Недвижимость. Скоро пора брать!
- Автор темы kyrator
- Дата начала
dura lex
Активист
19 Марта 2009
Девелоперам придется раскрыть реальную стоимость жилья в Москве
Человек ко всему привыкает. Вот и мировой финансовый кризис постепенно перестал производить шокирующее действие на бизнесменов. Слабонервные уехали переживать в Альпы да на Ривьеру, остальные привыкают жить в новых условиях и играть по новым правилам, чай, не впервой.
На последнем заседании Московского Бизнес Клуба делились идеями и планами о том, как дальше будет развиваться рынок недвижимости в стране вообще и в столице в частности.
Особый интерес вызвало выступление Олега Пронина, генерального директора компании «Пересвет-Инвест». Было занимательно слушать, как Олег Пронин напомнил коллегам о делах не так уж давно минувших дней. Всего десять лет назад квартиры в Москве продавали по $370-390 за квадратный метр, зарабатывая по $20-30 с метра, и считали это хорошим доходом. Про кредиты на строительство жилья не было даже разговоров каких-то восемь лет назад - на эти цели банки не давали денег в принципе.
Так что новое - это слишком быстро забытое старое. Сегодня девелоперам полезно будет освежить в памяти опыт прошлого, вспомнить, как они поднимали свой бизнес в условиях, весьма далеких от тепличных, какие методы и схемы использовали, когда умели быть экономными.
По мнению Олега Пронина, рынок жилья в плане привлечения денег сегодня вернулся назад на семь-восемь лет. Банки практически прекратили кредитовать строительство жилья, потому что не могут понять, сколько будет стоить тот или иной проект по его завершении года через три. Это не позволяет им оценить возможные риски, а денег сегодня слишком мало, чтобы они могли позволить себе неоправданно рисковать.
Дефицит источников финансирования жилищных проектов заставляет девелоперов искать соинвесторов для реализации хотя бы начатых проектов. И главным соинвестором, как в былые годы, может стать население.
Поразмышляв о дальнейшей судьбе строительной отрасли, власти решили поддержать ее опосредованным путем - через потребителя. Сегодня основные усилия правительства направлены на восстановление платежеспособного спроса на жилье в стране преимущественно за счет реанимации доступной ипотеки.
Зимние аукционы на приобретение жилья для нужд столицы показали девелоперам, что рассчитывать на помощь государства не стоит. Соответственно, им придется адаптировать свои проекты к возможностям и потребностям покупателей.
Лицом к потребителю
Рынок покупателя вынуждает девелоперов открывать карты в отношении реальной стоимости жилья в Москве. На заседании Московского Бизнес Клуба прозвучали следующие цифры: инвестиционная стоимость жилья, заложенного в 2005-2006 годах, равна приблизительно $3,5 тыс. за квадратный метр. Люди готовы покупать, а девелоперы готовы продавать по рублевым ценам сентября со скидкой 20-25%.
Однако в дальнейшем вести строительство жилья методами последних лет уже не получится, подчеркнул Олег Пронин. Чем выше будет себестоимость жилья, тем труднее окажется привлечь финансирование. Актуальным станет строительство квартир небольшого метража с полной отделкой. Новыми приоритетами будут внедрение более дешевых технологий и материалов, ускорение темпов строительства, разумеется, не в ущерб качеству. По словам гендиректора «Пересвет-Инвеста», китайцам это удается, значит, и мы можем научиться.
«Идеал - это жилье себестоимостью $500 за квадратный метр», - считает Олег Пронин. По его мнению, хотя в Москве реализовать такие проекты не удастся, в Подмосковье они вполне реальны.
Не только девелоперы поворачиваются лицом к потребителю.
Ипотечные банки тоже стали заложниками кризиса и сейчас стоят перед выбором: искать новые пути или подыскивать нового собственника. Сергей Суэтин, руководитель департамента продаж и развития бизнеса Банка жилищного финансирования (БЖФ) рассказал о новаторском подходе к решению проблемы неплатежеспособных ипотечных заемщиков. Взяв за образец западную практику, банк предложил желающим взять на себя обязательства неплатежеспособных заемщиков и получить заложенные ими квартиры. Таким образом должник может договориться о продаже своего жилья по справедливой цене, а покупатель получает возможность приобрести жилье в кредит на докризисных условиях.
Большой респект БЖФ за то, что он подобно многим другим банкам не стал крохоборничать и пытаться впарить новым заемщикам кредит под более высокий процент «в соответствии с новыми условиями». Думается, это поможет ему решить проблему просроченной задолженности по ипотечным кредитам в реальности, а не на словах. По крайней мере, первая сделка по смене заемщика уже осуществилась.
Весна тревоги нашей
Последнее время много обсуждают вероятность массовой распродажи жилья в результате банкротства строителей, которые не могут погасить кредиты. Плохая новость для апологетов «обвала рынка» - обещанная распродажа вряд ли состоится. Если должники платят аккуратно, они могут с большой долей уверенности рассчитывать на рассрочки и отсрочки платежей.
