Спонсор рубрики
«Корпоративное право»
Юрист, экономист

Проводим Общее Собрание членов в Товариществе Собственников Жилья

  • 6 июля 2013 в 0:41
  • 18616
  • 8
  • 17

Последнее время набирает популярность такая форма НКО как Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Отсюда на практике возникает масса вопросов. Основные сложности возникают из-за большого количества собственников помещений в многоквартирном доме. Во-первых: их трудно собрать, во-вторых: им трудно договориться о важных вопросах, в-третьих: несовершенство законодательства в сфере регулирования ТСЖ,  особенно это касается проведения Общих собраний членов ТСЖ.  

Готовимся к собранию

Процесс проведения Общего собрания собственников многоквартирного дома   регулирует ст. 44 Жилищного Кодекса РФ. Процесс проведения общего собрания членов ТСЖ регулируется ст. 146 ЖК РФ. Причем, понятия «Собрание членов ТСЖ в форме заочного голосования» в Жилищном Кодексе не существует, поэтому в этих случаях руководствуемся статьями 47, 48 ЖК РФ, которые говорят о проведении собрания собственников помещений (хотя это более широкое понятие, но ничего не остается). Сообщения собственникам о проведении Собрания должны быть направлены не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.  Часто возникает вопрос: «как правильно сообщить о Собрании», или «а можно мы просто информацию в почтовые ящики раскидаем?». Жилищным кодексом предусмотрена отправка сообщений заказным письмом или вручение  каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Иные способы можно установить решением собственников. Поэтому рекомендуется решением собственников заранее устанавливать удобные им способы оповещения о Собрании и учитывать этот момент при разработке Устава ТСЖ.

А кворума всё  нет и нет

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное Собрание. Обычно, после нескольких попыток провести очное Собрание замученный инициатор Собрания наконец принимает решение о заочном голосовании.  Совет – при отсутствии кворума на очном Собрании, не имеет смысла пытаться собрать его повторно,  сразу начинайте подготовку к заочному голосованию во имя экономии времени и средств.

Проводим заочное голосование

В связи с тем, что члены ТСЖ чаще всего проводят Собрание именно в заочной форме, стоит рассмотреть его порядок более подробно.

Порядок проведения заочного голосования законодатель устанавливает в ст. 47 и 48 Жилищного Кодекса. Согласно ст. 47, заочное голосование проводится только в случае отсутствия кворума на очном Собрании.

Отправляем сообщения о проведении Собрания со следующими сведениями:

  • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  • форма проведения данного собрания – заочное голосование;
  • дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
  • повестка дня собрания, куда в числе прочих включается пункт об утверждении состава счетной комиссии, предложенного инициатором собрания;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

К каждому сообщению стоит приложить бланк решения члена ТСЖ по каждому вопросу, поставленному на повестку дня.  Бланк должен содержать:

  • сведения о лице, участвующем в голосовании;
  • сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Подсчет голосов

По окончанию приема решений счетная комиссия подводит итоги голосования.   Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В Протоколе лучше указывать и количество голосов, и размер доли, чтобы было понятно, откуда взялось это количество.  

К сожалению, невозможно предложить универсальную формулу для подсчета голосов, подходящую для всех ТСЖ. Законодатель не сделал разделение между членами ТСЖ и собственниками помещений в многоквартирном доме, а ведь собственник квартиры в доме может не быть членом ТСЖ. В таких случаях возникают трудности с подсчетом доли в праве общей собственности на общее имущество. Не говоря уже о том, что квартира может находиться в совместной собственности у нескольких членов ТСЖ, т.е. доли у них не определены и определять они их не хотят, а участвовать в управлении ТСЖ очень даже хотят. В Жилищном Кодексе на этот счет ничего не сказано. Мол, определяйте «количество голосов пропорционально доле» и все. В таких ситуациях нужно подходить к подсчету кворума и голосов индивидуально.     

Если кворум имеется, то далее счетной комиссией подсчитывается количество голосов за, против и воздержавшихся по каждому вопросу повестки дня. Кстати счетная комиссия прямо не предусмотрена Жилищным кодексом, но никто не запрещает формировать ее для удобства подсчета голосов. Правда, вносить вопрос в повестку дня о ее формировании необходимо на каждом текущем  Собрании, так как это не орган ТСЖ.

