Главный редактор
Регфорум.ру

Новые правила оспаривания кадастровой стоимости: что изменится с 1 января 2017 года

  • 18 октября 2016 в 13:08
  • 4985
  • 16
  • 9

Коллеги, добрый день! В июле 2016 года принято три федеральных закона, существенно меняющих порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости: от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон № 237-ФЗ), от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 360-ФЗ),  от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 КАС РФ (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно. В этом посте – об изменениях, которые ждут в связи с принятием нового закона.

Изменение № 1: обращаться в суд можно, минуя комиссию

Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“». Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ).

Теперь в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22).

Отмена досудебного порядка — положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна:

Из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.

Источник: сайт Росреестра

Подробнее — на диаграмме:

Неудивительно, что многие считали комиссию лишним звеном в процедуре изменения кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в суде по-прежнему остается более эффективной мерой. 

Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой, проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.

Кадастровая стоимость будет вноситься в ЕГРП. Росреестр в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, будет вносить в ЕГРН эти сведения, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании (ст. 17 закона № 237-ФЗ). Это связано с предстоящим объединением ГКН и ЕГРП с 01.01.2017 (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Изменение № 2: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше

При добровольном обращении в комиссию закон устанавливает всего три обязательных документа, которые нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости при обращении в комиссию, без приложения которых его не примут к рассмотрению.

1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);

3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При обращении в комиссию не понадобится экспертиза отчета, как раньше. Однако при подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ. Подробнее — в этом посте.

Изменение № 3: оценку будут проводить бюджетные учреждения, а не оценочные компании

Закон № 237-ФЗ содержит и «ложку дегтя». Функции по проведению кадастровой oценки передаются специальным бюджетным учреждениям, которые будут наделять такими полномочиями исполнительные органы власти субъекта РФ (областное правительство, администрации края и т.д.). Эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Это, скорее всего, не лучшим образом будет влиять на независимость оценки. Вопрос создания таких учреждений уже решается. Например, в Московской области начало их функционирования запланировано на середину 2017 года. 

Изменение № 4: новая процедура исправления ошибок

Обратившись в эти же бюджетные учреждения, можно будет исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости. По итогам определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной ГКО), в форме электронного документа будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке), которые содержат, в том числе:

1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;

2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);

3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение будет размещать их на своем официальном сайте в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов и сообщать об этом в Росреестр. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований к отчету. После проверки и устранения несоответствий Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 дней. Это время выделено специально для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ) 

Если наличие ошибки подтвердится, учреждению на пересчет дается 60 дней (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Решение по итогам рассмотрения обращения можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Кроме того, можно будет исправить также системные ошибки — допущенные при определении кадастровой стоимости нескольких объектов. 

Изменение № 5: на установление новой кадастровой стоимости оценщиками введен мораторий до 2020 года

В соответствии со ст. 18 закона № 360-ФЗ с 15.07.2016 (дата вступления в силу закона) приостановлено действие статей 24.12-24.17 закона № 135-ФЗ (об определении кадастровой стоимости согласно действующему порядку).

Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения — то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.  

Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.

Многие высказывают мнение, что это норма означает «заморозку» кадастровой стоимости. Однако пока не ясно, действительно ли это означает, что до 2020 года гарантированно не будет повышения кадастровой стоимости. Так, для введения в действие закона № 237-ФЗ установлен длительный переходный период — с 01.01.2017 до 01.01.2020. В течение этого времени для проведения государственной кадастровой оценки будет действовать два закона параллельно: закон № 237-ФЗ и закон № 135-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Органы исполнительной власти в течение этого времени вправе самостоятельно определить виды недвижимости или категории земель, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством (ч. 4 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Поэтому формально мораторий распространяется только на проведение оценки оценщиками. Установлению кадастровой стоимости по новому порядку он не мешает. Следовательно, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они смогут проводить оценку и устанавливать новую стоимость. 

Добавить
Главный редактор
Регфорум.ру
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:
Коллеги, новые правила определения и пересмотра кадастровой стоимости, безусловно, повлекут за собой и новые вопросы. Тем более, что в данном случае устоявшаяся система меняется кардинально. Поэтому пишите в комментариях вопросы и предложения — будем разбираться вместе, привлекать специалистов, запрашивать комментарии и публиковать отдельные посты по спорным вопросам.
18 октября 2016 в 13:09
Во-первых, спасибо за публикацию) Во-вторых, что касается вопросов: я уже отметилась на днях в публикации о заморозке кадастровой стоимости на уровне 2014 г. - мне кажется, интрига в том, что стоимость в 2014 г., определенная как кадастровая аж до 2020 г., оказывается  для многих объектов выше, чем сейчас рыночная. Учитывая, что кризис в ближайшее время никто отменять не собирается, предпосылок для роста цен на недвижку не так много. Иными словами - заморозка кадастра на уровне 2014 г. - это способ дополнительно взыскать в бюджет средства в виде налогов, а не защита нас с вами от роста кадастровой стоимости (тут нужен смайлик, но не знаю, веселый или грустный...).Что касается процедуры оспаривания - на мой взгляд, она имеет смысл только при существенных расхождениях между кадастром и реальностью. В иных ситуациях деньги, выигранные на пересчете стоимости, придется потратить на оценку и тяжбу. А потом мораторий на пересчет стоимости кончится - и все снова пересчитают)) 
18 октября 2016 в 15:284

