Законодательные изменения, уточняющие условия выкупа арендаторами земельных участков

23 июня 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2016 N 193-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий для арендаторов определенных земельных участков возможность выкупа по договорной цене соответствующих земельных участков, которые они ранее арендовали у Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд), а также возобновления договоров аренды земельных участков, заключенных для их комплексного освоения.

Принятие указанного федерального закона обусловлено тем, что с 1 января 2015 года прекращено право собственности Фонда на земельные участки, переданные ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации, и соответствующие земельные участки возвращены в собственность Российской Федерации, вследствие чего возник вопрос в определении выкупной цены арендуемых земельных участков.

О законопроекте

Проект Федерального закона № 1055264-6 был внесен на рассмотрение в Государственную Думу ФС РФ 26.04.2016 г. депутатами М.Л. Шаккумом, В.А. Малашенко, Б.К. Балашовым, Е.А. Гришиным, А.М. Меткиным, и прошел законотворческий процесс за довольно короткий срок – 2 месяца: 23.06.2016 г. он уже был подписан Президентом РФ.

Согласно пояснительной записке к указанному законопроекту разработчики объясняют необходимость его принятия возникшей правовой неопределенностью по вопросу цены, по которой может осуществляться выкуп таких земельных участков: по их кадастровой стоимости или по текущей рыночной цене либо по цене выкупа, указанной в аукционной документации и договорах аренды с правом выкупа.

Содержание законодательной новеллы

Новый федеральный закон внес несколько существенных дополнений (п.п. 9-11) к статье 7 Федерального закона от 24 ноября 2014 года № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 356), а именно:

В норме п. 9 закреплено:

лица, заключившие до 1 января 2015 года с Фондом договоры аренды земельных участков, указанных в ч. 5 ст. 7 ФЗ № 356, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, предусматривающие право выкупа указанных земельных участков и (или) земельных участков, образованных из них, по определенным в данных договорах ценам, могут выкупить такие земельные участки не позднее 1 января 2018 года.

Другое нововведение (п. 10) устанавливает, что

арендаторы земельных участков, указанных в ч. 5 ст. 7 ФЗ № 356, на которые до дня вступления в силу ФЗ № 356 были заключены договоры аренды в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ для их комплексного освоения, предусматривающие право выкупа земельных участков, образованных из таких земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, могут выкупить такие земельные участки по определенным в данных договорах ценам.

При этом для обоих случаев законодатель прописал ряд критериев, которым должны соответствовать арендаторы:

• Не иметь задолженности по арендной плате и (или) неустойкам (пеням) по договорам аренды.
• Ими должны быть выполнены все предусмотренные такими договорами аренды условия для реализации такого права.

Кроме того, появилась возможность возобновления договора аренды земельного участка, если арендатор земельного участка продолжает пользоваться им по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 10 ст. 7 ФЗ № 356 и отсутствуют возражения со стороны Фонда. Причем возможно возобновление договора аренды:

1. На 3 года.
2. На 1 год — в том случае, когда арендатор получил разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с условиями договора аренды. 

Здесь также оговорены условия, при одновременном соблюдении которых возобновляется договор аренды:

• Отсутствует задолженность по арендной плате и (или) неустойкам (пеням) по договору аренды.
• В отношении территории, подлежащей комплексному освоению в соответствии с указанными в ч. 10 ст. 7 ФЗ № 356 договорами, утверждена документация по планировке территории.

Таким образом, законодательная новелла конкретизирует вопрос выкупной цены по вышеуказанным договорам аренды земельных участков, а также регулирует вопрос возобновления таких договоров аренды.

В то же время, законодатель ввел ряд ограничений:

1. По времени: речь идет как о сроке заключения указанных договоров аренды, так и о дате, до которой арендатор может реализовать свое право.
2. По кругу лиц: обозначены категории арендаторов, которым предоставлены соответствующие права.
3. Условия реализации таких прав – предусмотрены условия, которые арендаторы должны выполнить, чтобы воспользоваться предоставленным правом;
4. Иные ограничения.

Принятый Федеральный закон от 23.06.2016 N 193-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» должен устранить возникшие правовые коллизии путем более детального регулирования условий выкупа земельных участков, арендованных у Фонда содействия развитию жилищного строительства. Нововведенные нормы положили начало законодательному регулированию, позволяющему арендаторам избежать неопределенности в вопросе определения выкупной цены земельного участка и дальнейших споров (в том числе – судебных разбирательств) по этому вопросу.

Кроме того, у некоторых застройщиков кадастровая стоимость земельных участков в настоящее время значительно превышает договорную цену выкупа. Таким образом, в указанных случаях застройщики приобретают возможность выкупить земельные участки по выгодной для них цене.

Тем не менее, принятие Федерального закона от 23.06.2016 N 193-ФЗ решает не все проблемы, возникшие после возврата земельных участков из собственности Фонда в собственность Российской Федерации.

Так, в связи со сменой собственника таких земельных участков возникла необходимость во внесении изменений в земельно-имущественные отношения, а именно:

• В оформлении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков в части замены арендодателя.
• Во внесении изменений в сведения ЕГРП в отношении таких земельных участков в части данных об их собственнике и об оформленных правах на эти земельные участки.

Все это потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Стоит также отметить, что в некоторых случаях арендаторы не смогут претендовать на возобновление договора аренды, даже если с их стороны все условия соблюдены. К этому выводу приводит формулировка введенного п. 11, согласно которой одним из условий возобновления договора аренды земельного участка является наличие утвержденной документации по планировки территории (в отношении территории, подлежащей комплексному освоению).

Учитывая все вышеизложенное, очевидна необходимость дальнейшей законодательной проработки вопроса выкупа земельных участков, арендованных у Фонда содействия развитию жилищного строительства, которая должна быть направлена на обеспечение защиты прав арендаторов и застройщиков таких земельных участков, а также на продолжение взаимовыгодного сотрудничества арендаторов и нового собственника – Российской Федерации и оптимальное соотношение интересов каждой из сторон.