Мутко, застройщики и потребительский экстремизм

Октябрь оказался богат на хорошие новости: то Валентина Ивановна заявит, что эксперимент с самозанятыми идет настолько хорошо, что надо его в 2020 году распространить и на другие регионы, то «Регуляторная гильотина» готовиться обрушить лезвие на нормативно-правовое наследие совка… Вот и очередная новость от РБК порадовала: Застройщики заявили Мутко о «потребительском терроризме» дольщиков. Собственно, в этой новости прекрасно все, без шуток! 

Если вкратце: застройщики (инициативная группа из их представителей) попросили заместителя председателя Правительства РФ В. Мутко усложнить порядок взыскания неустоек за недоделки из-за роста числа исков от юристов, выкупающих права требования дольщиков. В 2018 году суды удовлетворили более 2,7 тыс. подобных исков. На состоявшемся 4 октября совещании с вице-премьером Виталием Мутко застройщики высказали свои предложения, как сократить число исков от дольщиков о взыскании неустоек за недостатки в квартирах. 

Среди предложений, как пояснили в аппарате вице-премьера, были следующие:

• рассмотреть возможность установления досудебного порядка урегулирования споров;
  
  
• подготовить типовой порядок проведения экспертизы недостатков объекта недвижимости, включая ссылки на действующие нормативно-технические документы в области строительства. 

Вопрос взыскания неустоек дольщиками стал основным и на состоявшемся заседании Президиума правления Российского союза строителей (РСС), который объединяет девелоперов и их саморегулируемые организации). В имеющемся у РБК постановлении по результатам Президиума проблема названа «потребительским терроризмом». Президиум правления РСС постановил, что «ситуация, вызванная проявлениями «потребительского терроризма», требует правового регулирования, направленного на восстановление прав всех участников долевого строительства». В РСС создана рабочая группа по противодействию «потребительскому терроризму» в жилищном строительстве. 

Надо ли лишний раз указывать на то, что жилье относится к основным нуждам любого человека, и идет в пирамиде потребностей где-то сразу после воды, пищи, воздуха и медицины... Наиболее распространенным способом приобрести свою квартиру в новостройке на сегодняшний день является участие граждан в договоре долевого участия в строительстве (ДДУ). Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в этой сфере, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Собственно, принятие Закона № 214-ФЗ явилось попыткой государства хоть как-то отреагировать на творящийся на рынке строительства жилья беспредел, гарантировать большую правовую защиту десяткам тысяч «обманутых дольщиков», которые после банкротства девелопера оставались в буквальном смысле без штанов…

П. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ определяет в качестве сферы регулирования ДДУ:

отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По сути, мы имеем разновидность инвестиционной пирамиды, в которой пришедшие позднее, как правило, платят больше (хотя и не всегда). Основной ее плюс (для простого человека) в том, что вложившись «на стадии котлована» он может получить будущую квартиру в полтора-два раза дешевле, чем если бы приобрел ее по договору купли-продажи в уже сданном в эксплуатацию доме. Но, как и любое инвестирование, оно связано с риском, что объект вообще не будет сдан, и дольщик ничего не получит за свои средства. Вернее, получит недострой разной степени готовности, и еще хлебнет с ним горя. 

В п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ указывается, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников ДДУ только после соблюдения ряда обязательных требований:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство;
• опубликования проектной декларации на объект;
• наличия у застройщика права собственности на земельный участок, либо зарегистрированного долгосрочного договора аренды. 

Анализируя нормы Закона № 214-ФЗ нельзя не заметить, что объектом регулирования являются не частноправовые отношения, т.е. отношения формально равных субъектов рынка, а смешанные, состоящие как из частноправовых, так и из административно-правовых норм. Эти положения закрепляют «позитивное неравенство» потребителя, как более слабой стороны правоотношений. Помимо этого, в п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ прямо указано, что к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. 

