Аренда федеральной недвижимости и COVID-19: освобождение и отсрочка

В целях экономической поддержки субъектов предпринимательской деятельности, которые вследствие введенных в условиях эпидемии коронавирусной инфекции (COVID-19) ограничительных мер не могут использовать арендованную ими недвижимость или доходы которых от ведения деятельности с использованием этого имущества в сложившейся ситуации существенно упали, государство ввело ряд механизмов.

Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) были закреплены права арендатора требовать отсрочки внесения арендной платы и (или) уменьшения ее размера.

Эти механизмы должны применяться в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти соответствующего субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Общие условия и сроки предоставления отсрочки арендных платежей на основании Закона № 98-ФЗ определены в постановлении Правительства РФ
от 03.04.2020 № 439 (далее – Постановление № 439), согласно которому она применяется к договорам аренды, заключенным организациями
и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19.

Вместе с тем, еще до принятия указанных нормативных актов распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р (далее – Распоряжение № 670-р) была предусмотрена возможность предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства при определенных условиях отсрочки уплаты арендной платы за 2020 год в отношении федерального имущества. В указанном распоряжении нет указания о его применении только к недвижимому имуществу, хотя фактически оно вряд ли будет часто применяться в отношении движимого имущества, находящегося в федеральной собственности (что актуально для движимого имущества, относящегося к частной собственности).

10 апреля 2020 Правительством РФ принято распоряжение № 968-р (далее – Распоряжение № 968-р), которым в Распоряжение № 670-рвнесен ряд существенных изменений и дополнений.

1. Освобождение от арендной платы субъектов малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей

Распоряжение № 968-р впервые предусматрело освобождение от внесения арендной платы в отношении федерального имущества. Закон № 98-ФЗ прямо не предусматривает аналогичного положения, но и не исключает возможность применения такого механизма.

1.1. Кто может быть освобожден от арендной платы?

Освобождение вправе потребовать субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) и осуществляющие виды деятельности в наиболее пострадавших отраслях (сферах деятельности),
а именно:

авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
культура, организация досуга и развлечений;
физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
гостиничный бизнес;
общественное питание;
деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений,
деятельность по организации конференций и выставок;
деятельность по предоставлению бытовых услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

NB! В отличие от Постановления № 439, в котором сделана лишь отсылка к перечню отраслей (сфер деятельности), наиболее пострадавших от COVID-19, Распоряжение № 968-р при регулировании освобождения от арендной платы содержит прямое перечисление соответствующих отраслей (видов экономической деятельности).

При этом в Распоряжении № 968-р нет выборочного указания отдельных ОКВЭД, как это сделано в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434), которым утвержден соответствующий перечень для целей применения закона о кредитных каникулах.

10 апреля 2020 года Правительство РФ распоряжением № 479 дополнительно включило в утвержденный Постановлением № 434 перечень деятельность в области демонстрации кинофильмов и стоматологическую практику, однако не учло эти дополнения в Распоряжении № 968-р.

1.2. В отношении какого именно федерального имущества возможно освобождение от арендной платы?

Это федеральное недвижимое (в том числе земельные участки) и движимое имущество, составляющее государственную казну РФ, то есть федеральное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями.

1.3. Каковы условия освобождения?

Освобождение возможно, если:

в договоре аренды указано, что соответствующее имущество предоставлено для осуществления одного или нескольких видов деятельности, относящихся к наиболее пострадавшим отраслям;
арендуемое имущество фактически используется в соответствии с указанной целью.

Важно отметить, что для освобождения от внесения арендной платы арендатор должен предоставить документы, подтверждающие фактическое использование соответствующего имущества для осуществления одного или нескольких из упомянутых видов деятельности.

1.4. За какой период арендатор освобождается от арендной платы?

Освобождение предоставляется за апрель – июнь 2020 года.

1.5. В каком порядке возможно освобождение от арендной платы?

Арендатор, соответствующий установленным Распоряжением № 968-р критериям, должен обратиться к арендодателю с заявлением об освобождении от арендной платы за соответствующий период.

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды об освобождении от арендной платы в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендатора.

