Привет, Регфорум! Правоотношения, связанные с кадастровым учетом и регистрацией прав на недвижимое имущество в течение длительного времени представляли собой достаточно непрозрачную систему, в которой многое решалось на усмотрение органов, осуществляющих кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В свете реформирования данной отрасли права ощущалась настоятельная необходимость в разъяснении правоприменительной практики и унификации судебного толкования особо спорных моментов, значительная часть которых нашла свое отражение в недавнем обзоре судебной практики Верховного суда РФ, посвященном оспариванию отказа в осуществлении кадастрового учета.
Особенности квалификации объектов, подлежащих кадастровому учету
Также читайте об оспаривании кадастровой стоимости по КАС РФ.
Невозможно осуществить кадастровый учет в отношении объекта, не являющегося объектом недвижимости. Нашла свое отражение практика рассмотрения дел о признании самовольной постройкой, в соответствии с которой ключевыми вопросами отнесения объекта к недвижимому имуществу являются связь объекта с землей, возможность его демонтажа и перемещения без несоразмерного ущерба функциональному назначению и возможности дальнейшего использования, а также цель предоставления земельного участка.
Дополнительно рассмотрен нашумевший вопрос квалификации асфальтобетонного покрытия в качестве самостоятельного сооружения. Поскольку замощение зачастую использовалось в качестве основания для реализации исключительного права на предоставление земельного участка собственникам зданий и сооружений, то прямое указание Верховного суда на то, что асфальтобетонное покрытие само по себе не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества и является исключительно улучшением земельного участка, на котором оно размещено, закрывает данную лазейку, за исключением случаев, когда в ходе судебного заседания будет доказано, что асфальтобетонное покрытие является самостоятельным объектом капитального строительства, т.е. для его возведения в полном объеме разработана проектная, получена разрешительная документация, а само покрытие имеет функциональное назначение.
Также уточнены критерии, которыми должен руководствоваться суд при принятии решения о признании объекта незавершенного строительства самостоятельным объектом недвижимости, что имеет принципиальное значение в свете изменения правового регулирования предоставления земельных участков для завершения строительства. Предметом доказывания в данном случае является факт завершения работ по сооружению фундамента.
Кадастровый учет помещений и их частей
Особое внимание уделено рассмотрению таких характеристик как обособленность и изолированность. Обособленность как признак помещения – это его пространственная характеристика (ограничение строительными конструкциями), изолированность – функциональная характеристика, отражающая самостоятельное, а не вспомогательное назначение помещения.
Обоснована возможность проведения кадастрового учета частей объекта недвижимости, которая предусматривается исключительно для случаев государственной регистрации соответствующих обременений, при этом разъяснено, что описание таких частей является дополнительной характеристикой объекта недвижимости, не приводит к образованию нового объекта недвижимости. При этом право собственности на объект в целом не прекращается, снятие объекта с кадастрового учета не производится.
Кадастровый учет изменений помещения в результате его реконструкции, влекущей за собой изменение характеристик всего здания, в т.ч. площади, конфигурации и т.д., осуществляется одновременно с кадастровым учетом изменений здания (сооружения) в целом.
Исключается возможность кадастрового учета изменений помещения по результатам самовольных перепланировок без подтверждения уполномоченным органом законности переустройства и (или) перепланировки, с другой стороны закрепляется, что несвоевременное предоставление такой информации по межведомственному запросу не является основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.
Предельные размеры земельных участков
Зачастую уточнение границ земельных участков влечет за собой увеличение их площади, что рассматривается органом кадастрового учета в качестве безусловного основания для отказа в его проведении.
Однако законодательно допускается такое увеличение, если оно не превышает предельный минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения, а если он не установлен – 10% от площади уточняемого земельного участка, при этом отсутствие обоснования увеличения не должно рассматриваться в качестве основания для отказа в осуществлении кадастрового учета.
Отдельно рассмотрен вопрос образования земельных участков, находящихся в частной собственности. Указывается, что установленные градостроительными регламентами и/или земельным законодательством требования к предельным (минимальным/максимальным) размерам образуемого земельного участка, распространяются в т.ч. на земельные участки, находящиеся в частной собственности, а несоответствие этим требованиям влечет за собой отказ в осуществлении кадастрового учета.
