Покупаем офис: основные критерии выбора

Насколько мне известно, с целью максимальной индивидуализации помещения, в договоре требуется указывать кадастровый номер помещения. Для того, чтобы этот номер был, помещение должно стоять на кадастровом учете. Часто получается, что есть свидетельство о собственности, но помещение не стоит на кадастровом учете, регистратор выносит приостановку. Необходимо ставить помещение на кадастровый учет, и только после этого продавать. То есть вроде собственник, а продать не можешь.

Если помещение не стоит на кадастром учете, ему присваивается условный номер. Честно говоря, в моей практике приостановок по объектам с условным номером не было. Регистрировали, как миленькие.

А в 2014 г. у Вас были такие сделки? Ведь с 2014 г. БТИ всю свою базу передало в кадастровую палату.

Были, но, возможно, это еще зависит от региона. У нас ведь законность есть Московская, Ленинградская, Орловская и т.д.

Очень интересная статья, действительно к покупке недвижимости нужно подходить очень ответственно, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей и потерь. Может даже лучше покупать офисы во строящихся зданиях, тогда можно будет избежать дополнительных проверок "чистоты" здания, да и дешевле обойдется Но вот хотелось бы еще поподробнее узнать про земельный участок, на котором распологается недвижимое имущество. Нужно ли его тоже как то выкупать и оформлять?

Если покупать офис в строящемся здании, то тоже есть свои нюансы. Например, вы купите, а у застройщика будут проблемы с вводом в эксплуатацию. Будете потом через суд право собственности признавать.

Что касается земельного участка, то если вы покупаете офис в офисном здании или на первом этаже жилого дома, то земля в собственность если и оформляется, то как общая долевая. С землей стоит задуматься, если вы приобретаете отдельно стоящее помещение на земельном участке.

Понятно, везде свои ньюансы. А вот про земельный участок хотелось бы поподробнее узнать, допустим это будет офис, получается нужно будет выкупать землю и далее платить земельный налог или если это не будет собвственностью, то вносить арендную плату. Просто знаю случай, когда собственников офисов хотели выселять из-за того, что были проблемы с землей.

Земельный участок под офисом может быть как в собственности, так и в аренде. Если в собственности платите земельный налог. В этом случае, наверняка, столкнетесь с оспариванием кадастровой стоимости.

По поводу высления. Не очень представляю. Право собственности на офис и права на землю два разных права. Даже если вы их утратите, у вас в силу закона возникает право пользования земельным участком (право доступа к зданию).

Ольга, понятно, спасибо большое за разъяснение!

Сейчас покупка офисов интересна, прежде всего, для крупных фирм, и то мере своего укрупнения многие предпочитают строить свои "апартаменты" либо же сразу делают это, а на первых порах арендуют помещения.

Если же говорить о критериях выбора офисов, как обозначено в названии статьи, то юридическая чистота объекта и чистота сделки - это уже последние этапы, этапы оформления договоренностей. А первоначально стоит куда больше вопросов, нежели процесс оформления. Например, расположение офиса, его удаленность от важных для бизнеса объектов, площадь помещений, возможность оборудовать под решение конкретных задач, наконец, просто техническое состояние инфрастурктуры. Не стоит забывать, что если вы, потратив кучу денег, купите полуразваливающееся помещение, то будь оно хоть трижды юридически безупречным - цена ему копейка. Потом не использовать, не продать.

Согласна, по поводу выбора месторасположения офиса и его оборудованности действительно очень важный и первоочередный вопрос, тут надо многое продумать. Приведу пример одной организации, арендовавшей свой офис практически в цетре Москвы, но в какой то подворотне, так каждому клиенту приходилось подробно объяснять как добраться, да еще и иногда выходить на улицу и встречать. Такой офис впечатления явно не производил.

Только вот не совсем согласна с тем, что покупка офисов интересует больше крупных фирм, мне кажется наоборот, идет тенденция покупки небольших офисов физлицами, ИП, которые потом их благополучно сдают, да и небольшие фирмочки стремятся выкупить свой офис, чтобы не платить за аренду. Крупные же организации, наоборот могут себе позволить аренду крупных помещений и естественно их оплату, поскольку это выгоднее, чем тратить огромные деньги на выкуп большой территории.