При этом, если смотреть непредвзятым взглядом, плюсов для дольщиков действительно немало. В частности, для них действуют следующие «плюшки» (перечислим наиболее примечательные): 

• при нарушении срока передачи квартиры неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, взыскивается в двойном размере (п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ);
  
  
• в случае просрочки сдачи квартиры на 2 месяца участник ДДУ вправе отказаться от договора, при этом застройщик обязан возвратить ему уплаченные денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, в двойном размере (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);
  
  
• штраф в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, который рассчитывается от всей взысканной по итогам суммы (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП);
  
  
• не оплачивают государственную пошлину при сумме исковых требований в размере до 1 млн. рублей, а при превышении стоимости иска на указанную сумму – уменьшают их на 1 млн. рублей (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП, п. 2, 3 ст. 333.36 НК РФ);
  
  
• «виртуальная квартира» находится в залоге у дольщика, и формально служит обеспечением для выплаты средств при отказе от договора, (п. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ) хотя на моей практике был случай, когда спорная квартира была продана застройщиком другому дольщику, а сделка зарегистрирована в ЕГРП;
  
  
• особые гарантии при банкротстве застройщика, включение недвижимости в реестр требований участников строительства, и требований (как кредиторов) в 3-ю очередь при банкротстве (п.п. 3) п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

На самом же деле, все далеко не так здорово. Если вернуться к реалиям стройки вообще, и стройки жилья в частности, то, в упрощенном виде, она выглядит следующим образом. Начинается все с того, что застройщик имеет некоторые собственные средства. Требования к ним установлены п.п. 1.1.) п. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ:

• должны составлять не менее, чем 10% от проектной стоимости строительства;
  
  
• порядок расчета собственных средств застройщика установлен Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 № 673, в котором, частности, указывается, что размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика.
  
  
• Объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются. 

Далее, застройщик активно привлекает средства: как дольщиков, так и заемные средства банков, при этом в качестве способа обеспечения обязательств используется (находится в залоге) земельный участок и сам объект строительства различной стадии достройки. Характерно, что основную прибыль застройщик получает не на стадии реализации квартир (теоретически, они вообще могут быть полностью выкуплены еще в процессе рытья котлована), а на стадии закупки для их постройки. Через аффилированные компании (т.н. «прокладки») по завышенным ценам приобретаются строительные материалы и комплектующие, берется в аренду или лизинг техника, на объекте используется труд гастарбайтеров (часто – нелегальных мигрантов), либо рабочая сила предоставляется подрядной (субподрядной) организацией, какое-нибудь ООО «СМУ-666». Застройщик просто аккумулирует денежные средства, практически не имея ничего в собственности. В результате этого, прибыль получена еще где-то в середине строительства, деньги выведены и обналичены, и сама обязанность достройки воспринимается как досадная помеха. Ну, а в случае, если застройщику не удается реализовать квартиры на падающем рынке недвижимости, он картинно разводит руками, и с фразой: «Ну не шмогла я, не шмогла!» — отдает банку заложенное имущество. И оно висит уже на балансе банка как непрофильный актив. А кредитная организация – как собака на сене: не может реализовать залог по рыночным ценам (не покупают), а продать по цене ниже — тоже не получается, поскольку понесет убытки... В итоге крупный капиталист, которым почти всегда и является застройщик, почти ничем не рискует. 

В случае, если девелопер соизволит достроить и сдать обещанную квартиру, то дольщика ждет много интересных сюрпризов. Несмотря на то, что Проектная декларация корректируется еще минимум десяток раз во время строительства, даже по ее итоговому варианту ожидаешь одно, а на выходе — получаешь совсем другое. Например, в соответствии с ДДУ, высота потолков должна составлять 3 метра, а по факту — 2,85 метра; в окнах – стоять деревянные стеклопакеты, а при сдаче пластиковые, из стен торчит арматура и куски теплоизоляции, и т.д. Если приобретаете квартиру с отделкой и сантехникой – будьте уверены, что будет все самое дешевое. При этом, указанные изменения не фиксируются дополнительным соглашением к ДДУ, иначе дольщик мог бы потребовать соразмерного уменьшения цены договора. 

