Этот дольщик уплатит за все!

Открывает россиянин бутылку водки «Путинка». Оттуда вылетает джинн-Путин и говорит: «Я пообещаю тебе все, чего ни пожелаешь!», — анекдот из десятых вместо эпиграфа.

Буквально сразу после начала «спецоперации», как сообщил ТАСС Президент РФ В.В. Путин заверил бизнес, что предпринимателям, работающим в стране, будет обеспечена большая свобода:

«Со стороны правительства, власти в самом широком смысле слова, конечно, задачу вижу в том, чтобы обеспечить вам условия хорошие, обеспечить больше свободы», — сказал Путин на встрече с представителями российских деловых кругов.

У меня же, как сознательного гражданина, словам Президента оснований не доверять нет. И это правда, вот только обещания Гаранта Конституции имеют довольно интересное свойство: для трудящихся они, почему-то, или не выполняются (например, относительно того, что пенсионный возраст повышаться не будет):

«Отработал, в "деревянный макинтош" – и поехал, что ли? Это невозможно», — Президент во время Прямой линии, 16.04.2015 г.

«Прошу отнестись с пониманием!», — Президент во время телеобращения к россиянам, 29.08.2018 г.

или выполняются с трудом, как, например, пресловутые «Майские указы». Зато для крупного бизнеса — сбываются практически сразу. И, сбыча мечт действительно не заставила себя ждать.

Один из примеров — взаимоотношения между девелоперами-застройщиками и дольщиками – физическими лицами, возникающие из договора долевого участия в строительстве (ДДУ) на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Любой человек или семья, задумавшаяся о приобретении новой квартиры, сталкивается с этим законом (и особенностями его применения) не понаслышке.

В конце марта 2022 как гром среди ясного неба на самом деле – нет были опубликованы два Постановления Правительства РФ, принципиально меняющие сложившиеся за почти 15 лет взаимоотношения на рынке жилья:

• Постановление Правительства РФ от 23.03.22 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»;
• Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».

А вообще, с какой стати постановления Правительства РФ вдруг ограничивают или отменяют действие федерального закона? Любой студент юрфака, прослушав курс Конституционное право (КП) и узнав поподробнее про принцип разделения властей на три ветви (законодательная, исполнительная и судебная), уверенно скажет, что нормативно-правовые акты, принятые в форме федеральных законов, имеют однозначный приоритет над нормативно-правовыми актами Правительства РФ (орган исполнительной власти). Но не тут-то было! Относительно не замеченным в СМИ прошло принятие архиважного документа Федеральным собранием и подписание его Президентом, а именно, Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Достаточно скромное название для того массива поправок, которое он вводит. Изменений много, вносятся они в различные законы, и всего его значения я, не работая с остальным объемом, даже не могу оценить. Так что пройдемся по тем «новшествам», которые Федеральный закон от 08.03.2022 N 46-ФЗ вносит в отношения, касающиеся ДДУ.

П.п. 4-7 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ установлено, что Правительство Российской Федерации в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие:

• установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве;
• особенности включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве;
• особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• особенности и основания перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, внесенных на счета, предусмотренные статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Под неброским термином «особенности» понимается прямая отмена, приостановка или изменение нормативно-правовым актом органа исполнительной власти норм действующего федерального законодательства! То есть в 2022 году мы вошли не просто в период «указного права», как было в 2021 (указы о короновирусе, «нерабочих днях» и т.п.), а уже в «постановленческое право», когда Президент не забивает голову всякими мелочами, а делегирует это Правительству. А что же с юридическим механизмом, задачами и принципами, всем тем, чему студентов юрфака учат на конституционном и административном праве, теории государства и права? А ничего, просто примем федеральный закон, по которому это все теперь делать можно Правительству РФ, и никакой вам коллизии правовых норм, ни реальной, ни мнимой. Фить-ха! То есть, следим за руками: то, что раньше было незаконным, Федеральное собрание просто берет, принимает очередной закон, и делает законным.

Рассматривать постановления Правительства от 23.03.22 г. № 442 и от 26.03.2022 № 479 имеет смысл в совокупности, так как оба теснейшим образом связаны с регулированием взаимоотношений: дольщик – застройщик. Ниже изложены основные моменты, мягко говоря, ухудшающие положение дольщика как стороны правоотношения (по сравнению с тем, что было).

Постановление Правительства РФ от 23.03.22 г. № 442, в основном, касается правил приемки готового жилья:

1) вместо того, чтобы направлять сообщение о готовности объекта строительства к передаче по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником ДДУ почтовому адресу, или вручать лично под расписку (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), достаточно будет направить сообщение по электронной почте в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной ЭЦП по e-mail, указанному в ДДУ, соответственно, сбой работы сервера, попадание письма в спам – сфера ответственности дольщика;

2) устанавливается перечень требований к приемке объекта, в зависимости от того, выявлены или нет существенные нарушения:

• если не выявлены, то подписывается передаточный акт;
• если выявлены, то дольщик обязан согласовать с застройщиком дату вызова специалиста по приемке, вызвать его, обеспечить представителю застройщика доступ на объект (интересно, как, если объект еще не передан дольщику?), и составить акт осмотра, причем установить наличие существенных нарушений дольщик не вправе (даже если он сам, например, является строителем или проектировщиком);
• если существенных нарушений не выявлено, но при этом стороны не могут прийти к соглашению относительно выявленных дольщиком недостатков, наличие последних также устанавливается (фиксируется) специалистом;

3) установлены дополнительные требования к специалисту, т.е. лицу, обладающему специальными познаниями и необходимой квалификацией для оказания дольщику услуг по приемке:

• должны состоять в трудовых отношениях с организацией или ИП, входящими в проектировочную саморегулируемую организацию (СРО);
• сведения о специалисте (квалификация, образование и пр.) должны содержаться в национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) и (или) в национальном реестре специалистов в области строительства (НОСТРОЙ)

4) при выявлении существенных недостатков дольщик может потребовать только безвозмездного устранения недостатков, либо отказаться от договора во внесудебном порядке и потребовать уплаты процентов за пользование денежными средствами в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, причем выбрать вместо этого соразмерное уменьшение цены или компенсацию своих расходов согласно ст. 7 указанного закона он больше не может;

5) обычные недостатки должны быть безвозмездно устранены застройщиком в течение 60 календарных дней с момента подписания сторонами передаточного акта по требованию дольщика, существенные — в срок не позднее 60 календарных дней с момента подписания сторонами акта осмотра с участием специалиста, при том, что ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», далее — ЗоЗПП);

6) только по прошествии указанного выше срока (в 60 календарных дней) на устранение недостатков дольщик может либо обратиться в суд, либо потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих затрат на устранение недостатков;

7) если выбраны две последние опции – надо ждать еще 10 рабочих дней на то, чтобы застройщик удовлетворил требования в добровольном порядке (либо отказался от их удовлетворения), и только уже после истечения этого срока можно обращаться в суд;

8) к отношениям между дольщиком – физическим лицом и застройщиком теперь применяются исключительно положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, то есть, внимание — НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ нормы ЗоЗПП.

Несложно заметить, что недостатки объекта строительства поделены на:

• несущественные (по смыслу, хотя прямо таковыми не называются);
• существенные;
• неустранимые, т.е. делающие объект непригодным для использования в соответствии с назначением, либо устранимые, но с несоразмерными затратами (например, замена несущих стен и пр.).

При этом четкого определения таким недостаткам нигде в законе не дано. Хотя Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и оперирует термином «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства», однако не раскрывает, какие именно нарушения относятся к «существенным», а какие – к несущественным. Соответственно – понимай, как хочешь, и доказывай в суде на основании экспертизы.

П. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (то есть нормы ЗоЗПП). В свете норм Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 23.03.22 г. № 442 не понятно, на какой именно срок отменяется применение норм ЗоЗПП к ДДУ? Если в п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.22 г. № 442 четко указан срок применения внесенных изменений – с момента вступления Постановления в силу (т.е. с момента опубликования 25.03.2022 г.) по 31.12.2022 г., то в п. 2 Постановления срок действия не указан – просто отменить, и все! В ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ всего лишь указано, что Правительство РФ в 2022 году вправе принимать вышеприведенные решения, но не оговорено, распространяется ли их действие только на 2022 год (вероятно, что не только).

То есть, в текущей редакции можно допустить, что Постановление Правительства РФ ВООБЩЕ отменило применение к ДДУ норм ЗоЗПП. Если это так, то отныне:

• дольщик лишается льготы по уплате государственной пошлины по делам, возникающим из споров о защите прав потребителей с суммой исковых требований до 1 000 000,00 руб., а также уменьшением на указанную сумму исков стоимостью свыше 1 000 000,00 руб. (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП, п. 3 ст. 333.36 НК РФ);
• аннулируется право на взыскание - в дополнение к неустойке, расходов на устранение недостатков, моральному вреду, судебных расходов - штрафа в размере 50% от взысканной суммы (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП);
• право на компенсацию морального вреда остается, однако, его придется как-то дополнительно доказывать, при том, что по сложившейся за много лет практике само по себе не удовлетворение претензии потребителя уже считалось причинением морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП).

Вышедшее буквально сразу после Постановления № 442, Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 не снижает накал страстей, а еще больше их распаляет:

1) вводится «мораторий» на взыскание неустойки, установленной ДДУ, с застройщика

2) с 29.03.2022 и по 31.12.2022 приостанавливается начисление неустойки за нарушение срока передачи квартир в новых домах

3) неустойка и штрафы, возникшие за период до 29.03.2022 г., подлежат взысканию с застройщика, но только после окончания срока моратория 01.01.2023 (соответствующие указания также были даны Федеральной службе судебных приставов (ФССП)

Схожий мораторий по отмене неустойки для застройщиков вводился и на период 2020 года – в разгар эпидемии короновируса - на основании Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423. Законность указанного Постановления оспаривалась, однако Верховный суд Российской Федерации (ВС РФ) в итоге признал действующими ряд оспариваемых пунктов, отказался направлять запрос о конституционности в КС РФ (Решение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14.10.2020 N АКПИ20-430; Апелляционное определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 28.01.2021 N АПЛ20-472). Короче говоря, дольщикам показали, кто тут закон.