 

Добавить
Юрист, экономист
Спонсор рубрики «Корпоративное право»
Лучшие предложения для партнеров на официальную ликвидацию и банкротство!
Право Роста
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Спасибо! Отличная статья!!!

Хотел бы внести свои 5 копеек.

Цитата из статьи

«Согласно ст. 47, заочное голосование проводится только в случае отсутствия кворума на очном Собрании»

1. Нету в ст.47 слова "только"! Т.е. заочка ТОЛЬКО после очки - не есть императив. Изучал судебную практику по этому вопросу - суды пишут, что заочка без очки не нарушает прав собственников/членов.

2. Я в повестку при заочке еще прописываю и голосование за председателя и секретаря собрания. Понимаю, что безграмотно, но зато есть кому подписывать протокол собрания с решением.

3. Грамотно оформленное собрание членов ТСЖ чрезвычайно важно!!! Особенно очередное на котором утверждается смета, т.е. тарифы. Моя судебная практика: при признании решения членов ТСЖ в части утверждения сметы недействительным, ТСЖ при взыскании задолженности ОБЯЗАНО доказывать понесенные затраты!!! Это в СОЮ. ВАСя пишет, что не должны. По этому поводу на неделе подаю кассацию в ВС - пусть с ВАСей разбираются что за фигня...

8 июля 2013 в 6:442

Спасибо за отзыв! По поводу слова "только" в ст. 47 о заочке: его в законе действительно нет, на императиве не настаиваю. Но неоднозначность данной нормы налицо: как же констатировать отсутствие кворума на очном, если его никто не пытался собирать. По поводу судебной практики полностью с Вами согласна, однако мы клиентам рекомендуем все-таки собирать сначала очное, чтобы исключить лишние поводы оспорить собрание.

Интересно будет узнать о результатах Вашей кассации в ВС. Если не затруднит, расскажите потом.

9 июля 2013 в 20:431

Сообщение от Vasabi

«однако мы клиентам рекомендуем все-таки собирать сначала очное, чтобы исключить лишние поводы оспорить собрание.»

Я поступаю также. Но Вы же знаете, что к юристам обращаются, когда дело уже в суде...

Сообщение от Vasabi

«Интересно будет узнать о результатах Вашей кассации в ВС. Если не затруднит, расскажите потом.»

Обязательно! Меня к этому делу подключило ТСЖ, когда решение об утверждении тарифов признали недействительным. И собственница перестала платить. По имеющейся у меня судебной практике, в таком случае применяются тарифы, утвержденные ГорСоветом (Красноярск) для неприватизированных помещений. Первая инстанция взыскание по тарифам ГорСовета удовлетворила, апелляция отменила - мол тарифы для несобственников, а для собственников обращайтесь в администрацию города для установки тарифов для КОНКРЕТНОГО дома. Кассационная коллегия  в краевом суде в пересмотре отказала. На неделе подаю кассацию в ВС.

10 июля 2013 в 10:431

Уважаемые коллеги, данная статья содержит неточности и заведомо неправильную информацию, автор не учитывает  положения ст. 145 и п.4 ст. 146 ЖК РФ.

15 июля 2013 в 23:361

Спасибо за комментарий. А вы не могли вы процитировать, какие именно положения данной публикации противоречат озвученным вами статьям ЖК РФ?

16 июля 2013 в 0:55

Цитата из статьи

«Причем, понятия «Собрание членов ТСЖ» в Жилищном Кодексе не существует» - противоречит ст. 145 ЖК РФ. 

Вы смешиваете понятия общее собрание собственников помещений и членов ТСЖ. Для проведения общего собрания членов ТСЖ есть свой особенности, предусмотренные законом.

Цитата из статьи

«То есть исходя из смысла статьи 44 ЖК РФ, масса вопросов, в том числе таких глобальных как преобразование ТСЖ, могут приниматьсябольшинством от присутствующих собственников» - 

противоречит п.4 ст. 146 ЖК РФ, принятие вопроса о реорганизации принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Плюс к этому - вопросы ТСЖ вообще не имеют какого-либо отношения к собственникам, в собраниях они также не участвуют. 