При этом, отношение застройщика к установленному ДДУ сроку сдачи жилья – весьма прохладное, на уровне зощенковских персонажей времен угара НЭПа: может, получится, а может – и нет, судьба, видать, такая! Однако, попробуй только сам дольщик не перечислить сумму предоплаты вовремя – и тут все умиротворение как рукой снимет, и включится пресловутый «счетчик»! Сроки нарушаются с завидным постоянством, можно считать, что крупно повезло, если получите квартиру с просрочкой на полгода – год, чаще всего – больше, а уж о недоделках и говорить не приходится (они будут со стопроцентной вероятностью, даже в жилье бизнес-класса). 

А вот если не повезло – то хозяин компании-застройщика сбежал с деньгами, оставив стрелочника, либо вошел в процедуру банкротства (может находиться в ней годами, фактически вести деятельность, но по неустойкам не платить и выкупать свои долги с дисконтом). Да, установленные гарантии дольщикам имеются, и законодательство тоже не стоит на месте. Например, заметным улучшением в сфере регулирования банкротства застройщика стало то, что с 2018 года в соответствии со п.п. 7) п. 1 ст. 201.1 и п. 3 ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ не только сами квартиры, но и иное недвижимое имущество (нежилые помещения, парковки) включается в реестр требований участников строительства. Еще год назад при слухах о вероятном банкротстве застройщика, дольщики толпой бежали в суд – регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в отношении машиномест и кладовок, которые, в ином случае, поступили бы в конкурсную массу должника-застройщика… Также ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ введена возможность размещения средств дольщиков на счетах эскроу, с которых застройщик не имеет возможность снимать деньги до сдачи дома в эксплуатацию, однако в текущей редакции – это всего лишь право, а не обязанность девелопера.

Однако, все это имеет смысл только в том случае, если найдется желающий достраивать объект вместо банкрота. Проще говоря, если за такой акт милосердия ему кто-то заплатит (а дольщики и так уже все свои деньги в основном отдали). То есть, средства в очередной раз берутся из соответствующего бюджета под лозунг о государственно-частном партнерстве и социальной ответственности бизнеса. Истины ради, отмечу, что в Москве и Московской области жилые дома обычно достраивают. Но, в любом случае, все это затягивает получение квартиры на месяцы и годы… За это время дольщик терпит убытки: перечисляет ипотечные платежи банку по повышенной ставке, в случае, если снимает жилье – платит арендную плату, и не может заселиться. 

То есть по закону – у дольщика больше прав, по факту – он все равно остается более слабой стороной договора, даже с кучей предоставленных государством гарантий. Возвратимся, собственно, к предмету статьи: нытью застройщиков про «потребительский экстремизм» (по мне, так звучит куда прикольнее, чем «потребительский терроризм»!) Предположим, что эффективный собственник все-таки не сбежал с освоенным бюджетом в жаркие страны, а, с пропуском сроков и недоделками, сдал многострадальную квартиру дольщику. И тут, поскольку для застройщиков стало уже правилом хорошего тона игнорировать претензии дольщиков, начинается самое интересное: защита прав в суде! 

Итак, попробуем взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ в двойном размере, стоимость не устраненных недостатков, моральный вред и затраты на юридические услуги, а также штраф в размере 50% сверху от всей заявленной суммы исковых требований (нормативно-правовое обоснование таких требований приведено выше). Моральный вред не надо доказывать дополнительно, при разрешении судом вопроса о компенсации последнего достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п. 45. Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Однако, это все в теории. 

