Риски добросовестного приобретателя при покупке недвижимости без согласия супруга: практика ВС РФ

Соблюдение баланса интересов собственника и добросовестного приобретателя является одной из важных составляющих стабильности гражданского оборота. Обязательность госрегистрации прав на недвижимое имущество как условие возникновения прав на него не является абсолютной защитой, поэтому всегда существует риск лишиться приобретенного имущества. Среди самых очевидных примеров, когда полагаться на содержащуюся в ЕГРП информацию нельзя и возникает указанный выше риск, можно назвать общее имущество супругов. Свежая практика Верховного суда РФ это подтверждает

Общие положения о режиме совместной собственности содержатся в ст. 253 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с указанной статьей распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3).

Аналогичные нормы, регулирующие режим общей собственности супругов, содержатся в ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) за одним существенным исключением.

П. 3 ст. 35 СК РФ устанавливает необходимость получения нотариального согласия другого супруга для заключения сделки:

• по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
• для которой законом установлена обязательная нотариальная форма,
• подлежащей обязательной государственной регистрации.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При этом какого-либо механизма защиты добросовестного приобретателя при совершении указанных в п. 3 ст. 35 сделок СК РФ не предусматривает, что подтверждается сформированной судебной практикой.

Супруг продавца не обязан доказывать, что покупатель знал об отсутствии его согласия 

Так, Верховный суд РФ в Определении от 06.09.2016 № 18-КГ16-97 указал на п. 4 ст. 253 ГК РФ, в соответствии с которым правила данной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.

При признании сделки недействительной на основании п. 3 ст. 35 СК РФ закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

ВС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении иска одного из супругов о признании недействительной сделки по отчуждению общего имущества в отсутствие его согласия. Не спасло покупателя спорного имущества даже то, что при совершении сделки и регистрации перехода права собственности продавцом было представлено нотариально заверенное заявление о том, что он в зарегистрированном браке не состоит, а также паспорта, в котором отсутствовали сведения о регистрации брака.

Изложенная позиция по аналогичным делам высказывалась ВС РФ и ранее, например, в Определении от 06.12.2011 № 67-В11-5, согласно которому нормы п. 3 ст. 35 СК РФ не противоречат ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 ГК РФ говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью. Обстоятельств, которые позволили бы суду не применять нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, в ГК РФ и СК РФ не приводится.

Представляется, что положения СК РФ, сконцентрированные лишь на защите слабой стороны в имущественных отношениях супругов, очевидно, не способствуют поддержанию стабильности гражданского оборота. С учетом того, что возможность удостовериться, не находится ли продавец недвижимого имущества в браке, присутствует не всегда, существующие для добросовестного приобретателя риски несправедливо чрезмерны.

Продажа имущества после расторжения брака тоже может потребовать согласия супруга

Дополнительные проблемы создает разрозненная судебная практика по вопросу о том, распространяется ли установленный СК РФ режим общего имущества супругов также и на случаи отчуждения такого имущества после расторжения брака.

Не так давно Верховный суд РФ рассмотрел дело, в котором один из супругов обратился с иском о признании недействительной сделки по продаже находящейся в общей собственности квартиры, которая была отчуждена уже после расторжения брака, и, по утверждению истца, без его согласия (Определение Верховного cуда РФ от 30.08.2016 № 5-КГ16-119).

ВС РФ указал, что предметом регулирования семейного законодательства являются имущественные отношения между членами семьи, в том числе супругами, а поскольку оспариваемая сделка совершена тогда, когда стороны перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями ст. 35 СК РФ, то они приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями ГК РФ.

Несмотря на то что такая позиция ВС РФ является устоявшейся и высказывалась ранее неоднократно (например, в определениях Верховного суда РФ от 14.01.2005 № 12-В04-8, от 16.04.2013 № 5-КГ13-13), нижестоящие суды разрешают дела с тождественными обстоятельствами по-разному.

Так, в рассматриваемом деле суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что спорные правоотношения регулируются нормами ГК РФ, однако указал, что приобретатель спорной квартиры знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца полномочий по распоряжению общим имуществом бывших супругов, поскольку не представил доказательств того, что при совершении оспариваемых сделок он не знал и не должен был знать о неправомерности действий продавца, в частности не принял мер для выяснения правомочий последнего на распоряжение квартирой.

Как видно, суд необоснованно возложил на приобретателя квартиры бремя доказывания добросовестности его поведения. Как указал ВС РФ, с учетом того, что истец оспаривает совершенную бывшим супругом сделку по распоряжению спорной квартирой, то именно он должен доказать недобросовестность поведения ответчика на предмет его осведомленности об отсутствии у продавца полномочий распоряжаться квартирой.

Кроме того, суд апелляционной инстанции сделал необоснованный вывод о том, что в результате действий бывшего супруга истец был лишен возможности заявить требования о разделе спорной квартиры, что в силу ст. 10 ГК РФ расценивается как злоупотребление правом, в связи с чем требование истца о признании сделки недействительной подлежит удовлетворению.

ВС РФ отметил, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии между бывшим супругом истца и приобретателем квартиры договоренности о совершении противоправных действий с целью причинения вреда истцу. То обстоятельство, что ответчик распорядился имуществом без согласия истца после расторжения брака между супругами не может служить основанием для признания сделки по распоряжению имуществом ничтожной ввиду злоупотребления правом.

В других подобных случаях суды и вовсе приходили к выводу о том, что, так как после расторжения брака раздел имущества не производился, в отношении недвижимости, являвшейся предметом сделки, сохранялся режим совместной собственности бывших супругов и при отчуждении имущества требовалось предусмотренное п. 3 ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие (постановление Президиума Московского областного суда от 31.03.2010 № 104 по делу № 104).

Позиция ВС РФ о том, что нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, а потому к ним должна применяться ст. 253 ГК РФ, представляется правильной. Термин «бывший супруг» в п. 3 ст. 35 СК РФ не упоминается, хотя содержится в других положениях СК РФ, что указывает на отсутствие воли законодателя на распространение действия указанной нормы на правовые отношения после расторжения брака. В то же время вызывает сомнения подход Верховного суда РФ к разрешению вопросов о возврате имущества в ситуации, когда покупателем были предприняты все возможные меры по установлению фактического статуса имущества в рамках существующего, но не выявленного брака (когда получено заявление о нахождении вне брака, проверен паспорт), так как недобросовестность продавца почему-то заменяет вопросы доказывания добросовестности покупателя. Возможно, было бы проще решить вопрос с совместной собственностью супругов через введение обязанности лица по предоставлению в регистрирующий орган данных о супруге, в случае его наличия на момент приобретения права, напрямую либо в порядке межведомственного взаимодействия органов ЗАГС и Росреестра, т.е. административно предотвращать возможные злоупотребления. Если у Росреестра будут данные о супруге, то при рассмотрении вопроса о регистрации перехода права собственности этот вопрос будет проверяться более тщательно, чем простое заявление у нотариуса в связи с отсутствием штампа в паспорте о браке.