
Январь 2011 года - заключен договор купли-продажи квартиры между двумя первыми продавцами (К1 -муж и К2-жена) и первым покупателем (Д) (Договор-1). Зарегистрирован в Росреестре без замечаний.
Октябрь 2011 года - новый договор купли-продажи той же квартиры между Д и новым покупателем (Г) (Договор-2). договор заключен, деньги уплачены, сдали на регистрацию в Росреестр.
Через некоторое время получено уведомление о приостановлении гос.регистрации. Причина: в деле правоустанавливающих документов имеются неизвестно откуда взявшиеся копии свидетельств о смерти продавцов по Договору-1 (январь) (К1 умер в 2010г, К2 умерла в 2004г). Насколько известно, никаких наследников нет.
Исходя из изложенного , по мнению Росреестра, несмотря на наличие гос. регистрации, Договор-1 является ничтожной сделкой, что в свою очередь, препятствует гос регистрации Договора-2. Предлагают устранить эти причины, грозят отказом в гос. регистрации.

Мы представляем нового покупателя (Г).
Планируемые мероприятия - обжалование отказа в гос. регистрации.
Основания- ст.2 122-ФЗ - Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
ст. 12 ГК: Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
ст.166 ГК РФ: Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Аргументы:
Право зарегистрировано - значит, существует, Д имел право распоряжаться имуществом. Никто не оспорил ни сделку, ни гос. регистрацию. Отказ в гос. регистрации не основан на законе.

Сомнение вызывает право суда на применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Буду рад конструктивным советам. Заранее благодарю.

 

[pizanskaya]

Re: мертвецы продали квартиру

Доброго времени суток, коллеги.
Думаю, будет интересным рассмотреть следующую ситуацию:
Январь 2011 года - заключен договор купли-продажи квартиры между двумя первыми продавцами (К1 -муж и К2-жена) и первым покупателем (Д) (Договор-1). Зарегистрирован в Росреестре без замечаний.
Октябрь 2011 года - новый договор купли-продажи той же квартиры между Д и новым покупателем (Г) (Договор-2). договор заключен, деньги уплачены, сдали на регистрацию в Росреестр.
Через некоторое время получено уведомление о приостановлении гос.регистрации. Причина: в деле правоустанавливающих документов имеются неизвестно откуда взявшиеся копии свидетельств о смерти продавцов по Договору-1 (январь) (К1 умер в 2010г, К2 умерла в 2004г). Насколько известно, никаких наследников нет.
Исходя из изложенного , по мнению Росреестра, несмотря на наличие гос. регистрации, Договор-1 является ничтожной сделкой, что в свою очередь, препятствует гос регистрации Договора-2. Предлагают устранить эти причины, грозят отказом в гос. регистрации.

Мы представляем нового покупателя (Г).
Планируемые мероприятия - обжалование отказа в гос. регистрации.
Основания- ст.2 122-ФЗ - Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
ст. 12 ГК: Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
ст.166 ГК РФ: Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Аргументы:
Право зарегистрировано - значит, существует, Д имел право распоряжаться имуществом. Никто не оспорил ни сделку, ни гос. регистрацию. Отказ в гос. регистрации не основан на законе.

Сомнение вызывает право суда на применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Буду рад конструктивным советам. Заранее благодарю.

Что-то как-то странно... Каким образом Росреестр сделку зарегистрировал ранее, если продавцы умерли аж в 2010 и 2004 году???

Основания отказа в гос. регистрации я такого не подберу даже под вашу ситуацию....

Даже интересно стало чем у Вас дело закончится...

Это в Москве все? Если можно, то скажите в какой именно оприемной Росреестра происходит сделка?

 

[EnOt]

Re: мертвецы продали квартиру

Вашей ситуации в любом случае врагу не пожелаешь.
Может быть и так что регистраторы что либо напутали.
(хотя сомневаюсь,
как в регистрационное дела могли попасть св-ва о смерти???)
Советую детально проверить юридическую чистоту.

 

[shadowrun]

Re: мертвецы продали квартиру

Доброго времени суток, коллеги.
Думаю, будет интересным рассмотреть следующую ситуацию:
Январь 2011 года - заключен договор купли-продажи квартиры между двумя первыми продавцами (К1 -муж и К2-жена) и первым покупателем (Д) (Договор-1). Зарегистрирован в Росреестре без замечаний.
Октябрь 2011 года - новый договор купли-продажи той же квартиры между Д и новым покупателем (Г) (Договор-2). договор заключен, деньги уплачены, сдали на регистрацию в Росреестр.
Через некоторое время получено уведомление о приостановлении гос.регистрации. Причина: в деле правоустанавливающих документов имеются неизвестно откуда взявшиеся копии свидетельств о смерти продавцов по Договору-1 (январь) (К1 умер в 2010г, К2 умерла в 2004г). Насколько известно, никаких наследников нет.
Исходя из изложенного , по мнению Росреестра, несмотря на наличие гос. регистрации, Договор-1 является ничтожной сделкой, что в свою очередь, препятствует гос регистрации Договора-2. Предлагают устранить эти причины, грозят отказом в гос. регистрации.