Согласно п.п. 1) п. 1 ст. 22 ГПК РФ, споры дольщиков с застройщиками разрешаются в суде общей юрисдикции (СОЮ) при сумме иска до 100 тыс. рублей, или в мировом суде при сумме исковых требований в пределах 100 тыс. рублей (п.п. 5) п. 1 ст. 23 ГПК РФ). Соответственно обычный человек, для того, чтобы взыскать неустойку, стоимость не устраненных недостатков в квартире, моральный ущерб и штраф по ЗоЗПП, вынужден обращаться в районный суд, который, помимо затягивания сроков, отличается тем, что, в случае наличия соответствующего заявления должника, традиционно занижает (иногда в 7 – 10 раз!) полагающиеся участнику ДДУ выплаты, руководствуясь ст. 333 ГК РФ:

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Несмотря на то, что закон оперирует формулировками «допускается в исключительных случаях» и «неустойки, определенной договором» — а неустойка по ДДУ определена не договором, а законом! — СОЮ занижает сумму, причитающиеся дольщику, на основании заявления представителя должника. Разберем на примере. Если застройщик, по вашим подсчетам, должен 1 000 000 рублей по неустойке, то СОЮ (в случае заявления от застройщика в порядке ст. 333 ГК РФ), присудит от 100 000 до 300 000 рублей, и это еще — если повезет. Зачастую  – вообще не больше 40 — 50 тыс. рублей. Для того, чтобы попытаться получить сумму неустойки, возмещение морального вреда и пр. в полном объеме, необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящий суд и ждать еще несколько месяцев, без гарантий того, что суд примет решение в вашу пользу. 

Однако, существует и другой вариант. Юридическое лицо (или ИП) заключает с участником ДДУ договор цессии (уступки прав) по договору долевого участия в строительстве, на основании которого уже как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, подает исковое заявление не в СОЮ, а в соответствующий арбитражный суд, в котором разбираются дела между компаниями – хозяйствующими субъектами. Помимо большей прозрачности и соблюдения регламентов и сроков, практика решений арбитражных судов последних лет уверенно показывала (что, собственно, и вызвало упомянутое недовольство «бедных» застройщиков), что в вопросах требования неустойки по договору арбитражный суд встает на сторону истца и удовлетворяет требования по взысканию неустойки в полном размере. 

Предположить, почему существует такая разница подходов у СОЮ и арбитражных судов не так уж сложно. СОЮ руководствуются принципом: «С вас и так хватит!»; они не рассматривают обычное физическое лицо — кредитора как субъекта, имеющего право что-то там требовать с господина предпринимателя. А вот с арбитражными судами – сложнее, к ним приходит уже не просто «обманутый дольщик», а – формально равный тоже как-бы-субъект-хозяйственной-деятельности, который, действуя в рамках закона, заявляет легитимные требования. 

Здесь-то мне и открылась заманчивая возможность пролезть в атланты и, наконец, расправить плечи. То самое редкое исключение, когда начинающий мелкий хозяйчик может обойтись практически без первоначального капитала и занять еще не освоенную (или мало освоенную) конкурентами нишу в бизнесе. Подобные возможности появляются, в основном, в периоды экономического роста, но бывают и на спаде. Так вот, для юристов одно время выкуп требований по ДДУ посредством цессии и был упомянутой малоосвоенной нишей.

Когда на жестко поделенном рынке открывается какая-нибудь новая сфера, особенно чисто спекулятивная, в нее сразу устремляются агенты предпринимательской деятельности. В случае уступки требований по ДДУ, будучи полностью легальным, договор цессии все же эксплуатирует некоторые лазейки в законодательстве. В случае простого сопровождения дела клиента юрист просуживается в районном суде в качестве представителя дольщика, потом – в апелляции и кассации, и помогает в процедуре взыскания. При этом оплату заказчик обычно производит кэшем по договору, который нигде особо не афишируется. Иное дело с арбитражным судом. Именно при обращении в него у маленького, но дерзкого и амбициозного (как ему кажется) предпринимателя появляется возможность занять открывшуюся нишу на рынке, встроиться в юридический бизнес. Можно заработать на плавающей судебной практике, разнице в подходах, разнице в судах, в которые обращаешься по подсудности (отличающийся подход Арбитражного суда г. Москвы (АСМ) и Арбитражного суда Московской области (АСМО), легальных лазейках и пробелах в регулировании. Однако, передача прав (по цессии) имеет несколько спорных моментов. 

