Как потратить 10 миллионов
Во что выгоднее вкладывать деньги – в недвижимость или в банки?
Допустим, у вас есть 10 миллионов. Куда вложить эти деньги, чтобы через пять лет капитал приумножился? «Свободная пресса» попыталась найти самые выгодные способы инвестирования.
Дом построим
Многие опрошенные эксперты рынка недвижимости посоветовали обратить внимание на строящиеся многоэтажки в Подмосковье. Они уверены, что именно в этом сегменте отмечается самый большой рост цен и высокая оборачиваемость денег, а сумма на покупку квартиры будет на порядок дешевле, чем в столице.
Так, по словам коммерческого директора ГК «Территория»
Андрея Марусова, наиболее выгодными являются строящиеся жилые комплексы в ближайших городах Московской области, где скоро проведут метро или скоростные поезда. Например, во второй очереди одного из жилых комплексов бизнес-класса», расположенного в Химках, квартиры стоят от 4,3 млн. рублей - за эти деньги можно приобрести «однушку» общей площадью 40 м. А квартира свободной планировки площадью 50 кв. м. с возможностью переоборудования в двухкомнатную стоит 5,6 млн руб. «Разумеется, это цены на стадии строительства. Когда дом будет сдан в эксплуатацию, «квадрат» будет стоить 120-150 тыс. рублей. Но даже в том случае вы можете уложиться в 10 млн, - рассказывает А. Марусов, - Для сравнения, сегодня за 10 млн. можно приобрести «трешку» в спальном районе столицы, но там не будет ни круглосуточно охраняемой территории, ни прочих сервисов, которые предоставляются в комплексе бизнес-класса».
С учетом всех благ бизнес-класса какую доходность можно ждать от вложений в областной ЖК?
«За этот год прирост инвестиционной стоимости во составил порядка 30-40% в зависимости от площади и видовых характеристик квартир. По нашим ожиданиям, после ввода в эксплуатацию проекта инвестпривлекательность повысится еще на 50%», - комментирует А. Марусов.
В свою очередь проект Tekta Group в Балашихе, согласно порталу «Мир Квартир», показал прирост стоимости 37%.
Помимо жилых комплексов, обладающих приятными бонусами приставки «бизнес», эксперты также предлагают обратить внимание и на подмосковное жилье эконом-класса.
«В подмосковном эконом-классе стоит обратить внимание на однокомнатные квартиры с площадью до 40 кв. м, квартиры-студии, а также небольшие «двушки» от 50 до 60 кв. м», - полагает генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»
Наталья Козлова.
По ее словам, в мкрн. «Центральный» (город Железнодорожный) за 10 млн рублей можно купить две двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв. м. При этом средний рост цены между начальными стадиями строительства и моментом сдачи дома в эксплуатацию составляет порядка 20% с учетом инфляции, роста рынка и других факторов, отмечает она.
Однако выбор места и класса жилья - это еще далеко не все. Для тех, кто мечтает заработать на покупке квартиры, существует две стратегии, которые позволят получить дополнительные дивиденды.
Первая из них – сразу после получения права собственности на квартиру продать ее, предварительно уплатив 13% налога на прибыль. Вторая – дождаться трех лет, по истечении которых этот налог не взимается, а затем продать. Специалисты «Мира квартир» подсчитали возможную выручку в обоих случаях. Они учли средний срок строительства панельного дома - год-полтора, а также время, которое пройдет до момента получения собственности и срок, за который можно жилище продать – два года. «Допустим, люди купили в Подмосковье квартиру за 4 млн руб. Через два года она будет стоить на 30% дороже, уже 5,2 млн руб. С прибыли, которая составит 1,2 млн руб., придется заплатить 13% налога, то есть 156 тыс. руб, - объясняют аналитики портала, - И еще двухпроцентную комиссию риэлтору – 104 тыс. руб. Останется 4,94 млн. Выходит, что инвестор получит за два года доход в 23,5%, или 11,7% годовых».
