Редактор, журналист

Как вывести помещение из жилого фонда

  • 25 марта 2014 в 6:05
  • 18650
  • 16
  • 23

Обладатели квартир на нижних этажах многоэтажек нередко переделывают своё жильё, например, в парикмахерскую или магазин шаговой доступности. Однако для этого, согласно Жилищному кодексу РФ, помещение следует перевести из жилого фонда в нежилой.

Для начала, следует дать определение понятию «жилое помещение». Так, в ст.15 ЖК РФ сказано, что «жилым» считается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом. Помещение, прежде всего, должно быть пригодным для проживания граждан, соответственно, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и т.д. А вот определение «нежилого помещения» вызывает некоторое затруднение, так как в ЖК РФ оно отсутствует. Однако, если опираться на иные законодательные акты, например, на Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то нежилое помещение можно охарактеризовать следующим образом: «нежилым» может считаться непригодное для проживания изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом. Соответственно, жилые и нежилые помещения различаются своим функциями:

  • жилое предназначено для проживания граждан и не может эксплуатироваться для предпринимательских целей;
  • нежилое не может использоваться для проживания, но в нём можно открыть кафе, офис, магазин и т.д. 

Порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплён в ст. 23 ЖК РФ. Непосредственным оформлением перевода занимается орган местного самоуправления, например, Комитет по управлению имуществом города, Управление жилищной политики администрации города и т.п. Обычно процесс перевода состоит из трёх ступеней

  • Межведомственная комиссия должна принять решение о возможности использования жилого помещения в качестве нежилого;
  • Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом должна произвести расчет стоимости перевода помещения в нежилой фонд;
  • Регистрационная палата должна произвести регистрацию права на нежилое помещение.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое станет возможной только при соблюдении нескольких условий, в противном случае сделать это будет крайне затруднительно или даже невозможно. Итак:

  1. В помещении не должно быть прописанных граждан.
  2. Помещение не может быть обременено правами третьих лиц.
  3. Помещение не должно являться частью жилого помещения, то есть, не являться долей, не представляющей собой изолированное помещение.
  4. Оно не должно быть заложено или арестовано.
  5. Гражданин, осуществляющий перевод жилья в нежилой фонд, должен являться собственником этого жилья.
  6. Квартира должна размещаться на нижнем этаже или над нежилым помещением. Перевод в нежилой фонд возможно осуществить и в случае, если, расположенные выше помещения принадлежат тому же собственнику.
  7. Дом не должен значиться в планах на капитальный ремонт или реконструкцию, не быть признан аварийным и не подлежать сносу.

Существует еще целый ряд условий, выполнение которых необходимо для вывода помещения в нежилой фонд. Так, например, в помещении должно быть возможным оборудование отдельного входа с улицы, для этого допускается использование окна или лоджии. Учитывается и расположение инженерных коммуникаций в месте будущего входа, обязательным является отключение помещения от магистрали газоснабжения и т.п.

 Какие нужны документы?

Для перевода жилого помещения в нежилой фонд собственник (его уполномоченный по доверенности) должен предоставить пакет документов в орган, осуществляющий перевод помещений, в Москве, например, это Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Вот список документов, необходимых для начала процедуры:

  1. Заявление о переводе помещения: ЖК РФ не даёт чётких рекомендаций относительно формы заявления, соответственно, заявитель может его подать в произвольной форме. В отдельных субъектах РФ, например, в Саратове, Красноярском крае  и т.д. существует утверждённая форма заявлений, в таком случае руководствоваться надо именно этой формой. Так, в Москве форма заявления утверждена в постановлении Правительства Москвы № 382-ПП в качестве приложения № 2.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выданное в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Возможно, нужно будет представить договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены и т.п. Зачастую бывает достаточно предъявить нотариально заверенные копии документов.
  3. Экспликация (план помещения), техпаспорт и поэтажный план всего здания (дома):  эти документы выдает БТИ. На плане обязательно должны отражаться номера квартир, соседствующих с переводимым помещением.
  4. Проект переустройства и перепланировки квартиры (если она нуждается в переустройстве и перепланировке для последующего использования в качестве нежилого помещения). Проект должен содержать наименование проектной организации, курировавшей проект, а также подписи исполнителя, главного инженера или архитектора. К проекту должна прилагаться копия лицензии на проведение работ по проектированию.