Первое, и, вероятно, главное (хотя бы с точки зрения величины взыскиваемой суммы) – можно ли передавать по уступке права требования неустойки в двойном размере (для участников ДДУ – физических лиц) и 50% штрафа по ЗоЗПП, вернее, являются ли эти права неотъемлемо связанными с личностью кредитора? Согласно договорам цессии, заключаемым между участником ДДУ (цедентом) и юридической фирмой или индивидуальным предпринимателем (цессионарий) право (требование), указанное в договоре цессии переходит в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права в соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ. Таким образом, право требования штрафа за неисполнение законного требования о выплате неустойки, существовавшее у цедента на основании закона, передается им цессионарию.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В соответствии со ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. 

Если представитель застройщика соизволял явиться в судебное заседания (чаще всего не приходил, и даже не направлял отзыва), в первую очередь он упирал на то, что двойная неустойка и штраф по ЗоЗПП – неразрывно связаны с личностью гражданина. Акулы от юриспруденции же, напротив, указывали, что право на взыскание неустойки и штрафных санкций по ДДУ законом к неразрывно связанным с личностью кредитора не отнесено. Причем последнее утверждение имеет под собой основания (см. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2015 г. по делу № А41-2072\15). Впрочем, надо добавить, что единой практики в арбитражных судах нет, и что АСМ и АСМО порой выносили по первой инстанции противоречащие друг другу решения в схожих обстоятельствам. Но, как раз на этом разнобое в то время еще был шанс заработать. 

Вторым важным моментом (на чем мой малый бизнес, так и не успев расправить крылья, споткнулся), был вопрос о том, должна ли уступка права требования быть зарегистрирована в том же порядке, что и ДДУ? Опять же, действующее законодательство не содержало четкого ответа на этот вопрос. Учитывая то, что мной просуживался отказ дольщика от ДДУ, государственная регистрация каких либо прав, вытекающих из данного договора не представлялась возможной в принципе (регистрировать права, вытекающие из отказа от договора – это слишком даже для юридической казуистики). Поэтому закономерный отказ Росреестра (ЕГРП) в регистрации пришлось бы СНАЧАЛА обжаловать в суде, а уже потом, на основании вынесенного решения, регистрировать в ЕГРП, либо показывать в основном процессе такой отказ, с тем, чтобы судья не ссылался о необходимости регистрации. Ирония в том, что совсем недавно (с 02.08.2019 г.) вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ, в которой уже прямо указано, что договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации (п. 5 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). 

Третий момент, по которому арбитражные суды любят отказывать в удовлетворении исковых требований по цессии, связан с тем, должна ли быть полная оплата по уступке права цессионарию, указан срок такой оплаты, в том числе, в связи с тем, что оплата в виде процента от взысканной по итогам суммы ставилась в зависимость от выигрыша дела в суде. 

Теперь поглядим внимательнее, что именно представители РСС называют «потребительским терроризмом». На самом деле возмущение застройщиков вызывает то, что дольщики или юридические фирмы, к которым последние обращаются, всего лишь хотят поступать с застройщиками так же, как те – с потребителями, то есть – по-рыночному. Что потребители, что юридические фирмы выступают в этих отношениях как мелкая буржуазия, пытающаяся «обмануть обманщиков», хотя они всего лишь требуют то, что закреплено даже не договором, а прямо установлено законом. Забавно, когда Д.А. Медведев говорит о «правовом нигилизме», а застройщики – как представители верхних слоев среднего и крупного бизнеса называют «потребительским экстремизмом» точное следование букве закона. Та самая юридическая уловка с выкупом прав требования и обращением в арбитражный суд была бы попросту не нужна (и не давала бы возможность юристам заработать что-то большее, чем просто гонорар за сопровождение дела!), если бы суды общей юрисдикции просто применяли нормы закона так, как они и обязаны это делать, и не занижали суммы неустоек.

