Новые правила регистрации жилых помещений

В 2013 году вступили в силу отдельные изменения в отношении регистрации прав на недвижимое имущество, а также, регистрации некоторых видов договоров. Эти нововведения интересны как для владельцев бизнеса, так и для граждан.

Отмена двойной регистрации в действии

Договоры купли-продажи, а также, дарения или ренты недвижимого имущества, которые заключены после 1 марта 2013 года, отныне не подлежат государственной регистрации. Что же на самом деле это значит? Ранее, в соответствии со ст. ст. 558, 574 и 584 ГК РФ (в редакции, действующей до момента вступления в силу Федерального Закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 04.03.2013 N 21-ФЗ) данные виды договоров считались заключенными только лишь с момента их государственной регистрации. Теперь же такой договор считается заключенным в момент подписания его сторонами.

Тем не менее, не стоит путать и отождествлять между собой понятия «заключение договора» и «возникновение права». Тем более, что право на имущество по-прежнему возникает именно с момента внесения записи о регистрации права в Единый государственный реестр права (далее — ЕГРП). Что же тогда изменилось? По сути дела произошла долгожданная всеми отмена двойной регистрации: регистрации сделки и регистрации права. Теперь регистрации подлежит только право. И, конечно, немаловажным оказался тот факт, что физические лица теперь уплачивают госпошлину на 1000 рублей меньше, при регистрации, к примеру, перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи. Это, согласитесь, вполне заслуживает одобрения.

Я обратилась с вопросом о том, как же повлияли вышеназванные изменения в законодательстве на процесс регистрации к одному из специалистов крупной московской риэлтерской компании Л. Росту. Вот что он ответил:

Мы подаем на регистрацию полный комплект документов, который включает и договор купли-продажи. Назад получаем зарегистрированный договор с отметкой (штампом) и свидетельство. Мое субъективное мнение — с одной стороны, вроде, принимают меры для облегчения процесса для граждан, но делается это, как обычно, больше для галочки, чем действительно для дела. Например, обычных людей больше всего волнуют очереди в отделениях. Следовательно, практически не изменилось вообще ничего, и регистрационная надпись на договоре по-прежнему ставится. В отделениях стали немного лучше обслуживать в смысле культуры. Но, как правило, людей гораздо больше, чем операторов.

Таким образом, выходит, что с точки зрения риэлторов, по роду своей деятельности практически ежедневно сталкивающихся с регистрацией перехода прав в Росреестре, мало что изменилось.

Что нового привнесли изменения

Для полноты понимания сути вопроса, касающегося регистрации прав на недвижимое имущество, давайте все же рассмотрим те основные изменения, которые вступили в силу 1 октября 2013 года, и которые затронули права граждан, решивших продать или купить недвижимость, или зарегистрировать право собственности на вновь построенный дом или объект, находящийся в стадии незавершенного строительства.

Напомню, что данные правоотношения регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон).