Выше уже говорилось о том, что заявление о переводе помещения из жилого фонда в нежилой можно составить в произвольной (свободной) форме. Однако некоторые данные там нужно указать обязательно:

  • Ф.И.О. хозяина квартиры или индивидуального предпринимателя (ИП), или же указание Ф.И.О. представителя юрлица, выступающего от имени заявителя;
  • адрес регистрации заявителя, его контактные данные, например, номер телефона, а также реквизиты паспорта или заменяющего его документа, удостоверяющего личность;
  • Ф.И.О. собственника помещения (если собственник – гражданин), полное наименование юрлица с указанием юрадреса (если собственник – фирма), а также документ, подтверждающего право собственности;
  • представитель заявителя обязан указать в заявлении реквизиты доверенности, подтверждающей его полномочия;
  • потребуется указать сведения об отсутствии обременения права собственности правами третьих лиц и об отсутствии зарегистрированных в переводимом помещении граждан;
  • адрес переводимого помещения;
  • при необходимости перепланировки, переустройства или проведения других работ с помещением принято указывать вид этих работ, прилагать их краткое описание по переустройству и (или) перепланировке и т.д.;
  • следует так же указать цель перевода помещения в нежилой фонд;
  • обязательным является перечень документов, прилагаемых к заявлению.

О принятии документов заявителю выдается расписка, где указывается их перечень и дата получения органом, который занимается оформлением перевода помещений.

Следует сказать, что перечень документов согласно ст. 23 ЖК РФ является исчерпывающим, а значит, орган, реализующий перевод квартиры в нежилой фонд, не имеет права требовать представления других документов. Если с вас потребуют иные документы, можете обращаться в суд.

Процедура перевода

Существует общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, зафиксированный в ЖК РФ, детализацию процесса можно найти в актах органов субъектов РФ, так как этот вопрос отнесен к их компетенции. Остановимся на общем порядке перевода жилого помещения в нежилой фонд.

После получения пакета документов, орган, занимающийся переводом помещений, обязан выдать заявителю расписку в их получении. Расписка должна содержать перечень документов и дату их получения. Положительное или отрицательное решение о переводе помещения  в нежилой фонд должно быть принято не позднее, чем через 45 дней со дня представления документов. Сразу после этого, в течение 3 рабочих дней заявителю выдается или направляется по почте соответствующий документ о принятом решении. Параллельно с этим орган, занимающийся переводом помещений, обязан сообщить собственникам помещения о принятом решении. Далее остаётся зарегистрировать право собственности на данное нежилое помещение и процедуру можно считать завершенной.

Иногда в решении о переводе помещения в нежилой фонд орган, осуществляющий перевод, может указать на необходимость перепланировки помещения. В таком случае, вам потребуется провести соответствующие работы по переустройству. По их завершении приемочная комиссия (комиссию формирует орган, осуществляющий перевод) составляет соответствующий акт, и только после этого можно будет начать регистрацию права собственности на нежилое помещение.

В соответствии с ЖК РФ в переводе помещения в нежилой фонд могут отказать, если:

  • представлены не все документы, требуемые ЖК РФ;
  • документы представлены в орган, в компетенцию которого не входит рассмотрение подобных вопросов;
  • условия перевода помещения не соблюдаются;
  • проект переустройства или перепланировки квартиры не соответствует требованиям законодательства.

Отказ по иным основаниям не законодательством не предусмотрен.

Нарушение сроков установленных ЖК РФ сроков для рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано в суде.

Стоит отметить, что в Москве проблемами перевода жилого помещения в нежилое занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, который принимает документы о переводе через службу «одного окна», существенно облегчающую вышеописанную процедуру.

Что дальше?

Итак, у вас на руках документ о произведённом переводе жилого помещения в нежилое. Теперь именно он является основанием для использования данного помещения, например, для бизнеса. Кстати, сдача помещения в эксплуатацию не потребуется. Она будет нужна только, если вы производили перепланировку, переустройство или другие виды работ.

Сама процедура вывода из жилого фонда завершена, однако не стоит забывать об еще одном, крайне важном моменте: вам обязательно нужно будет закрепить право собственности на данный объект недвижимости, ведь статус помещения изменился.  Полученный пакет документов о переводе помещения из жилого фонда в нежилой станет основанием для регистрации права собственности на уже нежилое помещение.

