Посты
1
Лайки
3

Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания

  • 21 апреля 2020 в 12:56
  • 3.2К
  • 3
  • 0

    Правительство РФ с 1 апреля 2020 года уполномочено принимать решения об «особенностях применения» неустоек и иных финансовых санкций в сфере долевого строительства (ч. 3, 4 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

    Всего пара дней понадобилась Правительству для разработки и публикации Постановления от 02.04.2020 № 423, которым эти особенности утверждены.

    Предлагаем обзор и оценку новых правил начисления и взыскания неустоек по Закону № 214-ФЗ, действующих в 2020 году.

    1. Неустойка за нарушение застройщиком срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

    Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля по 31 декабря 2020  (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423). Это практически 9 месяцев.

    От неустойки освобождены все застройщики. Не имеют значения: причины и количество дней просрочки, наличие/отсутствие препятствий к передаче квартиры до/после введения карантина и какие-либо иные обстоятельства.

    Считаем такое решение спорным. 

    Во-первых, 9 месяцев – не слишком ли много, учитывая, что сегодня никто не знает сколько продлится карантин, каковы будут его последствия для отрасли и конкретного застройщика.

    К примеру, в отношениях с бизнесом государство не продлевало сроки уплаты налогов на 9 месяцев и, тем более никого не освобождало от их уплаты.

    Выпуск ЭЦП
    для юридических лиц
    специальные цены для гостей и участников Регфорума
    Срок изготовления не более 30 минут.
    Работаем со всеми регионами России.
    Отчетность
    Такснет, Стэктраст, Сбис
    специальные цены для гостей и участников Регфорума
    Ключ входит в стоимость.
    Работаем со всеми регионами России.

    Во-вторых, зачем такая радикальная мера? Существуют же законные правила, позволяющие в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств снижать неустойку. Причины, по которым решено отказаться от их применения, неочевидны.

    Пресловутый баланс интересов сторон, о котором регулярно вспоминают застройщики, ходатайствуя о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ, отодвинут на задний план. Проблемы отрасли будут решать за счет дольщиков. Хотя многие из них тоже в непростом положении, вынуждены обслуживать кредиты и, дожидаясь своей квартиры, жить в арендуемой.

    Кстати, расходы на вынужденный наем квартиры за апрель-декабрь 2020 года с застройщиков не взыскать. От возмещения убытков, причиненных дольщику в этот период, застройщики также освобождены.  

    В-третьих, недобросовестные застройщики непременно воспользуются «периодом безнаказанности» и не будут спешить с завершением строительства и/или передачей квартиры.

    Вот примеры ситуаций из нашей практики. Дом достроен, своевременно сдан, но в одной квартире недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. В другой не завершены работы по "чистовой" отделке. Сроки передачи истекли полгода назад. Возможность устранить недостатки (недоделки) была, но застройщик сосредоточился на строительстве очередного корпуса ЖК. Теперь же ему и вовсе незачем торопиться, можно смело ждать нового года. 

     

    Пример определения периода начисления неустойки (с учетом Постановления 423).

    Срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31 декабря 2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.

     

    2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ

    Наиболее распространенная причина расторжения договора с застройщиком - нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Если дольщик расторгает договор, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

    Застройщики освобождены от выплаты этих процентов за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. 

    Недобросовестные застройщики и до карантина не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходилось через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ - не редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически воспримут введенную меру как разрешение безнаказанно (безвозмездно) удерживать деньги дольщика. 

    Можно, конечно, обратиться в суд. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что более 9 месяцев.

    Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект. Застройщик за это отвечать не будет. Да и что с ним будет к этому времени - большой вопрос.

    3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020

    До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.  

    Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:   

    «В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

    Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

    Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

    Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ - 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

    Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.

    Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

    Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?

    Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.  

    Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.

    Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.

    То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.

                                                                                                                      ***

    Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены. 

    Добавить
    Для того, чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
    Также, вы можете войти используя:

    Прямой эфир

    Berk98вчера в 21:39
    Запрет на открытие ИП после личного банкротства хотят снизить с 5 до 3 лет
    Дмитрий Митин27 октября 2020 в 13:00
    Последствия при ликвидации ООО по решению ФНС