Хотите, Регфорум подберет проверенного исполнителя для решения ваших задач?
Спонсор рубрики
«Договоры»

Пролонгация договора: как об этом надежнее написать

  • 24 августа 2015 в 10:26
  • 50172
  • 11
  • 8

Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. «Просто так два раза в одну воронку не падает» – подумала я и решила, что вопрос стоит упоминания на Регфоруме: вдруг кому-нибудь еще пригодится.

Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового договора. Один из вариантов формулирования срока – заключение договора на определенный период с возможностью пролонгации.

Настоящий Договор действует по 31 декабря 2015 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора

Подобные положения имеют очевидное практическое значение: в случае, если контрагенты намерены продолжать взаимоотношения в рамках договора, не имеют претензий друг к другу и желания изменить какие-либо положения соглашения, оговорка о возможности пролонгации договора позволяют сторонам избежать подписания дополнительных повторных соглашений (что, в зависимости от организации внутреннего документооборота в каждой конкретной компании может быть сопряжено с необходимостью получать дополнительные согласования и проч.).

Однако на практике оказывается, что единообразное понимание того, как именно должны трактоваться положения о пролонгации действия соглашения, отсутствуют, а ГК РФ напрямую о пролонгации ничего не говорит.

Один из ключевых вопросов заключается в том, что положение о продлении действия договора на «еще один год», «следующий год» и т.п. некоторыми участниками гражданского оборота воспринимается как однократное продление. Подобная позиция обосновывается положениями ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании содержащихся в договоре слов и выражений.

Противники такого подхода придерживаются мнения о том, что при наличии в договоре оговорки о пролонгации действия соглашения «на тех же условиях», предполагается возможность неоднократного продления действия того же самого договора. В данном случае логика следующая: если стороны предусмотрели, что соглашение автоматически продлевает свое действие на условиях, полностью идентичных изначальному соглашению, то и положение о возможности пролонгации также полностью и идентично воспроизводится в обновленном договоре, а значит, в будущем может быть использовано повторно неограниченное количество раз.

Последствия и практические проблемы

Казалось бы, какая разница, как оно там правильно и буквально должно читаться?

Но разница оказывается вполне ощутимой, когда возникают реальные споры и разногласия. К примеру, был заключен договор поставки чего-нибудь сроком действия до 31 декабря 2013 года с условием о пролонгации «на следующий год, если ни одна из Сторон не изъявит желания прекратить отношения». Весь 2013 год стороны мирно взаимодействовали, поставщик поставлял, покупатель платил. Договор продлился на 2014 год, вопросов не возникло. К концу 2014 года ни одна из сторон также никаких телодвижений по расторжению договорных отношений не производит. Но, например, поставщик думает, что договор автоматически продлен на 2015 год, а покупатель – что договор сам собой кончился 31 декабря 2014 года, т.к., пролонгация, по его мнению, разовая. Поставщик поставляет в 2015м, а покупатель не платит со ссылкой на отсутствие договора. Или, еще лучше, покупатель вначале платит, а потом, где-то среди года вспоминает, что договор-то того, кончился, и платить перестает.

[В последнем варианте, если дойдет до суда, важно, конечно, что сторона вначале фактическими (конклюдентными) действиями признает договор, а потом вдруг отказывается, выказывая свою явную недобросовестность].

Другой аспект – в каком именно виде продлевается договор, если такое продление происходит. Здесь показательна аренда. В ГК РФ есть специальные положение о преимущественном праве арендатора на продление с ним договора (статья 621). При этом условия договора (включая, наверное, самое чувствительное – размер арендной платы) могут быть – по соглашению сторон – изменены.

А если в договоре предусмотреть возможность пролонгации? Спасет ли это от действия указанной статьи ГК и возможности арендодателя предложить новую ставку?

А если посмотреть на ситуацию с другой стороны: аренда недвижимости на 11 месяцев с возможностью пролонгации на год – требует она регистрации или нет (совокупный срок аренды-то будет больше года)?

На последний вопрос давно уже ответил ВАС: в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договора аренды считается продленным на тот же срок, то по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды. Из этого сделан вывод, что регистрировать такой договор не требуется.

Возвращаясь к первому вопросу – о пролонгации и изменении условий, – хочется обратить ваше внимание на дело №А40-19014/12-64-175. Истец (арендатор) обратился к ответчику с иском о признании договора аренды от 2006 года, заключенного между сторонами, действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26 января 2016 года. Основанием для иска послужил пункт, в котором стороны согласовали

что договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет) при условии соблюдения сторонами обязательств по договору

По мнению арендатора, включение такого пункта в договор означало, что стороны сразу договорились о 10-летней аренде в случае, если стороны исправно исполняют свои обязательства.

АС Москвы иск сперва удовлетворил. «Девятка» решение пересмотрела по правилам первой инстанции, иск удовлетворила, но под иным соусом, посчитав договор заключенным на 10 лет, но с отменительным условием, и обязав Росреестр «исправить техническую ошибку» и указать вместо «5 лет» срока аренды срок в 10 лет. А вот судьи кассационной инстанции посмотрели на дело совсем с другого ракурса и решения нижестоящих отменили с концами.

В Постановлении от 13.02.2013 года указано, что

Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

Между тем, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок

При этом

договор аренды №1 от 26 января 2006 года не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реализации арендатором права на продление договора.