Сообщение от Sofiamo

«мне кажется, интрига в том, что стоимость в 2014 г., определенная как кадастровая аж до 2020 г., оказывается для многих объектов выше, чем сейчас рыночная.»

А по моим наблюдениям совсем не так.
Сужу по своему родному городу Люберцы.
Зато кадастровая стоимость, определенная в Подмосковье во второй половине 2015 года вообще логике не поддается. Например (беру все дома, расположенные рядом):
1) дом 1950 года: деревянные перекрытия, газовая колонка вместо горячей воды - стоимость кадастровая 1 кв.м - 90,5 тысяч;
2) хрущевка 1962 года: с совмещенным с/у, 5-ти метровой кухней - кадастровая стоимость 1 кв.м. - от 98 до 104 тысяч рублей;
3) новостройки (ну где-то 2-3х годичной давности): с лифтами, мусоропроводами, горячей водой - кадастровая стоимость 1 кв.м. - 60 тыс.руб.
Ну и как относиться к такой кадастровой стоимости, когда старые дома или хрущевки имеют кадастровую стоимость как минимум в 1,5 раза больше, чем новые дома? И как это понять?
18 октября 2016 в 22:461

Сообщение от k3n

«А по моим наблюдениям совсем не так. Сужу по своему родному городу Люберцы.»

Значит, лично мне не повезло и моим соседям: мой дом - панелька 1999 г. введения в эксплуатацию. Кадастровая стоимость появилась в доступе весной этого года, определена на 12.18.2014 г. Нынешняя рыночная стоимость - ниже кадастровой процентов на 30%. 

Сообщение от k3n

«Ну и как относиться к такой кадастровой стоимости, когда старые дома или хрущевки имеют кадастровую стоимость как минимум в 1,5 раза больше, чем новые дома? И как это понять?»

По идее, кадастровая сейчас привязывается к рыночной... Но логики действительно не видно. Собственно, по кадастровой стоимости земельных участков в Подмосковье вопросов не меньше ;(
19 октября 2016 в 4:131
Массовая оценка, конечно, традиционно точностью не отличается, Но этот пример уж очень неоднозначный. Интересно, какими сведениями руководствовались оценщики.
26 октября 2016 в 19:12

Сообщение от Мария Базюк

«Массовая оценка, конечно, традиционно точностью не отличается, Но этот пример уж очень неоднозначный. Интересно, какими сведениями руководствовались оценщики.»

Самой интересно. Только не могу найти как считали.
27 октября 2016 в 18:341

Софья, спасибо за комментарий и поддержку темы!

Согласна с Вами, что стоимость 2014 года может превышать не только гипотетическую новую кадастровую, которая могла бы быть, но и рыночную (в обычном ее понимании). Кроме того, интрига может себя проявить еще в других ситуациях. Пример: стоимость, действующую по состоянию на 1 января 2014 года могли не пересматривать. По разным причинам — предположим, имущество принадлежало другому собственнику, который в суд не шел, а новый собственник обратился с заявлением о пересмотре той кадастровой стоимости, которая была установлена позднее. И эта пересмотренная стоимость, отвоеванная в комиссии или в суде и на основании которой считается налог сейчас, может в итоге оказаться значительно ниже той, что действовала на 01.01.2014.

При этом можно ли ее считать кадастровой стоимостью, «определенной после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года» в понимании статьи 19 Закона № 360-ФЗ и применять на этом основании именно ее? Если да — то отлично (главное, разобраться, каков порядок «замены» одной стоимости на другую, пока это неочевидно). Если же нет — значит, вся борьба по пересмотру была зря? «Срок годности» оспоренной кадастровой стоимости истек досрочно?

А экономическую целесообразность, конечно же, нужно учитывать! Впрочем, так же, как раньше: к сожалению, даже по действующему законодательству кадастровая оценка проводится не реже 1 раза в 5 лет (по факту могла проводиться чаще). Так что периодического пересчета в любом случае не избежать.  

26 октября 2016 в 18:21


Цитата из статьи

«08»

2 ноября 2016 в 15:00
Уважаемые коллеги, вопрос личный.  з/у ИЖС, дом - год постройки 2014, может ли быть установлена кадастровая стоимость на такой объект "на дату 28.02.2012"?И большое спасибо за публикацию.
21 ноября 2016 в 18:32