Хотя банки не хотят участвовать в новых жилищных проектах, они не горят желанием разорять своих партнеров и отбирать заложенное имущество. Кредиторы прекрасно понимают, что сейчас не лучшее время заниматься реализацией активов, которые неизвестно сколько стоят и неизвестно кто купит.
Сейчас многих из тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, тревожатся, сумеет ли компания завершить строительство, не будет ли заморожена стройка. По мнению Олега Пронина, у дольщиков нет серьезных причин для беспокойства, если они заключали договора инвестирования в соответствии с законом №214-ФЗ. Правда, исключительная нежизнеспособность закона привела к тому, что многие строители его саботировали, передавая права требования на строящееся жилье в рамках разнообразных вексельных схем. В этом случае их будет сложно привлечь к ответственности за невыполнение условий договора.
Однако, вероятнее всего, крупные компании будут изыскивать все возможные способы достраивать начатое жилье, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками, независимо от того, на каких условиях заключались договора. Из услышанного на заседании Московского Бизнес Клуба можно сделать вывод, что девелоперы больше всего боятся не финансового кризиса, а потери своей репутации. Поэтому сегодня их главная задача - не допустить возникновения скандалов.
Кстати, стало известно, что власти, отчаявшись навести порядок в продажах жилья на первичном рынке, предлагают решить проблему радикально. Обсуждается возможность вообще отменить закон №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и запретить продажу квартир на этапе строительства. Как говорится, без комментариев.
Ольга Сенаторова
Не пропустите! Закрытая бизнес-встреча «Время пришло! Know-how или Почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость»
Девелоперам придется раскрыть реальную стоимость жилья в Москве
Человек ко всему привыкает. Вот и мировой финансовый кризис постепенно перестал производить шокирующее действие на бизнесменов. Слабонервные уехали переживать в Альпы да на Ривьеру, остальные привыкают жить в новых условиях и играть по новым правилам, чай, не впервой.
На последнем заседании Московского Бизнес Клуба делились идеями и планами о том, как дальше будет развиваться рынок недвижимости в стране вообще и в столице в частности.
Особый интерес вызвало выступление Олега Пронина, генерального директора компании «Пересвет-Инвест». Было занимательно слушать, как Олег Пронин напомнил коллегам о делах не так уж давно минувших дней. Всего десять лет назад квартиры в Москве продавали по $370-390 за квадратный метр, зарабатывая по $20-30 с метра, и считали это хорошим доходом. Про кредиты на строительство жилья не было даже разговоров каких-то восемь лет назад - на эти цели банки не давали денег в принципе.
Так что новое - это слишком быстро забытое старое. Сегодня девелоперам полезно будет освежить в памяти опыт прошлого, вспомнить, как они поднимали свой бизнес в условиях, весьма далеких от тепличных, какие методы и схемы использовали, когда умели быть экономными.
По мнению Олега Пронина, рынок жилья в плане привлечения денег сегодня вернулся назад на семь-восемь лет. Банки практически прекратили кредитовать строительство жилья, потому что не могут понять, сколько будет стоить тот или иной проект по его завершении года через три. Это не позволяет им оценить возможные риски, а денег сегодня слишком мало, чтобы они могли позволить себе неоправданно рисковать.
Дефицит источников финансирования жилищных проектов заставляет девелоперов искать соинвесторов для реализации хотя бы начатых проектов. И главным соинвестором, как в былые годы, может стать население.
Поразмышляв о дальнейшей судьбе строительной отрасли, власти решили поддержать ее опосредованным путем - через потребителя. Сегодня основные усилия правительства направлены на восстановление платежеспособного спроса на жилье в стране преимущественно за счет реанимации доступной ипотеки.
Зимние аукционы на приобретение жилья для нужд столицы показали девелоперам, что рассчитывать на помощь государства не стоит. Соответственно, им придется адаптировать свои проекты к возможностям и потребностям покупателей.
Лицом к потребителю
Рынок покупателя вынуждает девелоперов открывать карты в отношении реальной стоимости жилья в Москве. На заседании Московского Бизнес Клуба прозвучали следующие цифры: инвестиционная стоимость жилья, заложенного в 2005-2006 годах, равна приблизительно $3,5 тыс. за квадратный метр. Люди готовы покупать, а девелоперы готовы продавать по рублевым ценам сентября со скидкой 20-25%.
Однако в дальнейшем вести строительство жилья методами последних лет уже не получится, подчеркнул Олег Пронин. Чем выше будет себестоимость жилья, тем труднее окажется привлечь финансирование. Актуальным станет строительство квартир небольшого метража с полной отделкой. Новыми приоритетами будут внедрение более дешевых технологий и материалов, ускорение темпов строительства, разумеется, не в ущерб качеству. По словам гендиректора «Пересвет-Инвеста», китайцам это удается, значит, и мы можем научиться.
«Идеал - это жилье себестоимостью $500 за квадратный метр», - считает Олег Пронин. По его мнению, хотя в Москве реализовать такие проекты не удастся, в Подмосковье они вполне реальны.
Не только девелоперы поворачиваются лицом к потребителю.
