Порядок и особенности заключения ЖСК договора с управляющей компанией

Привет, Регфорум!

В ходе осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, у Жилищно-строительного кооператива (далее — "ЖСК") может возникнуть потребность в заключении договора с управляюшей компанией.

В таком случае, возникает вопрос, произойдет ли изменение способа управления многоквартирным домом.

Рассмотрим данный вопрос.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), существуют три способа управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) Управление управляющей организацией.

На основании Определения СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 сентября 2015 г. № 305-КГ15-1770  заключение договора управления между жилищным кооперативом и управляющей компанией  не означает изменения способа управления многоквартирным домом, при условии, что жилищный кооператив  не ликвидируется.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК  с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новых обязанностей  по контролю выполнения договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг

На основании вышеизложенного, ключевым условием для порядка заключения договора управления ЖСК с управляющей организацией является факт, продолжит ли ЖСК свою деятельность по управлению многоквартирным домом либо будет ликвидирован.

В первом случае способ управления многоквартирным домом изменению не подлежит. При этом, как следует из части 6.1. статьи 155 Жилищного кодекса в случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 — 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации.

В случае же  ликвидации ЖСК,  станет актуальным вопрос выбора способа управления многоквартирным домом, который на основании пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса  должен производиться  Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.