Судя по моему (и моих коллег) опыту, не только районные, но и арбитражные суды стараются затягивать дела, исходящие из таких цессий. Исходя из все той же заметки РБК следует, что в 2018 году арбитражные суды удовлетворили более 2,7 тыс. исков, связанных с взысканием неустоек по ДДУ (данные базы СПАРК). Истцы отсудили по этим спорам 3,6 млрд. рублей. Из поданных в 2019 году исков удовлетворено более 1 тыс., по ним застройщики должны заплатить дольщикам и их представителям 2,9 млрд. рублей. Собственно, это не так уж много, и суммы не сказать, чтобы огромные, если принять во внимание, что юридических фирм, специализирующихся на таких делах, только в Москве и Московской области – несколько сотен, а дольщиков – несколько десятков тысяч. Соответственно, эти суммы будут поделены между ними… Внимание стоит обратить и на то, что удовлетворенный иск и взысканные по исполнительному листу деньги — две очень большие разницы! 

А вывод – достаточно прост. Крупный бизнес показывает, что готов действовать с целью устранения конкурентов. И, несомненно, со временем соответствующие поправки в закон продавит. Что дольщики, что мелкая буржуазия из числа юридических фирм наловчились относительно успешно щипать девелоперов за самое уязвимое место – кошелек, и последних это страшно раздражает. Что характерно, если отвлечься и посмотреть на ситуацию со стороны, здесь нет «хороших» и «плохих»: дольщики (и юристы) пытаются куснуть (строго в рамках закона) большой бизнес, а тот – огрызается. Но у крупного капиталиста, даже и без всяких изменений в нормативно-правовую базу, все равно выходит куда успешнее (кто бы сомневался!), чем у мелочевки. Правда, мелкому предпринимателю (вроде меня) все равно в это встроиться не получается. Но, если человек худо-бедно начинает разбираться, прикидывать, подсчитывать расходы, оценивать рентабельность бизнеса, чтобы осуществить свою «американскую мечту», он неизбежно встанет перед несколькими вопросами. 

Первый и главный – это отсутствие у подавляющего большинства первоначального капитала. Чтобы дать этот первый толчок, запустить механизм извлечения прибыли нужны деньги, и чем позже ты входишь на рынок, чем он более поделен между существующими участниками – тем больше денег требуется. Ведь, в приведенном случае, тебе надо выдавить с рынка кого-то, кто на нем уже действует, и занять его место. Однако, как только ты выходишь на рынок выкупа требований к застройщику по цессии, тебе сразу нужны средства:

• на регистрацию ИП или ООО, уплату налогов по ним (даже когда нет прибыли, ты все равно платишь налоги и страховые взносы);
• «сарафанное радио» приведет максимум 2-3 клиентов, а при таким малых объемах бизнес вести невозможно, т.е. нужно вкладываться в рекламу;
• на рекламную компанию, например, в Яндекс-директ по высокочастотным ключевым словам («выкуп ДДУ по цессии», «выкуп права требования по неустойке» и т.п.) легко можно слить до 100 тыс. рублей за день, причем без всяких гарантий заключения договора с цедентами (т.е. «лидов»);
• на создание своего сайта с рекламой услуг, его наполнение и продвижение;
• на непосредственный выкуп права требования, потому что многие дольщики не готовы ждать процента от выигранного дела, а хотят получить деньги «здесь и сейчас»;
• на оплату государственной пошлины при обращении в арбитражный суд (от 30 до 80 тыс. рублей). 

Проще говоря, для ведения этого бизнеса (как и любого бизнеса с нуля) нужен большой поток заказов, иначе он будет просто нерентабельным. Для объема – нужна реклама (и то – без гарантий привлечения клиентов), для рекламы и прочего – нужны деньги. А мелкий предприниматель может использовать только то, что он скопил в качестве излишков от зарплаты по основной работе (или подработок), либо привлекая кредитные средства (которые надо отдавать). Так что по итогам он может остаться еще и должен…