Мы представляем нового покупателя (Г).
Планируемые мероприятия - обжалование отказа в гос. регистрации.
Основания- ст.2 122-ФЗ - Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
ст. 12 ГК: Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
ст.166 ГК РФ: Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Аргументы:
Право зарегистрировано - значит, существует, Д имел право распоряжаться имуществом. Никто не оспорил ни сделку, ни гос. регистрацию. Отказ в гос. регистрации не основан на законе.

Сомнение вызывает право суда на применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Буду рад конструктивным советам. Заранее благодарю.

можно приостановку выложить в тему

 

[malinarus]

Re: мертвецы продали квартиру

ТС,а вы- в первой сделке участвовали? и Д участвовал, он видел первых продавцов-то?или там кто-то был типа по доверке?

 

[kailas]

Re: мертвецы продали квартиру

он видел первых продавцов-то?

Сомневаюсь)
т.к.

К1 умер в 2010г, К2 умерла в 2004г

 

[Волчара]

Re: мертвецы продали квартиру

genes, Как сейчас обстоит дело?

 

[shadowrun]

Re: мертвецы продали квартиру

genes, Как сейчас обстоит дело?

пока в тему приостановку не выложили, считаю что это нет:diablo:

 

[LEX555]

Re: мертвецы продали квартиру

1.Законных оснований для отказа в регистрации нет. Как вы наверное знаете, перечень для отказов указан в ст. 20 ФЗ "О регистрациии прав...." является исчерпывающем и оснований для отказа нет даже если в Россреестре имеется письмо "сторожок" из правоохранительных органов о возможных мошеннических действий с объектом. Есть вероятность того, что если вы предоставите в ответ на полученное вами уведомление о приостановлении заявление где изложите свою позицию (или даже его не предоставите), так как вы ее изложили на форуме, что для приостановления, а тем более отказа в регистрации нет оснований вам зарегистрируют сделку (Россреестр сам понимает что оснований для отказа нет). В моем понимании, в вашем случае единственное законное основание для приостановления - это судебное определение об обеспечительных мерах (арест).
2. Второй момент, заключается в том, что в данной ситуации, если даже сделка будет зарегистрирована на вашего покупателя Г, то в случае предъявления иска от возможных наследников К1 и К2, или возможно государства (если имущество вымороченное), есть вероятность того, что в суде покупателя Г не признают добросовестным (на том основании что он знал о приостановке в регистрации и ее основаниях), то у него можно будет отсудить эту квартиру. Единственный выход это еще раз продать квартиру от Г новому добросовестному покупателю Б. В этой ситуации, ГК РФ составлен таким образом, что отсудить у Б квартиру ни наследники, ни государство (в лице его органов) не смогут. Это мое мнение.

Добавлено через 24 минуты 7 секунд
По поводу ваших сомнений. В соответствии с с п. 2 ст. 166 ГК РФ Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Срок исковой давности, в данном случае, составляет 3 года.
Почитайте Пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", хотя особой ясности он не вносит. И еще, в соответствии с ГПК, суд может выйти за рамки исковых требований если это предусмотрено законом, суд может в вашем случае (если вы все таки будет отказ и вы его будете оспаривать) увязать эти нормы (право суда по ГПК выйти за рамки исковых требований и п. 2 ст 166 ГК РФ).

 

[genes]

Re: мертвецы продали квартиру

genes,
Доброго всем времени суток.
Благодарю за проявленный интерес.
На сегодняшний момент получили отказ в гос. регистрации, готовим жалобу. тексты уведомлений постараюсь приложить.
В заключении первого договора мы не участвовали, есть все основания полагать, что Д не особо заморачивался, кто там и на каких основаниях продает ему квартиру и каким путем прошла гос регистрация. Не смею утверждать, но подозреваю, что ворота крепости "Росреестр" открылись не без участия "ослика, груженого золотом"

 

[genes]

Re: мертвецы продали квартиру

LEXX555, благодарю.
к сожалению, не мог использовать вариант, изложенный Вами в п.1. Вашего сообщения, ибо доверенность получил только 21 ноября.
так что начинается рисковый путь судебной тяжбы.
утешает пока что факт отсутствия наследников

 

[shadowrun]

Re: мертвецы продали квартиру

LEXX555, благодарю.
к сожалению, не мог использовать вариант, изложенный Вами в п.1. Вашего сообщения, ибо доверенность получил только 21 ноября.
так что начинается рисковый путь судебной тяжбы.
утешает пока что факт отсутствия наследников

могу точно сказать, что есть заинтересованные лица, которые направили копии свидетельств о смерти.

 

[Praktik]

Re: мертвецы продали квартиру

интересно: - после регистрации указанного выше договора в Управление Росреестра по ________________области поступили документы (копии свидетельств о смерти), подтверждающие факт смерти продавцов до подписания данного договора.