16 июля 2013 в 13:151

Dezik, статья ориентирована в основном на процесс проведения именно заочного голосования, а в этом случае ЖК РФ отсылает на собрание собственников помещений. Чтобы не было смешений, текст статьи отредактировала и уточнила, спасибо за замечание. Не соглашусь в одном:  

Сообщение от Dezik

«Плюс к этому - вопросы ТСЖ вообще не имеют какого-либо отношения к собственникам, в собраниях они также не участвуют. »

Члены ТСЖ - это и есть собственники помещений - п. 1 ст. 143 ЖК РФ, - как же они в собраниях участвуют? в этом и соль.

16 июля 2013 в 19:201

 дополнение к ответу  Dezik  в смысле: как же они НЕ участвуют в Собрании?

16 июля 2013 в 21:591

Имелось ввиду, что при проведении собрания членов ТСЖ, подсчет голосов осуществляется согласно площадям, которые занимают члены ТСЖ, а не собственники. Член ТСЖ сам по себе не может не быть собственником в доме, где создано ТСЖ, однако при проведении собрания он выступает как член ТСЖ. Пример: в доме 100 собственников, 10 из них не захотели быть членами ТСЖ, соответственно, в собрании членов ТСЖ участвуют только 90 собственников (они же члены ТСЖ), подсчет голосов осуществляется согласно занимаемым площадям только этих 90 собственников, также решается вопрос кворума.

17 июля 2013 в 14:15

Создаем ТСЖ, всего 30 собственников.  Кто в данном слуае будет заявителем? Только члены Правления или все 30 учредителей? 

18 июля 2013 в 17:55

Судя по методическим рекомендациям к новым формам заверяться должны все, про Правление было сказано в старых методических рекомендациях, которые теперь не действуют. По новым формам ТСЖ пока не подавали. Кстати,  обратите внимание на п. 2.12 действующих рекомендаций: при создании ТСЖ листы на учредителей не заполняются.  То есть этот супер-пункт освобождает от заполнения листов на учредилей как раз те формы юридических лиц, которые как раз обычно имеют множество учредителей (Общественные организации, партии, потребительские кооперативы, тсж и т.п.). Но: п. 2.20. обязывает все равно заполнять листы на Заявителей ото всех учредителей. Где справедливость, не понятно. Как вариант, можно учредить ТСЖ от минимального количества учредилей, остальные потом станут членами на основании заявлений (п. 1 ст. 143 ЖК РФ)

18 июля 2013 в 19:15

Спасибо! Про 50% так и решили. Идут те, кто посвободней, остальные входят по заявлению.

Писать или не писать данные об учредителях , вопреки пункту 2.12 обсуждается в соседней теме про НКО. Решилась не писать данные, заполнила форму в программе.  Думаю- не пишу данные об учредителях, но они будут в заявителях. Программа проигнорировала мои данные на заявителей, я указала их полностью с паспортными данными и ИНН,и предлагает распечатывать листы на заявителей -физиков - только с ФИО, а от юридических лиц - полностью оставляет и данные о фирме, и данные о директоре, с паспортом и ИНН. Логики не понимаю.  Получается, если учитывать п.2.12, и версию 05 программы - данные об учредителях в заявлении вообще будут отсутствовать (кроме ФИО). Тогда каким образом подать сведения об учредителях,следуя   закону об НКО?

31 июля 2013 в 20:03

Delmir, мы решили заполнять листы на учредителей, так как считаем положения Методических рекомендаций в п 2.12 в отношении НКО не соотвествующими действующему законодательству. Заполняем не только для ТСЖ, но и для других НКО.

1 августа 2013 в 13:29

Спасибо. У меня такое же мнение, тем более, что и юстиция, и налоговая сегодня тоже так предложили делать. Будем ждать результат. По тсж - через неделю, по НКО - через месяц.  

1 августа 2013 в 22:46

ТСЖ зарегистрировали, сдавали  с данными на участников. Заявители - все учредители. 

19 августа 2013 в 15:58

Не говоря уже о том, что квартира может находиться в совместной собственности у нескольких членов ТСЖ, т.е. доли у них не определены и определять они их не хотят, а участвовать в управлении ТСЖ очень даже хотят.

скажите, а разве тут нельзя применить правило ст. 244 ГК РФ: "1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." ?

24 февраля 2014 в 19:09

Кто подскажет при смене члена правления и ревизионной комиссии, нужно уведомлять налоговую?

19 июня 2014 в 12:24