Учредитель ЗАО - комиссионер по договору комиссии передает в уставной капитал недвижимость, принадлежащую комитенту

[Наталья Поддубная]

Уважаемые регистраторы прошу вашей помощи в следующем вопросе:

в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поступили документы на регистрацию, одним из них является акт приема-передачи недвижимого имущества в уставной капитал, в котором сказано: учредитель во исполнении договора комиссии, договора об учреждении общества, Устава Общества и в соответствии с положениями п. 2 статьи 34 ФЗ "Об акционерных обществах" передал в собственность, а общество приняло. И далее идет перечисление недвижимого имущества общей стоимостью чуть больше 23 миллионов рублей.

Также, есть договор комиссии, по которому комиссионер обязуется по поручению комитента, в интересах последнего и за его счет, но от своего имени совершить сделки по учреждению ЗАО с правом формирования уставного капитала за счет принадлежащей комитенту недвижимости.

В одном из пунктов вышеуказанного договора прописано: приобретенные для комитента акции оформляются на имя комиссионера, о чем вносится запись в реестр владельцев именных ценных бумаг общества, однако право собственности на них принадлежит в силу прямого указания закону комитенту.


ЗАО была зарегистрирована, учредителем выступает естественно комиссионер.

В связи с вышеизложенным, возникают вопросы: насколько законна вся эта схема, и есть ли варианты оспорить документы, чтобы не проводить переход права собственности на ЗАО?

 

[ЖеняЖеня]

В принципе все норм. Единственное не совсем понятен механизм положения комиссионера после внесения записи в реестр, что указано в договоре,он будет НД? И еще Ваш вопрос в связи с тем что кто-то что- то оспаривает?

 

[Сашасан]

а комиссионер имеет лицензию ФСФР на брокерскую деятельность? Если нет, то на каком основании на него оформляются акции в реестре акционеров, по сути принадлежащие его клиенту-комитенту? А акции этого самого ЗАо зарегистрированы ли в ЦБ или потом будут зарегистрированы после рег-ции нед-го им-ва, вносимого в уставный капитал т.е. в оплату этих самых акций? (как будет проходить рег-ция этих самых акций увидете потом когда в ЦБ это подадите там могут быть любые сюрпризы и в том числе связанные с корректностью оценочных заключений т.е. отчетов оценщиков по ст-ти им-ва да и по всему остальному тут богатая почва для сюрпризов и вещь в себе, вскрытие покажет если акции еще не регены в ЦБ для данного занудного случая, по проще никак нельзя было все это обыграть без комиссионера?) А кто ведет реестр акционеров этого ЗАО - само ЗАО? а когда оно создано до 01 окт. 201 или после если после то реестр по ГК должен вести сторонний реестродержатель. (хотя конечно сперва перерегиструете акции на того кому они положены по договору о создании а потом с таким составом акционеров и передаете реестр реестродержателю, только вот если акции неоплачены т.е. недвижка еще не перерегена на ЗАО то возможно установление обременений пока не перерегят недвижку)

 

[Наталья Поддубная]

В договоре только сказано: приобретенные для комитента акции оформляются на имя комиссионера, о чем вносится запись в реестр владельцев именных ценных бумаг общества, однако право собственности на них принадлежит в силу прямого указания закону комитенту.

 

[ЖеняЖеня]

плюс 100, опять же должно быть определено договором кто такой потом комиссионер -НД или другие варианты, но подход конечно очень интересен, лично для меняПочему бы и нет? Прямых запретов не вижу

 

[Наталья Поддубная]

а комиссионер имеет лицензию ФСФР на брокерскую деятельность? Если нет, то на каком основании на него оформляются акции в реестре акционеров, по сути принадлежащие его клиенту-комитенту? А акции этого самого ЗАо зарегистрированы ли в ЦБ или потом будут зарегистрированы после рег-ции нед-го им-ва, вносимого в уставный капитал т.е. в оплату этих самых акций? (как будет проходить рег-ция этих самых акций увидете потом когда в ЦБ это подадите там могут быть любые сюрпризы и в том числе связанные с корректностью оценочных заключений т.е. отчетов оценщиков по ст-ти им-ва да и по всему остальному тут богатая почва для сюрпризов и вещь в себе, вскрытие покажет если акции еще не регены в ЦБ для данного занудного случая, по проще никак нельзя было все это обыграть без комиссионера?) А кто ведет реестр акционеров этого ЗАО - само ЗАО? а когда оно создано до 01 окт. 201 или после если после то реестр по ГК должен вести сторонний реестродержатель. (хотя конечно сперва перерегиструете акции на того кому они положены по договору о создании а потом с таким составом акционеров и передаете реестр реестродержателю, только вот если акции неоплачены т.е. недвижка еще не перерегена на ЗАО то возможно установление обременений пока не перерегят недвижку)

Акции еще не зарегистрированы в ЦБ. И консультировались по поводу регистрации, они скорее всего не пропустят на регистрацию такую схему. Реестр еще не ведется, поскольку фирма зарегистрирована только в апреле 2014 года

 

[Наталья Поддубная]