Возможно, настолько урезав права дольщиков, государство как-то компенсировало им это в порядке восстановления баланса интересов?

Да, с 26.03.2022 г. вступили в силу поправки в Федеральный закон от 03.04.2020 N 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа», внесенные Федеральным законом от 26.03.2022 N 71-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», возобновляющие механизм кредитных каникул на срок от 1 до 6 месяцев, в т.ч. по договорам ипотеки. Кредитные каникулы — льготный период, в течение которого заемщик может не вносить платежи или сократить выплаты без штрафов и других санкций от банка. Для того, чтобы ими воспользоваться, заемщик должен одновременно удовлетворять четырем критериям:

• доходы в месяц, который предшествует подаче заявки, снизились минимум на 30% к среднему уровню 2021 года, в качестве доходов учитываются зарплата и иные выплаты (материальная помощь, больничные и т. п.);
• договор ипотеки оформлен до 01.03.2022 г;
• на момент подачи заявки не находится на ипотечных каникулах;
• полная сумма займа на момент выдачи (а не остаток долга на момент подачи заявки) меньше установленного лимита, который составляет 6 000 000 рублей для Москвы, 4 000 000 рублей для Санкт-Петербурга и регионов Дальневосточного федерального округа и 3 000 000 рублей — для всех остальных регионов.

ЦБ РФ в пресс-релизе от 02.03.2022 г. также рекомендовал кредитным и микрофинансовым организациям, кредитным потребительским кооперативам, сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативам, жилищным накопительным кооперативам приостановить до 31.12.2022 г. процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание. То есть не «запретил», или «ввел мораторий», а рекомендовал, вы понимаете!

При том, что далеко не все дольщики являются заемщиками по ипотечным кредитам (кто-то вложил собственные, а не кредитные средства), меры поддержки выглядят куцевато. И это при том, что, как пишет РБК, по состоянию на I квартал 2022 год средняя цена квадратного метра по России составляет 132 917 рублей, средняя стоимость квадратного метра в Москве - 267 619 рублей; по данным того же РБК, ставка по ипотеке на 22.04.2022 г. в Сбербанке и ВТБ составила 16,9%.Для того, чтобы приобрести жилье (естественно, в ипотеку) в нормальном районе Москвы на не совсем уж анальных кабальных условиях, месячный доход должен составлять 250 000 – 300 000 рублей. И это при том, что, помимо платежей банку, человеку надо также как-то питаться, лечиться и отдыхать, приобретать одежду и хозтовары, пользоваться транспортом... А уж потеря работы на сколько бы то ни было длительный период обернется экзистенциальным адом.

Суммируем. За объект в новостройке-человейнике, приобретаемый по монопольно высоким ценам, отвратительного качества (за исключением, разве что, какого-то совсем заоблачного бизнес-класса), с кучей недоделок, кошмарными ставками по ипотеке, дольщик, как минимум до конца 2022 года (а там – кто его знает, возможно, и на будущие периоды) лишается возможности прижать застройщика за просрочку сдачи жилья, а также возможности выбить хоть какую-то часть потраченных денег в виде неустойки и штрафа. Безвозмездное устранение недостатков и взыскание компенсации за самостоятельное устранение дольщиком – значительно усложнены и зарегламентированы (естественно, в пользу застройщика), по сути, увеличен допретензионный срок на обращение в суд до 60 дней. Помимо этого, на практике, начиная с апреля 2022 г. районные суды возвращают исковые заявления (вместо вынесения определения об исправлении недостатков) по тем предлогам, по которым раньше не возникало никаких вопросов: например, какие-то мелкие недостатки, отсутствие ИНН застройщика, и прочее… Девелопер, в свою очередь, может уже без всяких опасений для кармана игнорировать сроки сдачи квартиры в пределах 2022 года.

Правительство РФ, спустя два с небольшим года, наконец-то выполнило чаяния девелоперов, изложенные Российским союзом строителей (РСС) в обращении к вице-премьеру В. Мутко, и пресекло недопустимый в период «спецоперации» потребительский терроризм дольщиков, в императивном порядке утвердив предложенные РСС требования, касающиеся возможности установления досудебного порядка урегулирования споров и подготовки типового порядка проведения экспертизы недостатков объекта недвижимости, что было подробно рассмотрено в одной из предыдущих статей.

А что же с пресловутым «балансом интересов»? Отношения дольщик (физическое лицо) и застройщик – это отношения В2С (business to client). Соответственно, в них отсутствует формально-правовое равенство, как между отношениями двух и более субъектов предпринимательской деятельности. Потребитель, как более слабая сторона отношений, заведомо поставлен в позицию «позитивного неравенства». В ситуации «спецоперации», санкций и экономической рецессии, государство, в любом случае, должно было кого-то «обидеть». А, поскольку после сырьевых олигархов, государственных корпораций и банковского сектора девелоперы – это самый что ни на есть крупный капитал, власти, естественно, выбрали встать на их сторону...