1.6. Возможно ли одновременно использование освобождения от арендной платы, отсрочки и уменьшения ее размера?

Закон № 98-ФЗ, Постановление № 439, Распоряжения № 670-р и № 468-р этого не запрещают, поэтому с учетом конкретных обстоятельств (статуса арендатора, назначения объекта аренды и цели его использования по договору, характера ограничительных мер, повлиявших на возможность использования объекта аренды, и т.п.) возможно одновременное использование нескольких механизмов: освобождение за одни периоды, отсрочка и уменьшение в той или иной комбинации – за другие.

1.7. Предусмотрено ли освобождение от арендной платы имущества, находящегося в публичной собственности, на региональном и муниципальном уровне?

Органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления рекомендовано руководствоваться положениями об освобождении от арендной платы, предусмотренными Распоряжением № 968-р.

Например, в Краснодарском крае до настоящего времени подобные нормативные акты не приняты.

2. Изменение порядка предоставления отсрочки арендной платы в отношении федерального имущества

2.1. Расширен перечень объектов, в отношении которых предоставляется отсрочка арендной платы

Первоначальная редакция Распоряжения № 670-р предусматривала отсрочку арендной платы по договорам аренды федерального имущества, заключенным:

субъектами МСП с Росимуществом, предприятиями и учреждениями, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, в отношении имущества, включенного в перечень, утвержденный в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества" (далее – Постановление № 645);
субъектами МСП с предприятиями и учреждениями, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, в отношении имущества, не включенного в такой перечень.

Распоряжение № 968-р предусмотрело возможность получения отсрочки в отношении федерального имущества, находящегося в государственной казне РФ, независимо от того, включено ли оно в перечень, утвержденный в соответствии с Постановлением № 645.

NB! Существует неопределенность в вопросе о субъектном составе лиц, которые вправе претендовать на отсрочку арендной платы в отношении федерального имущества.

Распоряжения № 670-р и № 968-р используют понятие "субъект МСП" как в отношении наиболее пострадавших отраслей, так и в отношении иных арендаторов.

Постановление № 439 определило круг претендентов на отсрочку арендной платы в отношении недвижимого имущества всех форм собственности, как указано выше, путем отсылки к перечню отраслей, наиболее пострадавших от COVID-19, не ограничивая этот круг субъектами МСП (например, международный аэропорт "Шереметьево" к таким субъектам явно не относится, но он существенно пострадал в сложившейся ситуации).

В то же время Постановлением № 434 утвержден соответствующий перечень для целей применения закона о кредитных каникулах, в котором в свою очередь, так же, как и в Распоряжениях № 670-р и № 968-р, использовано понятие "субъект МСП".

Очевидно, что перечень наиболее пострадавших от COVID-19 отраслей один и тот же, поэтому Правительству РФ необходимо выработать единый подход к этому перечню и унифицировать терминологию в принимаемых им правовых актах, чтобы исключить их неоднозначное толкование.

2.2 Изменены периоды, за которые и на которые предоставляется отсрочка

Первоначальная редакция Распоряжения № 670-р предусматривала отсрочку арендной платы за 2020 год без указания, возможна ли она за весь этот год или в отношении каких-либо периодов в течение 2020 года, наступивших после введения ограничительных мер против распространения COVID-19.

При этом отсрочка могла быть предоставлена в следующем порядке:

по договорам аренды имущества, включенного в перечень, определенный постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, – путем уплаты равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или по согласованию сторон на иных условиях, предложенных арендатором;
по договорам аренды имущества, не включенного в перечень, определенный постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, – на условиях, согласованных сторонами, то есть без какой-либо регламентации.

Распоряжение № 968-р в отношении имущества, относящегося к казне РФ, ввело:

период, за который предоставляется отсрочка, апрель – июнь 2020 года;
срок, на который предоставляется отсрочка, – по предложению арендатора, но не позднее 31 декабря 2021 года.

Вместе с тем, важно отметить, что Постановление № 439 устанавливает иные периоды, за которые и на которые предоставляется отсрочка субъектам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в наиболее пострадавших в отраслях.

Так, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года:

в размере 100% арендной платы за период действия режима;
в размере 50% арендной платы за период со дня прекращения действия режима до 1 октября 2020 года.