Виктория, так и я в принципе о том же. Покупка офисов интересна, скорее, как инвестиция, а не как решение вопроса с офисом для своей компании. Бизнес - дело не предсказуемое. Сегодня ты на коне, завтра под конем, а офис... Его потом бывает невозможно ни продать, ни сдать. Мне, например, кажется на первых порах для начинающего бизнеса покупать офис ну нет никакого смысла, разве что, когда покупка и сдача в аренду некоммерческих объектов - это и есть бизнес. Это потом уже, когда приглядишься, понимаешь, нужна тебе собственность-офис или нет.

Елена, полностью согласна, особенно если учесть тот момент, что на первых порах вряд ли есть средства на покупку офиса. Но кстати, если все правильно рассчитать и не прогадать с месторасположением и другими важными для ведения бизенса характеристики, то сдача офиса в аренду - очень даже надежный и доходный бизнес, на мой взгляд это даже выгоднее, чем сдавать квартиру в аренду.

Я с вами согласна про развитость инфраструктуры, расположение и т.д. Но ведь это вопросы не юридические, а потому решить их можно без специальных на то знаний, главное, чтобы "голова была на плечах".

Не помешало бы перед покупкой, в рамках  проверки юридической чистоты сделки, удостовериться в  дееспособности продавца-физика, хотя бы поинтересоваться наличием водительских прав или разрешения на ношение оружия.

Я думала про этот аспект, но, к сожалению,сегодня с этим огромная проблема. Даже нотариусы признаются, что проверяют дееспособность "на глаз".

Удостовериться в дееспособности продавца можно, запросив у него справки из ПНД (психо-неврологический диспансер) и НД (наркологический диспансер). И, хотя многие продавцы относятся к просьбе предоставить данные документы "со смешком" - думаю, стОит настоять на своём, т.к. наличие этих справок в дальнейшем может избавить покупателя от серьёзных проблем.

Запросить можно, вот только ПНД не один на всю страну. Он может стоять на учете в любом из них, а взять в ближайшем. Пока не будет общей базы, проверить дееспособность в полном объеме будет невозможно. А базы не будет, т.к. информация об учете в ПНД или НД является медицинской тайной.

И кроме того, наличие справки не является свидетельством недееспособности лица.

Ольга, а можете пояснить, что является свидетельством недееспособности лица?

Виктория, недееспособным может признать только суд, поэтому логичнее спрашивать судебное решение, что тоже невыполнимое требование. Если же человек стоит на учете, это не значит, что он недееспосособен. Факт нахождения на учете будет весомым доказательством в суде, если будут оспаривать сделку на том основании, что человек не понимал значения своих действий. Хотя по этому же основанию и с тем же успехом можно оспорить сделку, в которой контрагент не стоял на учете.

Именно поэтому вопрос определения дееспособности сегодня кррайне актуальный. О нем много говорят, но пока ничего не сделано.

Ольга, спасибо большое!

Тут возникает вопрос в законности требования таких справок, имеет ли право продавец запрашивать такую информацию и на каком основании. Знаете ли, могут ведь и отказать, и что дальше, совершать сделки только с теми, кто предоставит подобную информацию.

Ну знаете, по таким критериям вы вряд ли что-то поймете. Во-первых не каждый человек имеет дома оружие, и это не говорит о том, что он недееспособный, а во-вторых купить сейчас можно все (я имею в виду разрешение), собственно это и водительских прав касается. На глаз же можно определить только уж очень недееспособного человека, я бы сказала невменяемого. Так что продавец- физик это кот в мешке, собственно как и покупатель)

Виктория, согласна в Вами. Досконально проверить физических лиц, неважно, продавцов или покупателей, нереально. Если же они изначально идут на сделку, зная о своих "пробелах" в дееспособности и других факторах, имеющих значение для законности сделки, то всегда держат в запасе кучу документов, способных подтвердить те или иные обстоятельства. В итоге больше времени займет проверка личности, дееспособности, документов, чем поиск нормальной стороны сделки. На мой взгляд, покупая офис, лучше все-таки делать это у собственников-юридических лиц. Некоторые же покупают офис на стадии строительства непосредственно у застройщиков. Здесь и подешевле получится. Но риски, конечно, есть всегда и везде.