все документы, поступающие в росреестр, оформляются расписками. Нужно поднимать дело. Вы можете это сделать через суд.
Как вариант, проработать варианты расторжения договора и возврат ден.ср-в, либо взыскание ден.ср-в с Росреестра...

 

[pizanskaya]

Re: мертвецы продали квартиру

интересно: - после регистрации указанного выше договора в Управление Росреестра по ________________области поступили документы (копии свидетельств о смерти), подтверждающие факт смерти продавцов до подписания данного договора.

все документы, поступающие в росреестр, оформляются расписками. Нужно поднимать дело. Вы можете это сделать через суд.
Как вариант, проработать варианты расторжения договора и возврат ден.ср-в, либо взыскание ден.ср-в с Росреестра...

Самое интересно, что на каждый входящий номер они вроде заводят отдельное дело (если это не доп. документ), а если бы эти свидетельства подавали как доп. документ, то договор не прошел бы регистрацию:diablo:
А каким таким образом эти свидетельства попали в дело уже после регистрации договора? Несомненно дело надо поднимать! И без суда Вам уже не обойтись.

 

[shadowrun]

Re: мертвецы продали квартиру

Самое интересно, что на каждый входящий номер они вроде заводят отдельное дело (если это не доп. документ), а если бы эти свидетельства подавали как доп. документ, то договор не прошел бы регистрацию:diablo:
А каким таким образом эти свидетельства попали в дело уже после регистрации договора? Несомненно дело надо поднимать! И без суда Вам уже не обойтись.

Боюсь, что без дела о мошенничестве тоже

 

[genes]

Re: мертвецы продали квартиру

без суда Вам уже не обойтись.

Увы.
по завершении собственных мозговых усилий выложу на суд общественности свой скромный опус, именуемый жалобой.
Полагаю, что активное педалирование темы "а как туда попали эти копии?" вряд ли приведет к успеху.
Представляется более оптимистичным вариант действий по линии Постановления ВС/АС №10/22. если кратко: "А чьи права нарушены? Кто требует применения последствий ничтожности сделки?"-"Никто?!" - "Заиграно, господа!". РискОво, но на мой взгляд, реально.

 

[LEX555]

Я бы тоже пробовал обжаловать отказ, хотя ситуация не простая. Если первое основание отказа не логично и вряд ли имеет место быть, то второе основание не знаю в чью сторону будет трактовать суд (лицо выдавшее правоустанавливающий документ не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества).
Я бы боролся за квартиру из следующих соображений. Требовать применение последствий недействительности ничтожной сделки может любое заинтересованное лицо, а также суд. Но вам нужно выбрать позицию что Д добросовестный покупатель, а истребовать имущество у добросовестного покупателя может только СОБСТВЕННИК (при условии что имущество выбыло из его владение помимо его воли, тоесть украли, подделали подпись и т.д.). В вашем случае СОБСТВЕННИКОВ уже нет в живых, а возможные наследники собственниками не являются. Следовательно, последствия ничтожной сделки (возврат полученного по сделке) к вам не применимы в виду того что Д добросовестный покупатель, а истребовать имущество из чужого незаконного владения ( ст. 301, 302 ГК РФ) тоже нельзя в вашей ситуации так как собственников нет в живых, а истребовать может только собственник.
Кроме того, существует еще негаторный иск (иск об устранении помех в пользовании и распоряжении имуществом).
Кроме того, в силу состязательности гражданского процесса, задача которого не установление истины, а оценка представленных доказательств, учитывая возможное отсутствие заинтересованных лиц у вас есть шансы выиграть это дело.

 

[pizanskaya]

Самый главный вопрос, который возникнет у суда:"как умершие собственники умудрились продать квартиру?" сделка 100% проводилась по доверенности от продавцов и есть признаки того, что сделка не чиста. А в обязанности росреестра входит правовая оценка ЧИСТОТЫ сделки. Здесь могут более не приятные последствия для нынешнего собственника.

 

[LEX555]

Самый главный вопрос, который возникнет у суда:"как умершие собственники умудрились продать квартиру?" сделка 100% проводилась по доверенности от продавцов и есть признаки того, что сделка не чиста. А в обязанности росреестра входит правовая оценка ЧИСТОТЫ сделки. Здесь могут более не приятные последствия для нынешнего собственника.

Если собственник добросовестный, то опасаться последствий не стоит, в крайнем случае, если будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела приходить в полицию с адвокатом.

 

[genes]

LEX555, у нас близок образ мысли.
одна серьезная беда все же есть. Сторонами договора-1 указаны сами хозяева (т.е. покойники).Не кто-то по доверенности, а сами. насчет того, кто и на каких полномочиях регистрировал договор - тайна (пока что). именно поэтому стараюсь не акцентировать на добросовестности Д. завтра выложу проект жалобы. дописал, но надо ночь переспать для правок на свежую голову с надетыми сапогами.