регистрация аренды Части помещения

[Kertis]

я в девелопменте с 2010 года.
выделение части и постановка на учёт не требовалась до 2017 года.
не вводите в заблуждение людей.

Ну не совсем до 2017-го..

Лично мы по Питеру приостановки из-за отсутствия выделенной части начали получать где-то с середины 2014-го.

 

[Александр Л]

пожалуй повторю вопрос коллеги -

у Вас не поставлено здание на кад. учёт?
Вам сложно выделить красным цветом контур помещений которые будут передаваться?
масса судебной практики в отношении аренды части комнат.
Самые известные в отношении банковских терминалов.
Арендодатель и арендатор определили место кооторое передаётся в аренду, оно выделено на поэтажном плане красным цветом.
этого было достаточно для идентификации предмета аренды.
до 2017 года в егрп обрменяли часть комнаты №17 (к примеру).

 

[Kertis]

до 2017 года в егрп обрменяли часть комнаты №17 (к примеру).

Это какой регион?

 

[Александр Л]

Это какой регион?

Москва, МО

 

[Жилева]

у Вас не поставлено здание на кад. учёт?
Вам сложно выделить красным цветом контур помещений которые будут передаваться?
масса судебной практики в отношении аренды части комнат.
Самые известные в отношении банковских терминалов.
Арендодатель и арендатор определили место кооторое передаётся в аренду, оно выделено на поэтажном плане красным цветом.
этого было достаточно для идентификации предмета аренды.
до 2017 года в егрп обрменяли часть комнаты №17 (к примеру).

К сожалению только на этой неделе получили первую приостановку в Мск по аренде части помещения, которая не отделена от него перегородками (строительными конструкциями)... До 2017 года вопросов не было - нормально проходил учет и аренда для банкоматов и вендинговых аппаратов... Есть Письмо Минэкономразвития, что наличие строительных конструкций в части помещения для аренды, отделяющих ее от общего объекта недвижимости, обязательно... только вот проблемка - любые новые строительные конструкции в помещении или здании = перепланировка. И ее надо также регистрировать в Росреестре. А это затратно. У нас цена регистрации перепланировки от 70 000 р. (это с проектом и учетом в ЕГРН). а кому надо тратить столько денег для регистрации аренды? сроки также из-за этого затягиваются... Специалист Росреестра сказал сегодня, что им от юр отдела поступил запрет на регистрацию аренды частей объектов, которые не изолированы... Будем подавать жалобу в Комиссию Росреестра, потому что другого выхода нет, а потом вероятно - в суд... заказчик конечно, ждать не будет столько времени, но это уже для себя, так сказать...

 

[dveri777]

Жилева написал Вам в личку

 

[Kertis]

Зачем строительные конструкции?.. Зачем суд?..

Закажите у кадастрового инженера техплан за 15 тыс. руб. и сдайте его вместе с договором.

10 дней и все зарегят.

 

[Dalida Me]

У нас тоже повсеместные отказы причем с 2016 года на тему "нету кадастрового паспорта на часть потому что потому", а с 2017 - просто "нет техплана, до свиданья".
У нас 39 отказов, из них по 30 будет техпланы заказывать, благо за 4тыс. решили, а о8 ждут, а один будет выбран для обжалования отказа вот с какой пока идеей:
Согласно п. 9 Обзора Практики ВС РФ от 30.11.2016 года, которая была принята после принятия ФЗ "О регистрации недвижимости" , но до вступления его в силу, установлено, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).
А далее идет ссылка на новый закон, описывающий правила, если собственник все-таки решил это все учесть.
НАша позиция сводится к тому, что Пленум считает постановку на учет части здания или помещения исключительно правом а не обязанностью и п. 9 уже Пленума ВАС от 17.11.2011 будет действовать и далее.
Шансы слабы безудержно, хотя бы потому что это обзор. Но вдруг....