Ипотечные банки тоже стали заложниками кризиса и сейчас стоят перед выбором: искать новые пути или подыскивать нового собственника. Сергей Суэтин, руководитель департамента продаж и развития бизнеса Банка жилищного финансирования (БЖФ) рассказал о новаторском подходе к решению проблемы неплатежеспособных ипотечных заемщиков. Взяв за образец западную практику, банк предложил желающим взять на себя обязательства неплатежеспособных заемщиков и получить заложенные ими квартиры. Таким образом должник может договориться о продаже своего жилья по справедливой цене, а покупатель получает возможность приобрести жилье в кредит на докризисных условиях.
Большой респект БЖФ за то, что он подобно многим другим банкам не стал крохоборничать и пытаться впарить новым заемщикам кредит под более высокий процент «в соответствии с новыми условиями». Думается, это поможет ему решить проблему просроченной задолженности по ипотечным кредитам в реальности, а не на словах. По крайней мере, первая сделка по смене заемщика уже осуществилась.
Весна тревоги нашей
Последнее время много обсуждают вероятность массовой распродажи жилья в результате банкротства строителей, которые не могут погасить кредиты. Плохая новость для апологетов «обвала рынка» - обещанная распродажа вряд ли состоится. Если должники платят аккуратно, они могут с большой долей уверенности рассчитывать на рассрочки и отсрочки платежей.
Хотя банки не хотят участвовать в новых жилищных проектах, они не горят желанием разорять своих партнеров и отбирать заложенное имущество. Кредиторы прекрасно понимают, что сейчас не лучшее время заниматься реализацией активов, которые неизвестно сколько стоят и неизвестно кто купит.
Сейчас многих из тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, тревожатся, сумеет ли компания завершить строительство, не будет ли заморожена стройка. По мнению Олега Пронина, у дольщиков нет серьезных причин для беспокойства, если они заключали договора инвестирования в соответствии с законом №214-ФЗ. Правда, исключительная нежизнеспособность закона привела к тому, что многие строители его саботировали, передавая права требования на строящееся жилье в рамках разнообразных вексельных схем. В этом случае их будет сложно привлечь к ответственности за невыполнение условий договора.
Однако, вероятнее всего, крупные компании будут изыскивать все возможные способы достраивать начатое жилье, чтобы выполнить свои обязательства перед дольщиками, независимо от того, на каких условиях заключались договора. Из услышанного на заседании Московского Бизнес Клуба можно сделать вывод, что девелоперы больше всего боятся не финансового кризиса, а потери своей репутации. Поэтому сегодня их главная задача - не допустить возникновения скандалов.
Кстати, стало известно, что власти, отчаявшись навести порядок в продажах жилья на первичном рынке, предлагают решить проблему радикально. Обсуждается возможность вообще отменить закон №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и запретить продажу квартир на этапе строительства. Как говорится, без комментариев.
Ольга Сенаторова
Не пропустите! Закрытая бизнес-встреча «Время пришло! Know-how или Почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость»
17.03 11:07
Жилой комплекс в Москве. Фото "Ленты.Ру"
Ждать надоело
В течение всех кризисных месяцев эксперты рынка недвижимости объясняли сокращение спроса на квартиры тем, что "покупатели заняли выжидательную позицию", готовясь к обвалу цен. В феврале во всех сегментах московского рынка жилой недвижимости был отмечен начавшийся рост спроса: увеличилось как число обращений в риелторские агентства по поводу приобретения квартиры, так и количество сделок купли-продажи. Показатели, демонстрирующие рост спроса, пока невелики, но, похоже, говорят о том, что покупатели начали покидать свои "наблюдательные посты" и возвращаться на рынок.
Как отмечают специалисты компании МИАН, еще в январе потенциальных клиентов к риелторам в основном приводил чисто исследовательский интерес, но за февраль конвертация спроса в реальные сделки возросла в полтора раза. На сегодняшний день рост спроса отмечается во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы.
"Вероятно, многие участники вторичного рынка - в первую очередь продавцы – смирились с падением цен и скорректировали поведение с учетом новых реалий, - комментирует ситуацию руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. - Покупатели также признали текущие условия сделок приемлемыми".
Аналитики МИАНа в свою очередь отмечают, что наиболее заметен рост покупательской активности в сегментах элитной недвижимости и эконом-класса. Кроме того, увеличилась доля квартир, приобретаемых в инвестиционных целях. "Это, на наш взгляд, является следствием нестабильности валют и очевидного замедления коррекции цен на жилье, - отметил руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев, - Покупатели, располагающие значительными денежными суммами на приобретение недвижимости, оценив ситуацию, предпочли не ждать дальше, а воспользоваться сегодняшними преимуществами рынка и принять предложения, "от которых невозможно отказаться".
