ДКП недвижимого имущества: контрагент в ликвидации – сделка ничтожна?

Добрый день, уважаемые коллеги!

Процедура ликвидации – одна из самых проблемных и не урегулированных сфер законодательства Республики Беларусь, которая предоставляет большие возможности для злоупотребления правом со стороны недобросовестных контрагентов.

В судебной практике Республики Беларусь установился подход, согласно которому договор по реализации недвижимого имущества ликвидируемого юридического лица, подписанный и фактически исполненный до принятия решения о ликвидации юридического лица, но зарегистрированный уже в период ликвидации, является ничтожным.

То есть добросовестный контрагент, заключивший и исполнивший договор купли-продажи недвижимого имущества, рискует, что будет установлен факт ничтожности данного договора, на основании лишь одного факта, что государственная регистрация договора была осуществлена после принятия решения о ликвидации организации.

Пример из судебной практики

ООО «А» в Экономический суд было подано исковое заявление об установлении факта ничтожности договора купли-продажи изолированного помещения между ООО «Б» и ООО «С».

17.05.2015 между ООО «Б» и ООО «С» был подписан договор купли-продажи изолированного помещения.

Собрание участников ООО «Б» 22.05.2015 принято решение о ликвидации ответчика.

Суд пришел к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 167 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь) сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены лицами, указанными в ГК Республики Беларусь либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки.

Согласно ст. 169 ГК Республики Беларусь сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Исходя из п. 3 ст. 59 ГК Республики Беларусь, если имеющиеся у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия (ликвидатор) осуществляет продажу имущества юридического лица с публичных торгов в порядке, установленном актами законодательства. Следовательно, в случае установления факта недостаточности имущества, ликвидатор (ликвидационная комиссия) обязан реализовать имущество ликвидируемой организации с публичных торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 403 ГК Республики Беларусь, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация договора купли-продажи изолированного производственного помещения произведена 01.06.2015. Таким образом, договор купли-продажи изолированного помещения был заключен между ООО «Б» и ООО «С» в период нахождения ООО «Б» в ликвидации.

Поскольку заключением прямого договора без проведения публичных торгов был нарушен установленный законодательством порядок реализации ликвидируемого юридического лица, то исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. В соответствии с логикой суда по вышеуказанному делу, недвижимое имущество ликвидируемого юридического лица должно быть реализовано с публичных торгов, несмотря на факт подписания договора купли-продажи до принятия решения о ликвидации юридического лица.

Вывод суда был основан на моменте заключения договора отчуждения недвижимого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 403 ГК Республики Беларусь, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В Российской Федерации указанная проблема была разрешена путём внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации: с 1 июня 2015г. договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Соответственно, для сторон договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (общее правило).

На практике возникает вопрос о допустимости реализации недвижимого имущества юридического лица, в отношении которого ранее был подписан договор отчуждения недвижимого имущества (к примеру, договор купли-продажи недвижимого имущества).

С одной стороны, из п. 3 ст. 403 ГК Республики Беларусь следует, что договор между третьим лицом и ликвидируемой организацией является незаключенным, из чего, в свою очередь, делается вывод об отсутствии у договора юридической силы и о допустимости реализации данного имущества. С другой стороны, согласно ст. 291 ГК Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора. Исходя из ст. 290 ГК Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Ни в одном нормативном правовом акте не установлено право ликвидатора юридического лица отказаться от исполнения обязательств юридического лица. Следовательно, ликвидатор не может отказаться от исполнения договора отчуждения недвижимого имущества.

Ч. 1 подп. 13.4 п. 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утв. Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004г. № 17, определено, что при государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, а также основанного на такой сделке права заявление о государственной регистрации должно быть подписано совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором или соглашением.

Ликвидатор может отказаться от подписания заявления о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества, однако юридически данные действия будут незаконными.

бесплатный доступ

Запись семинара
«Банкротство юридических лиц»

Смотреть

В силу п. 3 ст. 166 ГК Республики Беларусь, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. С юридической точки зрения у ликвидатора существует обязанность осуществить государственную регистрацию договора отчуждения недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором. При условии соблюдения формы сделки, если ликвидатор незаконного уклоняется от подписания заявления о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества, покупатель вправе в судебном порядке осуществить регистрацию сделки.

Таким образом, договор отчуждения недвижимого имущества в любом случае будет зарегистрирован (то есть заключен на основании ст. 403 ГК Республики Беларусь), а ликвидатор может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам ликвидируемой организации в связи с незаконными действиями.

Как итог, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в Республике Беларусь рекомендуем осуществить государственную регистрацию договора в кратчайшие сроки для нивелирования возможных рисков. В случае, если ликвидатор (ликвидационная комиссия) уклоняются от подачи заявления о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества, предусмотрен действенный судебный механизм защиты нарушенного права.