В соответствии с пунктом 3 статьи 213 ГК РФ "Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. То есть, исходя из буквального толкования нормы закона имущество, передаваемое во вклад в качестве уставного капитала должно принадлежать учредителю. В данном случае учредителем организации явился по факту комиссионер, которому не принадлежат на праве собственности имущество, которое он хочет передать.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 №85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии":
Сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью (комитент) обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании права собственности закрытого акционерного общества (покупателя) на нежилое помещение.
Между истцом и индивидуальным предпринимателем (комиссионером) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер обязался заключить сделку по реализации нежилого помещения. Во исполнение договора комиссии предприниматель заключил договор купли-продажи с ответчиком, после чего комиссионер и покупатель обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации права собственности покупателя на нежилое помещение, приложив к заявлению договоры комиссии и купли-продажи, а также иные необходимые документы. Регистрация перехода права состоялась на основании представленных ими документов в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Истец полагал, что комиссионер нарушил его интересы, продав имущество по цене, ниже той, которая сложилась на рынке к моменту совершения сделки купли-продажи. Кроме того, в результате заключения договора комиссии комиссионер не стал правообладателем и, следовательно, не мог от своего имени давать учреждению юстиции по регистрации права распоряжение о перерегистрации права собственности комитента на нового приобретателя.
Суд удовлетворил иск, признав, что право собственности на нежилое помещение к приобретателю не перешло. При этом в результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании пункта 1 статьи 996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

 

[ЖеняЖеня]

а причем здесь недв.им-во, аналогия права?

 

[ЖеняЖеня]

акже, есть договор комиссии, по которому комиссионер обязуется по поручению комитента, в интересах последнего и за его счет, но от своего имени совершить сделки по учреждению ЗАО с правом формирования уставного капитала за счет принадлежащей комитенту недвижимости.

Разрешено все что не запрещено, разве нет?

 

[Сашасан]

вот если бы комиссионеры был бы доверительный управляющий имуществом да еще и имеющий лицензию ФСФР на доверительное управление, с ним бы заключили договор на управление то ли деньгами то ли чем еще угодно может той же недвижкой по которому ему бы разрешалось делать все на собственное усмотрение и были бы выданы соответствующие нотариальные доверки на все что угодно, тогда из этих денег или недвижки могло выйти и в рамках этого договора он бы делал все что угодно. Возможно просто комиссионеру т.е. по сути брокеру маловато статуса на это все тут вам и отношения связанные с перерегистрацией недвижки и отношения связанные с акциями и отношения, связанные с учреждением об-ва и подписание учредит. договора

 

[Сашасан]

так ведь кое-что запрещено. например запрещено совершать сделки с акциями в интересах третьих лиц без лицензии брокера или доверительного управляющего. А тут есть элементы мягко говоря сделок по приобретению акций на третье лицо. Поэтому и писал о том что нельзя было что ли вообще обойтись без этих наворотов с комиссионером а сразу от собственника передать недвижку в оплату акций при учреждении нового об-ва

 

[Наталья Поддубная]

а причем здесь недв.им-во, аналогия права?

Нет, ни аналогия. Документы поступили в регистрационную службу для регистрации перехода права собственности на объекты, принадлежащие комитенту. Вот там и начали разбираться с непонятной схемой, начали спрашивать знакомых юристов. Мне также задали вопрос, решила написать на форуме, потому что никогда не сталкивалась с подобным.

 

[Наталья Поддубная]

плюс 100, опять же должно быть определено договором кто такой потом комиссионер -НД или другие варианты, но подход конечно очень интересен, лично для меняПочему бы и нет? Прямых запретов не вижу

Согласна, что прямых запретов нет, да и существо договора комиссии предполагает совершение сделок от имени комиссионера, но что-то вся эта схема, извините, попахивает легальным способом отобрать у человека имущество.

 

[ЖеняЖеня]

Почему например решение о рео можно подписать по доверенности, а по договору комисии ничего сделать нельзя? Где что запрещено? Акций еще нет? Вот и прописать потом в договоре комиссии что комиссионер осуществляет ДУ, почему нет? Вот например,акции которые в залоге, находятся, не препятствуют любым изменениям,при согласии залогодержателя

 

[Наталья Поддубная]

Разрешено все что не запрещено, разве нет?

Это согласна, но тут надо разобраться разрешено ли? Или просто пытаются обойти закон. Думаю, Сашасан прав, на каком основании комиссионер совершает сделки с акциями.
И каким образом, он (комиссионер) может передать в уставной капитал общества (уже будучи его учредителем) имущество, которое ему не принадлежит.
Я опять возвращаюсь к пресловутой статье 213 ГК РФ, где сказано что учредитель должен передать имущество обществу.

 

[ЖеняЖеня]

потому что никогда не сталкивалась с подобным.

и это в РФ сразу же вызывает ужас) но такой подход не верен, должно быть так: разрешено все то,что не запрещено,бывают еще смешанные договоры,можно же помечтать

 

[ЖеняЖеня]

так ведь кое-что запрещено. например запрещено совершать сделки с акциями в интересах третьих лиц без лицензии брокера или доверительного управляющего.

акций ведь еще нет?

 

[ЖеняЖеня]

на каком основании комиссионер совершает сделки с акциями.

акций еще нет

 

[ЖеняЖеня]

И каким образом, он (комиссионер) может передать в уставной капитал общества (уже будучи его учредителем) имущество, которое ему не принадлежит.

на основании гражданско-правового договора,которым это может быть предусмотрено

 

[Наталья Поддубная]

Почему например решение о рео можно подписать по доверенности, а по договору комисии ничего сделать нельзя? Где что запрещено? Акций еще нет? Вот и прописать потом в договоре комиссии что комиссионер осуществляет ДУ, почему нет? Вот например,акции которые в залоге, находятся, не препятствуют любым изменениям,при согласии залогодержателя

Я думаю потому, что все-таки договор комиссии предполагает, что по сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки, а это противоречит существу АО, где предполагается личное участие учредителя.

Что касаемо, ДУ, то в договоре такого и близкого нет, и потом, как правильно сказал Сашасан, на это должна быт лицензия ФСФР.