Вероятно, под преимуществами в первую очередь подразумевается большой объем предложения на вторичном рынке. По данным аналитиков "Инком", в феврале общий объем предложения квартир в Москве вырос на 11,3 процента до уровня 43,7 тысяч объектов. В Московской области показатель роста предложения немного выше — 12,6 процента, таким образом количество выставленных на продажу квартир в Подмосковье достигло 25,9 тысячи объектов. Однако, в начале весны и в Москве, и в Московской области были отмечены колебания уровня предложения. Например, в столице 2-8 марта объем предложения вырос на 4,1 процента до 37,3 тысяч объектов, а за неделю с 9 по 15 марта - снизился на 2,4 процента до уровня 36,4 тысячи объектов. В Московской области динамика аналогичная: 2-8 марта было зафиксировано увеличение объема предложения на 8,2 процента до 21,4 тысячи объектов, а 9-15 марта – снижение на 2,5 процента до 20,9 тысяч объектов.
Аналитики также отмечают, что в структуре предлагаемого жилья преобладают квартиры нижних ценовых категории (совокупная доля квартир эконом-класса превышает 60 процентов). "Этот показатель свидетельствует о том, что пополнение ассортимента произошло преимущественно за счет предложений альтернативных продавцов (тех, кто не только продает свое жилье, но одновременно покупает другое - прим. Ленты.ру.-Недвижимость), которым важно успеть приобрести новое жилье до начала периода роста цен", - поясняет Алексей Кудрявцев из компании МИАН.
Еще одно преимущество сегодняшнего рынка для покупателей - лояльность продавцов, которые готовы вести переговоры и идти на уступки. В зависимости от каждой конкретной квартиры – ее состояния, расположения, ближайшего окружения, класса дома – возможен дисконт от 10 до 30 процентов от первоначально заявленной цены.
Цены на московские квартиры в марте продолжили снижаться, однако темпы снижения замедлились. Как отмечают специалисты аналитического цента "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), в течение зимы московские квартиры дешевели на 2-3 процента в неделю, теперь индекс стоимости жилья теряет еженедельно не более 1 процента.
На рынке жилья Подмосковья также начали замедляться темпы снижения цен, а в ряде сегментов ценовых изменений и вовсе не произошло. По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", средняя цена на квартиры вторичного рынка Московской области составляет 84 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость квадратного метра в долларах составляет 2,6 тысячи. "Однако, в отличие от столицы, Подмосковный рынок еще находится в стадии стагнации – рост активности среди покупателей или продавцов здесь пока не отмечается", - комментирует генеральный директор центра Владислав Луцков.
По данным IRN.ru, в Москве в первую мартовскую неделю средняя стоимость жилья в Москве преодолела отметку в 4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра в рублях опустилась до 160 тысяч. За вторую неделю марта, как сообщает портал Metrinfo.Ru, психологически значимая рублевая отметка тоже была преодолена - средняя цена снизилась до 156 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость квадратного метра в долларах также снизилась и сегодня оценивается в 4,4 тысячи. "Вполне вероятно, что до дна рынка уже не так глубоко", - отмечают эксперты.
В свою очередь, аналитики "Инкома" полагают, что ценового дна рынок жилья, вероятнее всего, достигнет летом, но уверяют, что потенциальным покупателям целесообразнее начать подбирать квартиру для покупки уже сейчас.
"Традиционно под "обвалом цен" понимают снижение более чем на 30 процентов от достигнутого уровня в течение года, - поясняет Дмитрий Таганов. - Ждать дальнейшего обвала не имеет смысла, так как на большинство квартир цены уже снизились на треть. На отдельные неликвидные предложения цены упали по сравнению с августом-сентябрем 2008 года на 40 процентов".
Однако большая часть потенциальных покупателей пока все-таки предпочитает повременить с покупкой и дождаться лета, несмотря на уверения риелторов. Впрочем, известия о замедлившемся снижении цен на квартиры наверняка вернут значительную часть покупателей на рынок еще до майских праздников.
Мария Мягкова
Ссылки по теме
В Подмосковье cнизились темпы падения цен на жилье - REALTY.lenta.ru, 16.03.2009
Объем предложения на вторичном рынке Москвы вырос на 18,9 процента - REALTY.lenta.ru, 10.03.2009
Цена квадратного метра в Москве опустилась ниже 4,5 тысячи долларов - REALTY.lenta.ru, 09.03.2009
Цены на подмосковном загородном рынке снизились еще на 3 процента - REALTY.lenta.ru, 06.03.2009
Жилой комплекс в Москве. Фото "Ленты.Ру"
Ждать надоело
В течение всех кризисных месяцев эксперты рынка недвижимости объясняли сокращение спроса на квартиры тем, что "покупатели заняли выжидательную позицию", готовясь к обвалу цен. В феврале во всех сегментах московского рынка жилой недвижимости был отмечен начавшийся рост спроса: увеличилось как число обращений в риелторские агентства по поводу приобретения квартиры, так и количество сделок купли-продажи. Показатели, демонстрирующие рост спроса, пока невелики, но, похоже, говорят о том, что покупатели начали покидать свои "наблюдательные посты" и возвращаться на рынок.