Следовательно, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

Суд кассационной инстанции в обоснование своих размышлений сослался на уже цитированный выше пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС о том, что после истечения срока первого договора при условии о продлении отношения регулируются новым. «Новым» – не значит «тем же самым» или «таким же». В приведенном мною примере ответчик-арендодатель в принципе был и не против заключить новый договор с истцом. Просто его не устраивали старые условия, он предложил новую арендную ставку, которая, в свою очередь, не устроила истца.

Написанного выше, надеюсь, достаточно для подтверждения тезиса о том, что пролонгация пролонгации – рознь, и подобное условие может обернуться против составителя договора.

Вариантом преодоления двойственного толкования условий о продолжении срока действия соглашения является более конкретное указание в тексте договора на условия и порядок пролонгации соглашения.

Так, в случае если воля сторон направлена на установление возможности однократного продления, возможно использование формулировок, прямо указывающих на однократность:

«… но не более, чем на один год». Или «…по истечении которого действие соглашения прекращается»

В качестве уточняющей формулировки в случае, когда контрагенты нацелены на сохранение стабильности договорных отношений в течении неограниченного количества периодов, возможны формулировки:

«… подобное продление может быть использовано неоднократно» и т.п.

В противном случае имеет смысл перестраховаться и формулировать сроки конкретно – указанием на период времени или дату.

Коллеги! Было бы интересно ваше мнение по теме. Спасибо!

Добавить
Спонсор рубрики «Договоры»
в судах г. Краснодар
Московский офис
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Спасибо, интересный материал. Я как правило пишу "... количество пролонгаций неограниченно" или "...договор автоматически продлевается на каждый последующий календарный год", в общем возможны разные варианты. Главное чтобы эта формулировка полностью устраивала обе стороны договора, и было понятно все истолкованно и написанно. 

24 августа 2015 в 14:073

Сообщение от Eugene Dudikov

«Главное чтобы эта формулировка полностью устраивала обе стороны договора, и было понятно все истолкованно и написанно. »

Золотые слова! Опыт показывает, что на словах многие вещи проговаривать надо по 25 раз, кроме того, чтоб писать на бумаге. А то все читают одно и то же, но сильно по-своему. 

24 августа 2015 в 14:521

объясните, пожалуйста, чайнику. Т.е. если есть условие о неоднократном продлении договора. то надо будет согласно Информационному письму Президиума ВАС подписывать "новый" договор или это только в том случае, если меняются какие-либо условия первоначального договора? Спасибо.

25 августа 2015 в 8:26

Сообщение от Фат

«Т.е. если есть условие о неоднократном продлении договора. то надо будет согласно Информационному письму Президиума ВАС подписывать "новый" договор или это только в том случае, если меняются какие-либо условия первоначального договора? »

Как говорится, за что купила - за то и продаю.

Мне кажется, ВАСу в той конкретной ситуации, которая описана в инф.письме, не хватило подробностей, какой-нибудь все-таки бумажки, подписанной сторонами, которая бы свидетельствовала об изменении срока именно первоначального договора и о воле к этому обеих сторон. 

Так что либо ее придумывать, либо подписывать новый (на всякий случай, чтоб уж точно), либо надеяться на авось и помнить о существовании п. 2 ст. 621 ГК. 

26 августа 2015 в 5:17

Практическое значение данная тема имеет для аренды недвижимости, когда в дело вступают третьи лица - банки по теме идентификации фактического местонахождения клиента в целях соблюдевния требований ЦБ по борьбе с отмыванием. Их надо убедить условие о пролонгации договора действительно. 

Дело в том, что бизнес центры, как правило, сдают помещения в субаренду. А между арендатором и собственником заключается краткосрочный договор аренды, например, от 01.01, с возможностью пролонгации (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок), поскольку регистрация долгосрочного договора аренды не всегда возможна. Банк полагает, что субарендатор заключив договор, например, 01.11 не вправве превысить срок договора аренды между собственником и ген. арендатором, т.е. должен заключить договор на 1 месяц. 

Вариант с письмом собственника с гарантией продлить срок дейсвтия договора не прокатывает.

В этой связи вопрос. Возможно ли заключить новый краткосрочный договор аренды передним числом и показать банку договоры, например, от 01.01.15 на срок 11 месяцев и от 01.12.15 на срок 11 месяцев ?

25 августа 2015 в 13:53

Интересную тему подняли, спасибо)

Сообщение от Oleg address

«В этой связи вопрос. Возможно ли заключить новый краткосрочный договор аренды передним числом и показать банку договоры, например, от 01.01.15 на срок 11 месяцев и от 01.12.15 на срок 11 месяцев ?»

Формально, я не вижу преград. Только я бы сказала, что это должен быть не договор передним числом от 01.12.2015, а договор от какого-нибудь текущего числа, в котором вступление в силу согласовано с 01.12.2015. А так  - да, это явно юридически более надежно будет для банка, чем гарантийное письмо, практика написания которых особо ничем не урегулирована. 

Либо придумывать вариант с предварительным договором? 

26 августа 2015 в 5:10

Продление текущим числом, если есть действующий, получается долгосрочный договор - больше года. Подлежит регистрации.

26 августа 2015 в 14:24

Сообщение от Oleg address

«Продление текущим числом, если есть действующий, получается долгосрочный договор - больше года.»

А через предварительный тогда? просто продление "передним числом" тоже не супер. Нельзя ничего подписать "завтра".

26 августа 2015 в 18:32