Надо сказать, что перевод помещения из жилого в нежилое – процесс сложный, трудозатратный и длительный, здесь требуются профессиональные знания в области российского законодательства, вложения немалых денежных средств и масса свободного времени, потому что, зачастую, собрать требуемые документы бывает проблемно и крайне хлопотно. Поэтому, возможно, проще будет продать жилое помещение и приобрести нежилое, если, конечно, вы готовы к существенной разнице в цене.

Добавить
Редактор, журналист
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Спасибо за материал! А возможно перевести в нежилое помещение, например, не всю квартиру, а одну комнату?

25 марта 2014 в 10:414

Пока автора нет, отвечу за него))

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если переводимое помещение является частью жилого помещения. Комната является частью жилого помещения, следовательно, перевести в нежилое помещение одну комнату невозможно.

25 марта 2014 в 12:39

Спасибо, JuriCat! Вообще, строго говоря, если технические возможности квартиры позволяют разделить ее на самостоятельные помещения в соответствии с требованиями к жилому и нежилому помещению, то перевести одну комнату в нежилой фонд чисто теоретически можно. Но в неё должно быть возможжно сделать отдельный вход и далее по списку (см. статью).

25 марта 2014 в 13:12

Из ст. 22 ЖК следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть оборудовать одну комнату под нежилое и "выделить" ее в нежилое нельзя. Другое дело в примере, приведенном ниже Еленой Ефимовой - сначала разделить квартиру на две, а потом одну из них переводить в нежилое.

25 марта 2014 в 14:35

Да, вы правы. Именно поэтому я и обозначила, что "теоретически". То есть, как всегда можно найти лазейку)))

25 марта 2014 в 17:09

Был у меня подобного рода случай. Правда, первоначально следовал раздел 4-комнатной квартиры (двухсторонний вариант) между супругами с формированием фактически двух жилых объектов (2 квартир) с раздельными входами. Впоследствии одна квартира была переведена в нежилой фонд.

25 марта 2014 в 14:112

Хорошая статья, подробно, структурированно изложено, спасибо за материал!

25 марта 2014 в 16:091

"Наш дом борется за звание жилого"... (с) М.Жванецкий

26 марта 2014 в 21:461

Вот-вот))) Жванецкий, как всегда, "зрит в корень". В Москве такого "повального" желания все первые этажи переделать в магазины и парикмахерские пока не наблюдается, а вот, например, в Пензе, что ни угловая квартира на первом этаже (да и не угловая тоже), то зоомагазин, развивающий центр или аптека!

26 марта 2014 в 23:40

У станции метро Новокосино, всем живущим на первых этажах предложили продать свои квартиры. У меня как раз с этим вопрос: А согласие соседей, в том числе второго этажа, должно быть получено и в какой форме?

26 марта 2014 в 23:46

Вообще, согласие всех собственников требуется, если владелец захочет сделать пристройку или провести общую реконструкцию, скажем, стены. А если на первом этаже захотят просто открыть магазин, то разрешения соседей вроде и не надо(((...

26 марта 2014 в 23:591

У нас как раз ситуация, что соседи 2-го этажа категорически против перехода и довольно жестко настроены. И мотивируют это тем, что кроме житья людей другие варианты не рассматривают, так как они будут их беспокоить.

27 марта 2014 в 0:281

У нас в округе повсюду первые этажи - аптеки и детские центры. Даже какие-то соц.организации. Есть и рестораны, и ортопедические салоны, и врачебные консультации разного толка, и обувные, и ремонтные, и ткани - вобщем, много всего очень разного и полезного. (см. мою фотку в соотв. статье).

Могу сказать, что никакого согласия у меня никто не спрашивал, никаких инициатив по собраниям жильцов не было, но я сама лезла в их ремонты и интересовалась, "чего, мол, ждать".

Выяснила только одно: там, где выстраивают не на одну квартиру, т.е. те, кто побогаче, - те соблюдают нормы с жутким рвением, например, шумоизоляция, буквально "вторые стены".

Те, кто пожиже - те по-русски мало разговаривают, не врубилась, что к чему))

Как итог: в их понимании, соблюдать строительные нормы - верх совершенства и предмет гордости.

Не знаю, как соседи вторых этажей, но шум никто не поднимал - на уровне "за пределами собственной кухни". Даже нет такой темы для разговоров.

