Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

  • 1 октября 2018 в 14:31
  • 781
  • 0
  • 9

    Популярность услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости растет, что неудивительно, ведь это простой и высокоэффективный метод. Пожалуй, единственной сложностью является выбор опытного оценщика, который поможет провести процедуру. 

    Понятие кадастровой стоимости

    Легального определения данного понятия в нормативно-правовых актах вы не найдете. В доктрине права распространение получили различные дефиниции, однако наиболее простой и понятной является следующая: кадастровая стоимость – цена конкретного объекта недвижимости, которая определена соответствующим бюджетным учреждением.

    Уже, исходя из определения, понятно, почему кадастровая стоимость подвергается оспариванию. Бюджетные учреждения нередко относятся к своей работе без должной серьезности, к тому же, количество оцениваемых объектов просто не позволяет проводить точную оценку.

    А ведь именно кадастровая стоимость кладется в основу расчета налога на имущество. Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости позволит вам не переплачивать налог на имущество, который иногда составляет очень приличные суммы. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости исчисляются также арендная ставка на землю и стоимость выкупа земельного участка. 

    При этом до начала проведения процедуры оспаривания необходимо получить актуальную информацию о кадастровой стоимости имущества.

    На данный момент существует достаточно много способов, чтобы узнать достоверную информацию о кадастровой стоимости. Но, одним из самых быстрых и эффективных является обращение на официальный портал Росреестра (данная информация обновляется Росреестром один раз в 5 лет), где можно получить данные о кадастровой стоимости online. Рассчитать налог на имущество физических лиц можно с помощью специального сервиса на сайте ФНС России. Именно на основании этих данных стоит принимать решение о том, целесообразно ли обращаться к эксперту за оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Правовые основания для пересмотра кадастровой стоимости

    Данные основания закреплены в КАС РФ. Перечень является закрытым и состоит из двух пунктов:

    • Недостоверность данных о конкретном объекте недвижимости.
    • Наличие рыночной оценки стоимости объекта.

    Оспаривание по первому пункту достаточно затруднительно и применяется в исключительных случаях (при необходимости вы можете обратиться в организацию, которая проводила оценку и потребовать их предоставить перечень документов, на основании которых проводилась оценка кадастровой стоимости), а вот второй пункт позволяет оспорить кадастровую стоимость любому желающему. То есть при обращении к эксперту, вы заказываете рыночную оценку стоимости недвижимости, после получения отчета, у вас появляется возможность оспорить кадастровую стоимость по пп.2. п.1 ст. 248 КАС РФ. Конечно, это возможно, только если рыночная стоимость вашей собственности окажется ниже, чем кадастровая стоимость.

    Оспаривание кадастровой стоимости: этапы

    1. Досудебное оспаривание. Предпочтительным способом оспаривания является обращение в комиссию (при Росреестре) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По данным Росреестра основной причиной для отклонения заявлений является ненадлежащим образом составленный отчет об оценке. Конечно, в таком случае, есть возможность исправить все недочеты и повторно обратиться в комиссию, однако это займет время. Именно поэтому обращаться необходимо только к проверенным профессионалам, которые выполнят работу качественно и без лишних задержек.
    2. Судебный порядок. Следует иметь ввиду, что физические лица могут подать заявление в суд без обращения в соответствующую комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Однако для юридических лиц, а также государственных и муниципальных органов установлен обязательный досудебный порядок. То есть юридические лица, государственные и муниципальные органы должны сначала обратиться в комиссию и лишь при наличии отрицательного решения последней (а также отсутствия решения комиссии по истечению установленного срока), у данных субъектов возникает право на обращение в суд за оспариванием. В остальном же судебное производство по такой категории дел ничем не отличается от стандартного процесса. Единственное, на что необходимо обратить внимание: заявление в суд подается об оспаривании кадастровой стоимости, а не решения комиссии. То есть предметом доказывания будет являться именно неточность кадастровой и правильность рыночной оценки. Вам не нужно доказывать то, что решение комиссии было неправомерно и т.д. При надлежаще составленном отчете об оценке вероятность положительного исхода дела практически 100%, поэтому именно профессионализм оценщика является ключевым фактором при проведении оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

    Оспаривание кадастровой стоимости: практика

    В случае принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости, необходимо пройти несколько этапов.

    1. Подготовка отчета об оценке.

    Результат этапа: отчет об оценке рыночной стоимости объекта, соответствующий требованиям законодательства РФ и действующих стандартов оценки.

    2. Комиссия при Росреестре.

    Грамотно составленный отчет об оценке, учитывающий все специфические характеристики объекта оценки, а также выверенная стратегия по его защите практически со 100% вероятностью гарантируют окончание процесса оспаривания на данном этапе.

    После получения Решения Комиссии вы можете уведомить органы местного самоуправления и сразу начать экономить на налогах или арендной ставке.

    3. Cудебное разбирательство.

    При отрицательном решении Комиссии, необходимо обратиться в суд. 