Как отмечают специалисты компании МИАН, еще в январе потенциальных клиентов к риелторам в основном приводил чисто исследовательский интерес, но за февраль конвертация спроса в реальные сделки возросла в полтора раза. На сегодняшний день рост спроса отмечается во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы.
"Вероятно, многие участники вторичного рынка - в первую очередь продавцы – смирились с падением цен и скорректировали поведение с учетом новых реалий, - комментирует ситуацию руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. - Покупатели также признали текущие условия сделок приемлемыми".
Аналитики МИАНа в свою очередь отмечают, что наиболее заметен рост покупательской активности в сегментах элитной недвижимости и эконом-класса. Кроме того, увеличилась доля квартир, приобретаемых в инвестиционных целях. "Это, на наш взгляд, является следствием нестабильности валют и очевидного замедления коррекции цен на жилье, - отметил руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев, - Покупатели, располагающие значительными денежными суммами на приобретение недвижимости, оценив ситуацию, предпочли не ждать дальше, а воспользоваться сегодняшними преимуществами рынка и принять предложения, "от которых невозможно отказаться".
Вероятно, под преимуществами в первую очередь подразумевается большой объем предложения на вторичном рынке. По данным аналитиков "Инком", в феврале общий объем предложения квартир в Москве вырос на 11,3 процента до уровня 43,7 тысяч объектов. В Московской области показатель роста предложения немного выше — 12,6 процента, таким образом количество выставленных на продажу квартир в Подмосковье достигло 25,9 тысячи объектов. Однако, в начале весны и в Москве, и в Московской области были отмечены колебания уровня предложения. Например, в столице 2-8 марта объем предложения вырос на 4,1 процента до 37,3 тысяч объектов, а за неделю с 9 по 15 марта - снизился на 2,4 процента до уровня 36,4 тысячи объектов. В Московской области динамика аналогичная: 2-8 марта было зафиксировано увеличение объема предложения на 8,2 процента до 21,4 тысячи объектов, а 9-15 марта – снижение на 2,5 процента до 20,9 тысяч объектов.
Аналитики также отмечают, что в структуре предлагаемого жилья преобладают квартиры нижних ценовых категории (совокупная доля квартир эконом-класса превышает 60 процентов). "Этот показатель свидетельствует о том, что пополнение ассортимента произошло преимущественно за счет предложений альтернативных продавцов (тех, кто не только продает свое жилье, но одновременно покупает другое - прим. Ленты.ру.-Недвижимость), которым важно успеть приобрести новое жилье до начала периода роста цен", - поясняет Алексей Кудрявцев из компании МИАН.
Еще одно преимущество сегодняшнего рынка для покупателей - лояльность продавцов, которые готовы вести переговоры и идти на уступки. В зависимости от каждой конкретной квартиры – ее состояния, расположения, ближайшего окружения, класса дома – возможен дисконт от 10 до 30 процентов от первоначально заявленной цены.
Цены на московские квартиры в марте продолжили снижаться, однако темпы снижения замедлились. Как отмечают специалисты аналитического цента "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), в течение зимы московские квартиры дешевели на 2-3 процента в неделю, теперь индекс стоимости жилья теряет еженедельно не более 1 процента.
На рынке жилья Подмосковья также начали замедляться темпы снижения цен, а в ряде сегментов ценовых изменений и вовсе не произошло. По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", средняя цена на квартиры вторичного рынка Московской области составляет 84 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость квадратного метра в долларах составляет 2,6 тысячи. "Однако, в отличие от столицы, Подмосковный рынок еще находится в стадии стагнации – рост активности среди покупателей или продавцов здесь пока не отмечается", - комментирует генеральный директор центра Владислав Луцков.
По данным IRN.ru, в Москве в первую мартовскую неделю средняя стоимость жилья в Москве преодолела отметку в 4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра в рублях опустилась до 160 тысяч. За вторую неделю марта, как сообщает портал Metrinfo.Ru, психологически значимая рублевая отметка тоже была преодолена - средняя цена снизилась до 156 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость квадратного метра в долларах также снизилась и сегодня оценивается в 4,4 тысячи. "Вполне вероятно, что до дна рынка уже не так глубоко", - отмечают эксперты.
В свою очередь, аналитики "Инкома" полагают, что ценового дна рынок жилья, вероятнее всего, достигнет летом, но уверяют, что потенциальным покупателям целесообразнее начать подбирать квартиру для покупки уже сейчас.
"Традиционно под "обвалом цен" понимают снижение более чем на 30 процентов от достигнутого уровня в течение года, - поясняет Дмитрий Таганов. - Ждать дальнейшего обвала не имеет смысла, так как на большинство квартир цены уже снизились на треть. На отдельные неликвидные предложения цены упали по сравнению с августом-сентябрем 2008 года на 40 процентов".
Однако большая часть потенциальных покупателей пока все-таки предпочитает повременить с покупкой и дождаться лета, несмотря на уверения риелторов. Впрочем, известия о замедлившемся снижении цен на квартиры наверняка вернут значительную часть покупателей на рынок еще до майских праздников.