Возможно, если делать все правильно, вопросов ни у кого не возникнет. А когда возникают - эти вопросы решаются с недовольными в частном порядке;) По крайней мере, обиженных на что-либо я не встречала. Кроме как неприятного факта самого ремонта, но тоже - делают чисто и быстро.

27 марта 2014 в 6:29
Сейчас большиество новостроек предусматривают на первых этажах нежилые помещения. В старых же домах (особенно в регионах, где нет такого массового строительства, как в Москве) или в старых районах, жильцы квартир на первых этажах, выходящих на оживленные улицы, пользуясь моментом, продают свои квартиры под размещение нежилых помещений. Особенно задирают цены те, по соседству с которыми уже продана квартира. У меня знакомая в Твери выкупила рядом 2 квартиры на первом этаже под салон красоты, но вторую квартиру купила позже, так вторая квартира ей обошлась в 2 раза дороже, чем первая.
30 марта 2014 в 11:20

Ну, что кто-то пользуется ситуацией, это не удивительно. Хуже другое: некоторых вынуждают продавать жильё на первом этаже. Прямо пристают с предложением и начинают "доставать". Чаще квартиры продают те, кому они достались по наследству от бабаушек-дедушек, а те, кто в квартирах этих вырос - продавать не очень хотят. Впрочем, когда с обеих сторон у тебя в "соседях" аптеки да салоны, хочется сбежать даже из любимой квартиры.

30 марта 2014 в 15:58

Спасибо за статью!!!! ЖК РФ достаточно специфический раздел юридической пруденции, и, учитывая, наше несовершенное законодательство, статья очень четкая и может помочь даже начинающим "переоформителям из жилого в нежилое"))))

2 апреля 2014 в 13:43

Статья очень интересная, действительно большинство новостроек, расположенных в людных местах, подразумевают нахождение нежилых помещений, нередко можно увидеть рекламу в одном доме о продаже квартир и одновременно офисов. А в некоторых случаях и вообще строят так называемые многофункциональные бизнес-центры, где есть и квартиры и офисы.

По-моему, проще купить офис, чем переводить жилое помещение в нежилое. К тому же цена офиса, дешевле, чем квартиры.

Вот интересно, бывают ли случаи перевода нежилого помещения в жилое.

29 апреля 2014 в 13:49

Сообщение от Виктория А.

«По-моему, проще купить офис, чем переводить жилое помещение в нежилое. К тому же цена офиса, дешевле, чем квартиры.»

Во многих городах (не в Москве) в центре строили дома, которые не предусматривали размещение нежилых помещений на первых этажах. Поэтому сейчас жильцы первых этажей, особенно выходящих на оживленные улицы, кто-то охотно, а кто-то и не очень, продают свои квартиры предпринимателям для размещения в них магазинов/паркмахерских/офисов и т.д. То есть здесь вопрос не в "дешевле-дороже", а в расположении дома, где находится интересующее помещение.

29 апреля 2014 в 18:42

Цитата из статьи

«Поэтому, возможно, проще будет продать жилое помещение и приобрести нежилое, если, конечно, вы готовы к существенной разнице в цене.»

Спасибо за разъяснение, я с Вами согласна, спрос на такие помещение велик. Но, про "дешевле-дороже" относилось к другим словам из статьи. Они указаны выше.

29 апреля 2014 в 20:55

Да, случаи перевода нежилого помещения в жилое бывают))). А вот, чтобы снять квартиру с коммерческой целью, надо Крым и Рым пройти. Единственный бизнес, который можно организовать, это снятую квартиру сдавать ещё дороже на длительный срок или посуточно. А организовать что-нибудь типа магазина вряд ли возможно...

29 апреля 2014 в 18:571

Александра, спасибо, да я действительно имела в виду обычную сдачу квартиры в аренду. Собственно некоторые только лишь с этой целью и приобретают жилье.

29 апреля 2014 в 20:58

Цитата из статьи

«Соответственно, жилые и нежилые помещения различаются своим функциями: жилое предназначено для проживания граждан и не может эксплуатироваться для предпринимательских целей;»

Несовсем согласна, а если квартира сдается в аренду, многие специально преобритают жилье с коммерческой целью

29 апреля 2014 в 13:51

Хотиелось бы добавить, что согласия собственников квартир в доме, на перевод жилого в не жилое не потребуется лишь в том случае, если в доме не создано ТСЖ, при наличии такого органа самоуправления, общее собрание с согласим квалифицированного большинства обязательно.

30 апреля 2014 в 2:59