    Файлы
    Добавить
    Для того, чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
    Также, вы можете войти используя:
    Насколько бы грамотно не был составлен отчет об оценке, если, по мнению госоргана, рыночная стоимость сильно занижена - откажут все равно.
    И неплохо бы добавить отдельным пунктом о взыскании судебных издержек. Это вообще ахтунг. Даже при завышении кадастровой стоимости в 5 и больше раз - отказывают во взыскании судебных издержек.
    1 октября 2018 в 16:32
    С середины 2017 года с выходом постановлений КС РФ практика поменялась. Если есть снижение более 30% уже можно заявлять о распределении судебных расходов. Хотя в некоторых регионах считают, что существенным является снижение более 50%. К тому же сейчас на рассмотрении ГД законопроект о внесении изменений в КАС в части судебных расходов по данной категории дел. Посмотрим, что примут.
    2 октября 2018 в 10:34
    Да, это мне тоже известно. Однако не понятны цифры в 30%. В каком ФЗ прописаны эти рамки, ведь в самом Постановлении КС об этом ни слова.
    2 октября 2018 в 15:49
    В нормативке этого и нет. Пока что единственный ориентир "существенного" или "явного" (с понятиями тоже пока не определились особо) превышения можно найти только в судебной практике. 
    По поводу 30%. Раньше в приказе Минэка от 04.05.2012 N 263 было положение об обязательности экспертизы СРО при отклонении более чем на 30%, если мне не изменяет память. Также, если открыть решения комиссии Росреестра, можно увидеть, что они постоянно пишут про то, что отклонение более или менее 30%. Видимо отсюда и взялась эта цифра. 
    И по крайней мере одно-два решения суда видел, где именно через этот приказ подводят обоснование существенности снижения.
    2 октября 2018 в 17:32

    Цитата из статьи

    «Легального определения данного понятия в нормативно-правовых актах вы не найдете.»

    "Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона" - зачем вводить народ в заблуждение, есть легальное определение кадастровой стоимости. Оно находится в статье 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".  И в недавнем 237-ФЗ также есть определение кадастровой стоимости. Другое дело то, что по нему только начинают проводить гос кадастровые оценки.

    Цитата из статьи

    «То есть при обращении к эксперту, вы заказываете рыночную оценку стоимости недвижимости, после получения отчета, у вас появляется возможность оспорить кадастровую стоимость по пп.2. п.1 ст. 248 КАС РФ.»

    К какому эксперту? Что в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", что в КАС нет понятия "отчета эксперта". Есть отчет об оценке, есть заключение эксперта (если мы говорим о судебной экспертизе) и есть экспертное заключение (если мы говорим об экспертизе СРО, которая была раньше обязательной).
    2 октября 2018 в 10:18

    Цитата из статьи

    «Наличие рыночной оценки стоимости объекта.»

    Нет такого основания в КАС РФ. Есть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Просто наличие рыночной оценки ничем не поможет. Ключевым моментом здесь является дата оценки.

    Цитата из статьи

    «Единственное, на что необходимо обратить внимание: заявление в суд подается об оспаривании кадастровой стоимости, а не решения комиссии.»

    Тоже не совсем корректная фраза. Можно оспаривать решения комиссии, это прямо предусмотрено КАС РФ и разъяснено в постановлении Пленума ВС РФ № 28. Другое дело, что практика по такому пути весьма неоднозначна. 

    Цитата из статьи

    «При надлежаще составленном отчете об оценке вероятность положительного исхода дела практически 100%»

    Такая же 100% вероятность назначения судебной экспертизы. На отчет суд может особо и не посмотреть. Требования удовлетворят на основании суд экспертизы. Но снижение будет минимальным. Исход положительный. Но не для заказчика.
    2 октября 2018 в 10:231

    Сообщение от Гусев Павел

    «Тоже не совсем корректная фраза. Можно оспаривать решения комиссии, это прямо предусмотрено КАС РФ и разъяснено в постановлении Пленума ВС РФ № 28. Другое дело, что практика по такому пути весьма неоднозначна. »

    Тут вопрос что оспаривать, если административный иск об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной то только п. 7 ПП ВС РФ, а оспаривание решения комиссии хоть и предусмотрено, но имеет другую природу. В случае выигранного дела возмещение расходов без проблем, но я не видел кто бы по такому пути шел.

    Сообщение от Гусев Павел

    «Требования удовлетворят на основании суд экспертизы. Но снижение будет минимальным.»

    У нас как правило обращаются с несколькими помещениями в одном здании. Разброс снижения от 20 до 40%. Экспертиза не дешевая, так что вопрос экономической целесообразности этой судебной возни на усмотрения заказчика.
    3 октября 2018 в 12:25
    По поводу оспаривания решения комиссии, да, действительно редкий путь. Положительных мало. Я лично только два встречал и то в соседней области.
    У нас чаще земли оспаривают. По помещениям смысл появляется при большой площади и хорошем снижении. Кстати, экспертиза не самая большая расходная часть при судебном оспаривании. Гораздо больше юр услуги стоят.
    3 октября 2018 в 16:17

    Цитата из статьи

    «После получения Решения Комиссии вы можете уведомить органы местного самоуправления и сразу начать экономить на налогах или арендной ставке.»

    Комиссия сама направляет копию решения в Росреестр (статья 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). 
    Извиняюсь за критику, но в статье достаточно некорректно используются основополагающие понятия и некоторые моменты могут ввести в заблуждение. Я занимаюсь данной темой уже 4й год, она мне близка, хотя тоже постоянно открываю для себя что-то новое и понимаю, что знаний крайне мало, если уйти за пределы своего региона и столкнуться с другой судебной практикой.
    2 октября 2018 в 10:31

    Прямой эфир

    Александр МИРОЛЮБОВ19 октября 2018 в 17:56
    Два и более директора в хозяйственном обществе: ГК разрешает