Мария Мягкова
Ссылки по теме
В Подмосковье cнизились темпы падения цен на жилье - REALTY.lenta.ru, 16.03.2009
Объем предложения на вторичном рынке Москвы вырос на 18,9 процента - REALTY.lenta.ru, 10.03.2009
Цена квадратного метра в Москве опустилась ниже 4,5 тысячи долларов - REALTY.lenta.ru, 09.03.2009
Цены на подмосковном загородном рынке снизились еще на 3 процента - REALTY.lenta.ru, 06.03.2009
В статье «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» отметил то обстоятельство, что столичный рынок недвижимости готов в ближайшие месяцы стабилизироваться на уровне 4.000$ за квадратный метр. К этому выводу подталкивают и замедляющиеся темпы падения цен на жильё, и фактическое удешевление московского квадратного метра примерно на треть, то есть, как было после дефолта 1998 года, а также другие признаки активизации отложенного спроса.
Но даже если предположить, что в ближайшее время цены стабилизируются и какое-то время будут оставаться на нынешнем уровне, то все равно остается вполне закономерный вопрос. Является ли планка в 4.000$ за метр окончательным дном московского рынка недвижимости или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен, которая приведет столичный рынок к следующей линии поддержки в 2.000$ за метр?
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru перспектива «двойного дна» московского рынка недвижимости во многом будет определяться макроэкономикой и внешним фоном. Если в ближайшее время страна будет планомерно выходить из кризиса, то и о втором дне рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис в России и во всем Мире в целом будет прогрессировать и набирать обороты, то второе дно на рынке жилья может стать реальностью. Тем не менее, пока следует признать, что говорить о втором дне с полной определенностью не может никто. Сейчас будет корректным только указать факторы, которые могут как способствовать образованию второго дна, так и препятствовать дальнейшему падению цен на квартиры в Москве.
Аргументы за «двойное дно»
1. Многие макроэкономические показатели, такие как цены на нефть и курсы валют соответствуют сейчас уровню 2003-2005 годов. А следовательно, и цены на недвижимость в Москве также должны вернуться к уровню тех лет, который составляет порядка 2.000$ за квадратный метр.
2. Себестоимость строительства типового жилья вполне укладывается в 2.000$ за метр, особенно в условиях заметного роста курса доллара в последнее время (большинство затрат застройщиков находится в рублях), а также падения цен на цемент, строительные материалы, подрядные работы. Так новостройки в Подмосковье и других городах России даже до кризиса прекрасно строились при рыночных ценах порядка 2.000$ за метр.
3. Состояние ипотеки сейчас также соответствует уровню начала 2000-х годов.
Аргументы против «двойного дна»
1. В отличие от периода 2000-2005 годов объемы строительства квартир на продажу продолжают оставаться крайне низкими. Если тогда 70%-80% жилья строилось для рынка, то сейчас не более 30%, что продолжает поддерживать дефицит предложения. Следует отметить, что в первую очередь по этой причине цены в 2005-2006 годах выросли вдвое с 2.000$ до $4.000 за метр
2. Заметно изменилась структура предложения нового жилья. Если в 2000-2005 годах более половины новостроек соответствовало эконом-классу, то сейчас почти все новые дома – бизнес-класс или элитное жилье. В результате даже при том же количестве квадратных метров количество квартир получается заметно меньше за счет большей площади квартир в дорогом сегменте.
3. В отличие от 1998 года нынешний кризис не привел к потере накоплений основной массы населения. В результате платежеспособный спрос частично сохраняется и при прошедшей коррекции цен на жилье его может быть вполне достаточно в условиях ограниченного предложения.
4. Ранее рынок недвижимости никогда не демонстрировал «второе дно». Даже после дефолта 1998 года падение цен составило около 35%, то есть как и сейчас.
Резюме
По мнению аналитического центра www.irn.ru дальнейшие перспективы рынка недвижимости довольно неопределенны. В зависимости от развития макроэкономического фона, а также действия властей и основных игроков рынка цены на недвижимость в Москве могут как пойти вниз к отметке 2.000$ за метр и продемонстрировать второе дно, так и удержаться на нынешнем уровне поддержки в 4.000$ за метр.
Все материалы по теме Аналитический центр IRN.RU
Идет новая волна падения цен на жилье
21 мая 2009, 17:3
Текст: Ольга Мостовая
Фото: sxc.hu
Постоянная ссылка
К концу 2009 года жилье и офисы подешевеют на 50%. Так считают топ-менеджеры компаний недвижимости. Причин нового обвала много: «мертвый» спрос из-за падения доходов, отсутствие ипотеки, долги строителей, негативные прогнозы финансовых рынков. Участники рынка недвижимости считают, что к концу нынешнего года российская недвижимость упадет в цене на 25−50%, а больше всего пострадают столицы и крупные города. Опрос топ-менеджеров отрасли провела аудиторская компания Deloitte. Сильнее всего цены упадут на жилье и офисы.