Второй вариант, который предполагает ждать три года, включает также стоимость отделки квартиры и мебели - порядка 10%, то есть около 520 тыс. руб. Сдавать такую квартиру в ближнем Подмосковье можно за 25 тыс. руб. Учитывая, что квартиры, в среднем, сдаются в течение десяти месяцев в году, за три года можно получить 750 000 руб. прибыли, отмечают специалисты. «Недвижимость дорожает в последние годы в среднем на 5% в год, предположим, что она будет продолжать в том же духе. Значит, через три года после получения собственности квартира будет оцениваться в 5,98 млн руб. Продав ее и уплатив риэлтору 2% комиссии, инвестор получит 5,86 млн рублей», - говорится в исследовании «Мира квартир». От полученных за квартиру 5,86 млн руб. нужно вычесть первоначальные инвестиции в 4 млн руб. и 520 тыс. (затраты на отделку), но прибавить доход от аренды – 750 тыс. руб. Чистая прибыль в этом случае составит 2,09 млн руб, а доходность - 52% за пять лет или 10,4% годовых. Получается, что первый вариант чуть более выгодный для инвестора.
Чем больше, тем лучше
В то же время специалисты банковского сектора среди самых выгодных вложений называют финансовые инструменты, а главным их достоинством – надежность.
«Доход от инвестиций в недвижимость не гарантирован. Эти вложения требуют значительных финансовых и временных затрат на сопровождение - услуги агентов, оформление сделок и т.д. По депозиту клиент получает гарантированный доход без дополнительных усилий», - говорит заместитель председателя правления «Райффайзенбанка», руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса
Андрей Степаненко.
«Традиционно, чем больше срок, тем больше ставка по депозиту. Если по депозиту есть ежемесячная капитализация процентов, то растет и эффективная ставка с увеличением срока», - отмечает А. Степаненко.
Однако иногда точно сказать, какой инструмент окажется наиболее эффективным, эксперты затрудняются, поскольку сочетание нескольких видов может оказаться для инвестора наиболее выигрышным.
«Сумма в 10 млн рублей – достаточно большая для того, чтобы эти инвестиции можно было диверсифицировать. Мы можем порекомендовать вложить часть средств в депозит, а часть – в более потенциально доходные продукты с большим риском, в частности, в ПИФы. Такой портфель обеспечит большую потенциальную доходность, чем только депозит», - добавляет заместитель председателя правления «Райффайзенбанка».
Но даже при самом благоприятном сценарии, смогут ли финансовые инструменты по уровню дохода встать в один ряд с инвестициями в недвижимость? По данным «Сбербанка», вложив 10 млн руб в сберегательные сертификаты, через три года доходность от инвестиций составит 9,75%, а если эту же сумму положить в он-лайн вклады – то 9,96%.
Начальник управления депозитных и комиссионных продуктов Московского кредитного банка
Наталья Розенберг говорит, что с учетом ставки в 11%, через пять лет доходность от 10 млн руб составит 5,5 млн руб, а с капитализацией – порядка 7 млн.
Приятное дополнение
Точно ответить, что все-таки выгоднее: вкладывать в жилье или в банковский сектор специалисты затрудняются.
«Банковский вклад – это не альтернатива, а дополнение. Вклады и недвижимость – это абсолютно разные инструменты, но они могут и должны быть представлены в инвестиционном портфеле инвестора», - считает Иван Фоменко, начальник отдела доверительного управления Абсолют Банка.
«Вложение средств в недвижимость для получения прибыли – долгосрочная инвестиция, которая может приносить доход от сдачи объекта в аренду и прирост капитальной стоимости», - резюмирует вице-президент, руководитель блока Private Banking НОМОС-БАНКа
Алина Назарова. По ее словам, жилая недвижимость для сдачи в аренду является надежным инструментом сохранения и преумножения капитала, а также сегментом недвижимости, устойчивым к экономическим спадам в долгосрочной перспективе.
http://www.svpressa.ru/realty/article/79404/
