Гараж как объект вложений с отдачей 25% годовых

Добрый день, дорогие Друзья!

В этой публикации я бы хотел осветить возможность инвестирования под привлекательный процент, оперируя относительно небольшой суммой денег на руках.

99% инвесторов не рассматривают гаражи, как объекты для инвестиций. Для многих гараж — это нечто третьесортное. Помещение без удобств, на задворках мира, годное только для ремонта машин и выпивки с соседями по гаражам.

На самом деле, если грамотно подходить к выбору объекта и заранее продумывать все моменты, то «третьесортный» объект может приносить 25% годовых и более.

К тому же, у данного типа объектов есть один привлекательный момент. Это цена покупки, которая варьируется от 250.000 до 1 миллиона рублей. Такая цена позволяет инвестировать подавляющему большинству граждан, даже с невысоким доходом.

Итак, какие должны быть критерии при выборе гаража:

1.​ Наличие свидетельства о собственности.

Всякие «членские книжки» и «перепишем у Председателя» не подойдут. 99% ГСК существуют в Москве на птичьих правах и могут быть снесены в любой момент т.к земля под ними принадлежит городу и договора аренды либо не существуют, либо краткосрочные. Свидетельство защищает вас и в крайнем случае (снос), Вы получаете компенсацию по кадастровой стоимости или даже по рыночной.

2.​ Расположение в черте Москвы в шаговой доступности от метро.

Очень желательно. Хотя нужно всегда тестировать спрос (см пункт 8). В моей практике были звонки по гаражам даже на окраине Бирюлево.

3.​ Наличие электричества (как минимум).

И минимум 3-5 киловат на гараж. Желательно 380 вольт. Если электричество только на лампочки, то в зимнее время вы не сможете отапливать помещение, что снижает цену аренды. 380 вольт позволяет сдавать гараж под производство и автосервис.

4.​ Относительный порядок с землей под гаражом.

Идеальный вариант, когда есть долгосрочный договор аренды земли. Лет на 25 или 49. Такое бывает редко, но бывает. Договор обычно есть у председателя ГСК и если председатель вменяем, то он его покажет. Если земельные отношения не оформлены, то это потенциальный риск. Опять же, практика показывает, что наличие свидетельства о собственности означает более-менее определенность с землей. Ибо без «земли» получить собственность сложно. Но можно, об этом расскажу по результатам другого эксперимента.

5.​ Отсутствие перспектив сноса в ближайшие несколько лет.

Проверяется либо через изучение генплана застройки, либо можно тупо написать в управу и (или) префектуру через их сайты и в течение 30 дней получить от них ответ на электронную почту. Отвечают они обычно по делу.

6.​ Небольшие ГСК, чем меньше мест, тем лучше.

Критерий субъективный, не навязываю. По мне так лучше, если в ГСК 10-20 гаражей, чем 200-300. Выполнить этот критерий в ряде случаев сложно.

7.​ Капитальное строение.

Бетонный или кирпичный гараж. Не ракушка, тент и легко разборная конструкция.

Опциональные критерии

1.​ Высота гаража.

Если планируете сдавать под автосервис, то высота должна быть 3.8 — 4 метра. Иначе не влезет подъемнк.

2.​ Наличие смотровой ямы.

Опять же, если планируете сдавать под автосервис.

3.​ Превышение кадастровой стоимости над ценой продажи.

Это всегда положительный критерий. Особенно, когда кадастровая цена объекта выше на 40-50 и более процентов. Кадастровую стоимость можно по адресу пробить на сайте росреестра.

4.​ Возможность достройки 2-го этажа.

Это реализуемо, но не всегда. Зависит от местной архитектуры, соседей и еще кучи факторов.

Где искать объекты?

Тут все просто. Сначала «штурмуете» ЦИАН, затем Авито, Из рук в руки. Сначала задаете диапазон цен от 200 до 400 тысяч рублей, затем от 400 до 600 и так далее. Гаражи со свидетельствами встречаются даже в низких ценовых нишах.

Что получилось у моего хорошего знакомого (реальный пример из жизни):

На ЦИАНе был найден гараж 22,3 квадратных метра по Ленинградке в ГСК из 6 гаражей во дворах жилых домов. Со свидетельством о собственности, нормальными документами по земле, центральным (!) отоплением, горячей (!) и холодной водой и канализацией. Ну и электричеством, конечно.

Считаем математику:

Стоимость объекта — 600.000 рублей

Капитализация (кадастровая стоимость) — 950.000 рублей

Доход от аренды в месяц — 12.000 рублей

В сухом остатке — 25% годовых.

В перспективе мой товарищ хочет построить еще 2-й этаж, что увеличит отдачу до 50-60% годовых.

Выводы:

1. Вложения в гаражи могут приносить от 25% годовых.
2. За счет низкой цены приобретения объекта такой вид инвестирования доступен почти для всех и без ипотеки (да и никто ее вам на гараж не даст!)