«Большинство опрошенных представителей сектора недвижимости убеждены, что пик кризиса еще не наступил. В том, что рынок недвижимости достиг дна, уверены только 11% опрошенных»Более 20% опрошенных уверены в том, что до конца года жилье подешевеет еще на 25−50%. В том, что офисы станут дешевле на 15-25%, уверены 26% руководителей, еще 21% считают, что цены упадут на 50%. Каждый пятый уверен, что к Новому году на 15-25% подешевеют гостиницы, торговая недвижимость и склады.
Большинство опрошенных представителей сектора недвижимости убеждены, что пик кризиса еще не наступил. В том, что рынок недвижимости достиг дна, уверены только 11% опрошенных.
То, что цены не достигли «дна», уверены почти все опрошенные ВЗГЛЯДом столичные риелторы. Другое дело, что их прогнозы абсолютно разнонаправлены – одни считают, что дешеветь и впредь будет только переоцененное до кризиса и остающееся таковым жилье. В первую очередь, это – 5-этажные «хрущевки» и так называемая «советская панель», а также квартиры в домах, находящиеся в «транспортной недоступности». Имеются ввиду районы вблизи МКАД и те, которые имеют традиционно высокую дорожную нагрузку и расположены в районах метро Текстильщики, Медведково, Бабушкинская, Свиблово, Бабушкинская, Войковская.
Второй аргумент «за» такой пессимистический прогноз – это факт «следования рынка недвижимости» за финансовым. «Строительная отрасль развивается вслед за банковско-инвестиционной, которая пока не падает признаков оживления, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании Yang& Corcoran Group Максим Литвак. – При зыбкости цен на энергоносители, шатком равновесии валютной корзины и росте безработицы трудно говорить об оживлении других отраслей экономики. Это означает, что предложение по-прежнему сильно отстает от реальных доходов граждан. Ипотека отсутствует. Таким образом, цены рухнут еще раз и значительно, если не восстановится хотя бы кредитование».
Большинство экспертов рынка, к которым обратился ВЗГЛЯД за комментариями прогноза топ-менеджеров, считают реальным новое снижение стоимости квадратных метров еще на 10-20% осенью после «летних каникул» на рынке сделок купли-продажи. «Сдерживающим» фактором они называют проблемы с новым строительством, так как в Москве заморожено до 60% жилых объектов, которые построены менее, чем на наполовину. «В любом случае, при важности «квартирного вопроса» для россиян спрос будет, но будет ли он адекватен предложению – это сомнительно, - говорит газете ВЗГЛЯД аналитик компании ANT Real Estate Олег Нестеренко. – Уже очевидно, что до конца нынешнего года будет построено в пять раз меньше, чем в прошлом. Впереди - дефицит. Значит, и новое вполне вероятное падение будет тоже временным и спровоцирует еще больший скачок цен в ближайшие годы».
До конца года максимальное снижение цен может составить около 10−16% на новостройки и 16−20% на вторичном рынке, считает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова.
Материалы по теме:
«Не хочется никого обвинять в субъективности оценок, но вряд ли стоит доверять прогнозам в принципе и, в особенности, тем, кто имеет свой интерес в «подстегивании» рынка, - считает профессор кафедры анализа и маркетинга московского университета Михаил Делягин. - Сейчас на рынок выходит достаточно большое количество инвестиционных квартир из-за нерентабельности сдачи их в аренду. Но, с другой стороны, те, кто хотел продать, уже сделали это. Остальные имеют возможность переждать и не станут на падении расставаться с недвижимостью».
В условиях кризиса строительные компании пытаются минимизировать издержки. В исследовании Deloitte говорится, что участники рынка продолжают экономить: 74% опрошенных сделали это за счет сокращения персонала, 57% сэкономили на консалтинге, по 47% - на рекламе и аренде.
В связи с проблемами финансирования строительные компании ищут альтернативные источники: 42% опрошенных заявили, что уже предприняли такие попытки, еще 26% намерены сделать это в ближайшее время. Управление оборотным капиталом – это второй по эффективности антикризисный инструмент: 37% опрошенных им уже воспользовалось, еще 16% намерены сделать это.
Четверть опрошенных (26%) руководителей строительных и девелоперских компаний не планируют в ближайшие три месяца проводить реструктуризацию текущих долгов, а пятая часть (21%) опрошенных для реструктуризации долгов намерена привлечь акционерный капитал. Еще 5% рассматривают вариант продажи пакета акций кредитору.
21 мая 2009, 17:3
Текст: Ольга Мостовая
Фото: sxc.hu
Постоянная ссылка
К концу 2009 года жилье и офисы подешевеют на 50%. Так считают топ-менеджеры компаний недвижимости. Причин нового обвала много: «мертвый» спрос из-за падения доходов, отсутствие ипотеки, долги строителей, негативные прогнозы финансовых рынков. Участники рынка недвижимости считают, что к концу нынешнего года российская недвижимость упадет в цене на 25−50%, а больше всего пострадают столицы и крупные города. Опрос топ-менеджеров отрасли провела аудиторская компания Deloitte. Сильнее всего цены упадут на жилье и офисы.