При этом сумма арендной платы (задолженность), по которой предоставлена отсрочка, подлежит уплате:

не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023;
не чаще одного раза в месяц;
равными платежами в размере, не превышающем 50% арендной платы за месяц.

Кроме того, Постановление № 439 не ставит определение периода и срока предоставления отсрочки в зависимость от того, относится ли это имущество к казне соответствующего публичного образования или оно закреплено за конкретным государственным предприятием или учреждением.

Очевидно, что условия отсрочки, предусмотренные Распоряжениями № 670-р и № 968-р в целом существенно хуже, чем предусмотренные Постановлением № 439, за исключением разве что возможности уплачивать отсроченную сумму не периодическими платежами, а полностью в конце срока.

Однако п. 5 Постановления № 439 предусматривает возможность установления иных условий предоставления отсрочки только если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных этим постановлением.

Более того, распоряжения Правительства РФ, по общему правилу, издаются по оперативным, текущим вопросам и при этом не носят нормативный характер (ст. 23 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации"). Исключительность сложившейся ситуации не дает оснований пренебрегать предусмотренным законом порядком принятия нормативных правовых актов и, тем более, ухудшать положение любых субъектов путем фактической отмены (изменения) принятого в установленном порядке нормативного акта посредством принятия акта более низкой юридической силы, не предназначенного для этого. По этой причине принятие Постановления № 439 в данном случае должно означать отмену не соответствующих ему положений ранее изданного Распоряжения № 670-р.

Следовательно, арендаторы, для которых Постановлением № 439 установлены лучшие по сравнению с Распоряжениями № 670-р и № 968-р условия отсрочки, вправе претендовать на применение именно таких (лучших) условий и в отношении любого недвижимого имущества, включая федеральное.

2.3. Увеличен срок рассмотрения заявки о заключении дополнительного соглашения об отсрочке

Распоряжение № 670-р обязывало арендодателя рассмотреть обращение арендатора об отсрочке арендной платы соглашения к договору аренды федерального имущества, заключенного в соответствии с Постановлением № 645, и оформить дополнительное соглашение об этом в течение 3-х рабочих дней.

Распоряжением № 968-р этот срок увеличен до 7-ми рабочих дней.

NB! В отношении имущества, не включенного в перечень, утвержденный Постановлением № 645, Распоряжение № 670-р в обеих редакциях лишь указывает федеральным органам, в чьем ведении находятся государственные предприятия и учреждения, с которыми заключены договоры аренды, на необходимость принять мер, направленных на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства. Но при этом Распоряжение № 670-р не предусматривает обязанность арендатора принять по такому обращению положительное решение, а также не раскрывает, в чем оно может заключаться (отсрочка, рассрочка, уменьшение арендной платы или освобождение от ее внесения и т.п.).

Поэтому в отношении таких договоров аренды имущества Распоряжение № 670-р в первоначальной редакции и в редакции Распоряжения № 968-р
не предусматривало и не предусматривает срок рассмотрения обращения арендатора.

Вместе с тем, Постановление № 439 предписывает предоставлять отсрочку всем организациям и индивидуальным предпринимателям из наиболее пострадавших от COVID-19 отраслей независимо от принадлежности арендуемого ими имущества частному либо публичному собственнику.

В ч. 1 ст. 19 Законом № 98-ФЗ предусмотрен 30-дневный срок на заключение дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы со дня обращения арендатора.

Поэтому, учитывая недопустимость ухудшения положения "пострадавших" арендаторов с принятием Распоряжения № 968-р (см. обоснование выше в п. 2.3), они вправе требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы в отношении любого недвижимого имущества независимо от формы собственности.

Что касается имущества, не включенного в перечень, утвержденный в соответствии с Постановлением № 645, и закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, то исходя из конституционного принципа равенства (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ) порядок отсрочки арендной платы в отношении него должен быть урегулирован аналогично тому, что предусмотрен в отношении имущества, которое в соответствующий перечень включено, с учетом правила Постановления № 439 о недопустимости ухудшения положения арендаторов из наиболее пострадавших отраслей (когда это положение применимо).