 

[Dalida Me]

Сейчас хожу в суд в дело, в котором Росреестр вообще молодец.
У нас вновь созданный объект был в июне 2016 года, на кадастр поставлен 10.06, а права зарегистрированы 15.07. Соответственно нами кадастровый паспорт при регистрации не предоставлялся. Почему? Да потому что межведомственное взаимодействие, плюс в 17 ст. отсутствуют указания на обязательность кадастрового.
Право зарегистрировали, но в деле кадастрового нет (мы же не давали его), хотя все данные кадастрового учета отражены в выписке
Теперь Росреестр говорит - часть не зарегистрируем, потому что в нарушение ст. 26 старого закона не предоставлен кадастровый паспорт, а п. 9 Постановления Пленума ВАС говорит, что нет в деле кадастрового - до свидания. А его правда нет, но данные есть.
Вот что делать и что писать пока неизветсно. Будем ссылаться на то, что он должен быть в деле и его отсутствие по вине Росреестра не может быть проблемой при дальнейшей регистрации при зарегистрированном праве и хотя бы на том же абзаце Пленума о отражении текстуальной графической части.

 

[Александр Л]

п. 10, ст. 30 фз 122

 

[Dalida Me]

п. 10, ст. 30 фз 122

Мы ссылаемся на это. А они на 26 статью. Видимо от безысходности.

 

[Александр Л]

ст. 26 не предусматривает представление к.п., если в ДДА есть приложение в виде графической части, шлите н,й, этого достаточно для идентификации предмета аренды.

 

[MO-KADASTR]

Я вот тоже считаю, что все эти пляски с выделением частей помещений по техплану реальная ересь... чур.чур

 

[RedReg]

"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)

9. Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Муниципальному образованию принадлежит на праве собственности нежилое помещение, часть которого (комната) была передана в аренду обществу.
На основании заявления общества об учете в кадастре недвижимости переданной ему в пользование части помещения, существующего в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган кадастрового учета поставил на кадастровый учет часть помещения.
Считая данные действия незаконными, администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что общество (арендатор) не является надлежащим лицом, уполномоченным на подачу заявления об осуществлении учета части помещения, поскольку не обладает вещным правом на него. Наличие воли собственника на выделение в составе принадлежащего ему помещения, поставленного на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отдельного нового помещения (комнаты) не установлено.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении заявления муниципального образования, поскольку пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для принятия органом кадастрового учета решения об отказе в постановке на учет спорной части нежилого помещения.
В силу пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, вносятся в государственный кадастр недвижимости как дополнительная характеристика объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 20 Закона о кадастре с заявлением об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
Переданная в пользование арендатору часть нежилого помещения является обособленной и изолированной комнатой в составе нежилого помещения, существующего в качестве самостоятельного объекта недвижимости, однако представляет собой лишь часть объекта недвижимого имущества.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) ограничением (обременением) вещных прав на объекты недвижимости является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).
Следовательно, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной ему в пользование части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.
Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.
При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).
Положениями Закона о регистрации предусмотрены следующие правила кадастрового учета части объекта недвижимости в целях государственной регистрации договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. В соответствии с пунктом 5 указанной статьи, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

 

[Wins]

RedReg, То есть иными словами, тех план для регистрации аренды части здания (помещений, не имеющих отдельного кадастрового номера) не нужен?

 

[MO-KADASTR]

RedReg, То есть иными словами, тех план для регистрации аренды части здания (помещений, не имеющих отдельного кадастрового номера) не нужен?

По логике - да.

 

[Александр Л]

к сожалению практика по тех. планам началась с 01.01.2017
судебная же практика представлена на 2016 год.

 

[light9]

Подскажите, пожалуйста.
Для получения технического плана на часть арендуемых нежилых помещений в здании нужно предоставлять договор аренды?
Или же требуется сначала получить технический план, а только потом заключать договор аренды на его основании?

 

[Александр Л]

если в БТИ будете обращаться, будут требовать договор аренды с Вас как документ основание разработки технического плана.
если обратитесь к частнику, они Вам сделают и без договора аренды.

 

[light9]

Александр, спасибо за ответ.
Правильно ли я понимаю, что достаточно заключить договор аренды нежилых помещений, приложить к нему поэтажный план с выделенными "о руки" арендуемыми помещениями?
И такой договор будет являться основанием для разработки технического плана в БТИ?