«Большинство опрошенных представителей сектора недвижимости убеждены, что пик кризиса еще не наступил. В том, что рынок недвижимости достиг дна, уверены только 11% опрошенных»Более 20% опрошенных уверены в том, что до конца года жилье подешевеет еще на 25−50%. В том, что офисы станут дешевле на 15-25%, уверены 26% руководителей, еще 21% считают, что цены упадут на 50%. Каждый пятый уверен, что к Новому году на 15-25% подешевеют гостиницы, торговая недвижимость и склады.
Большинство опрошенных представителей сектора недвижимости убеждены, что пик кризиса еще не наступил. В том, что рынок недвижимости достиг дна, уверены только 11% опрошенных.
То, что цены не достигли «дна», уверены почти все опрошенные ВЗГЛЯДом столичные риелторы. Другое дело, что их прогнозы абсолютно разнонаправлены – одни считают, что дешеветь и впредь будет только переоцененное до кризиса и остающееся таковым жилье. В первую очередь, это – 5-этажные «хрущевки» и так называемая «советская панель», а также квартиры в домах, находящиеся в «транспортной недоступности». Имеются ввиду районы вблизи МКАД и те, которые имеют традиционно высокую дорожную нагрузку и расположены в районах метро Текстильщики, Медведково, Бабушкинская, Свиблово, Бабушкинская, Войковская.
Второй аргумент «за» такой пессимистический прогноз – это факт «следования рынка недвижимости» за финансовым. «Строительная отрасль развивается вслед за банковско-инвестиционной, которая пока не падает признаков оживления, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик консалтинговой компании Yang& Corcoran Group Максим Литвак. – При зыбкости цен на энергоносители, шатком равновесии валютной корзины и росте безработицы трудно говорить об оживлении других отраслей экономики. Это означает, что предложение по-прежнему сильно отстает от реальных доходов граждан. Ипотека отсутствует. Таким образом, цены рухнут еще раз и значительно, если не восстановится хотя бы кредитование».
Большинство экспертов рынка, к которым обратился ВЗГЛЯД за комментариями прогноза топ-менеджеров, считают реальным новое снижение стоимости квадратных метров еще на 10-20% осенью после «летних каникул» на рынке сделок купли-продажи. «Сдерживающим» фактором они называют проблемы с новым строительством, так как в Москве заморожено до 60% жилых объектов, которые построены менее, чем на наполовину. «В любом случае, при важности «квартирного вопроса» для россиян спрос будет, но будет ли он адекватен предложению – это сомнительно, - говорит газете ВЗГЛЯД аналитик компании ANT Real Estate Олег Нестеренко. – Уже очевидно, что до конца нынешнего года будет построено в пять раз меньше, чем в прошлом. Впереди - дефицит. Значит, и новое вполне вероятное падение будет тоже временным и спровоцирует еще больший скачок цен в ближайшие годы».
До конца года максимальное снижение цен может составить около 10−16% на новостройки и 16−20% на вторичном рынке, считает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова.
Материалы по теме:
[В]Власти Москвы ищут, что продать
[В]Жилье завтра: "дно", стагнация и прогноз роста
[В]Сколько стоит одна сотка земли
[В]У недвижимости женское лицо
«Не хочется никого обвинять в субъективности оценок, но вряд ли стоит доверять прогнозам в принципе и, в особенности, тем, кто имеет свой интерес в «подстегивании» рынка, - считает профессор кафедры анализа и маркетинга московского университета Михаил Делягин. - Сейчас на рынок выходит достаточно большое количество инвестиционных квартир из-за нерентабельности сдачи их в аренду. Но, с другой стороны, те, кто хотел продать, уже сделали это. Остальные имеют возможность переждать и не станут на падении расставаться с недвижимостью».
В условиях кризиса строительные компании пытаются минимизировать издержки. В исследовании Deloitte говорится, что участники рынка продолжают экономить: 74% опрошенных сделали это за счет сокращения персонала, 57% сэкономили на консалтинге, по 47% - на рекламе и аренде.
В связи с проблемами финансирования строительные компании ищут альтернативные источники: 42% опрошенных заявили, что уже предприняли такие попытки, еще 26% намерены сделать это в ближайшее время. Управление оборотным капиталом – это второй по эффективности антикризисный инструмент: 37% опрошенных им уже воспользовалось, еще 16% намерены сделать это.
Четверть опрошенных (26%) руководителей строительных и девелоперских компаний не планируют в ближайшие три месяца проводить реструктуризацию текущих долгов, а пятая часть (21%) опрошенных для реструктуризации долгов намерена привлечь акционерный капитал. Еще 5% рассматривают вариант продажи пакета акций кредитору.
freezoloto
Местный
dura lex
Активист
Почему обязательно должен предполагаться корыстный интерес?
Можно просто порадоваться за сограждан (товарищей, знакомых), которым покупка жилья станет более доступной.
freezoloto
Местный
Почему обязательно должен предполагаться корыстный интерес?
Можно просто порадоваться за сограждан (товарищей, знакомых), которым покупка жилья станет более доступной.
Корысть во всех есть, только вот благостная она или нечестивая.... вот в чем вопрос