• Сократился срок государственной регистрации прав. Сейчас он составляет всего восемнадцать календарных дней, в отличие от того, что было ранее: один месяц и 20 календарных дней. Срок в восемнадцать календарных дней должен соблюдаться как при регистрации ранее возникших прав, так и вновь регистрируемых. Данные положения содержатся в абз.2 п.2 ст.6 и п.3 ст.13 Закона.
• В настоящее время в списке обязательных документов, которые необходимо подавать на регистрацию, отсутствует платежный документ (квитанция) об оплате госпошлины. Это закреплено п. 4 ст.16 Закона. Получается, что этот документ можно не подавать. Регистраторы самостоятельно могут проверить факт уплаты госпошлины заявителем в интернет-системе электронных платежей. Однако, если сведения об оплате государственной пошлины в Государственной информационной системе по каким-либо причинам отсутствуют (например, данные почему-то были внесены с опечаткой, или произошедшая ошибка — результат программного сбоя), то документы рассматриваться не будут. То есть, их у вас примут, но по истечении 18 календарных дней просто вернут лично в руки, отправят почтовым отправлением либо, если документы были поданы заявителем в электронном виде, сообщат в виде уведомления о непринятии документов к рассмотрению. Поэтому во избежание возможных проблем, а так же, в целях экономии времени, платежный документ следует все-таки приложить.
• Днем приема заявления со всеми необходимыми приложениями, теперь считается день поступления сведений о том, что уплата госпошлины произведена. Об этом говорится в п.8 ст.16 Закона. Так что это является вторым аргументом к тому, чтобы квитанцию, во избежание возможных задержек, лучше приложить ко всем остальным необходимым документам.
• Если раньше после регистрации, например, сделки купли-продажи квартиры, новый собственник получал свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества, то сейчас он может выбрать, какой именно документ он хочет получить: либо свидетельство о праве собственности, либо выписку из ЕГРП — согласно п.1.ст.14 Закона.
• Еще появилась возможность подачи документов в управление Росреестра в электронном виде через знакомый всем портал gosuslugi.ru или через официальный сайт управления Росреестра. Правда, сделать это могут далеко не все, а только лишь обладатели усиленной квалифицированной электронной подписи, получение которой – довольно сложная и длительная процедура. Получить данную электронную подпись можно в специальных удостоверяющих центрах. Кроме того, для физических лиц она обойдется в сумму 1200-2000 рублей. Также, в случае подачи заявителем всех необходимых документов в электронном виде, в результате регистрационных действий Росреестра, заявитель получит электронный документ со специальной регистрационной надписью, и документ этот будет подписан усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.
• В настоящее время при регистрации объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) для подтверждения факта строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для ИЖС, кадастровый паспорт уже не требуется. Единственным документом, который служит основанием для государственной регистрации, является только правоустанавливающий документ на землю. А для объекта незавершенного строительства — разрешение на строительство. Кроме того, если разрешение на строительство вами не представлено, но существует, то регистратор просто запросит его в соответствующих органах самостоятельно. Но с 1 марта 2015 года в регистрирующий орган нужно будет представлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в случае если это вновь созданный объект ИЖС. Однако, так же как и в случае с разрешением на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию можно не представлять. Регистрирующий орган запросит этот документ в органах местного самоуправления самостоятельно. Это закреплено п. 4 ст. 25.3 Закона.
• Проверка юридической силы предоставляемых на регистрацию документов регистрирующим органом теперь не производится. Документы проверяются лишь с точки зрения их соответствия требованиям Закона и возможности приема этих документов на государственную регистрацию прав.
• Помимо всего сказанного, Закон был дополнен ст. 28.1, согласно которой в настоящее время у собственника есть возможность сделать заявление о том, что без его личного участия проведение регистрационных действий невозможно. Данная мера направлена на снижение числа мошенничеств с недвижимостью. Также, благодаря статье 28.1 Закона у предыдущего собственника объекта недвижимости теперь появилась возможность заявить свои возражения, касающиеся зарегистрированного права. Запись об этом вносится в ЕГРП. Таким образом, все участники сделки, а так же другие заинтересованные лица будут предупреждены о возможном оспаривании зарегистрированного права в суде, что может повлиять на принятие решения, например, при покупке недвижимости. С момента заявления таких возражений, у предыдущего собственника есть три месяца, чтобы оспорить право, которое зарегистрировано в ЕГРП, в суде, иначе запись из реестра будет аннулирована. Предыдущий собственник вправе воспользоваться данной возможностью лишь единожды. Поэтому, если основания для оспаривания сделки действительно существуют, то важно обратиться в суд за защитой своего права в отведенный Законом срок.

Таковы основные важные изменения.

Нет ничего невозможного, или регистрация права самостоятельно

Так под силу ли физлицу, совершившему сделку купли-продажи в простой письменной форме, самостоятельно зарегистрировать переход права в Росреестре? Мое убежденное мнение следующее: для этого совершенно не обязательно обращаться в агентство недвижимости или к какому-то "специально обученному" человеку. Это при желании может сделать каждый, и ничего сложного в этом, в принципе, нет.

Каким образом это возможно сделать:

1. Вы можете лично подать заявление о государственной регистрации и другие необходимые документы, обратившись в многофункциональные центры города Москвы (далее — МФЦ). Со списком этих центров можно ознакомиться в интернете по адресу: https://pgu.mos.ru/ru/mfc/. Там же, кстати, можно найти подробную информацию о том, как проехать в нужный вам МФЦ, их телефоны и режим работы. Однако, предварительно записаться в МФЦ, как это можно было сделать раньше через сайт Росреестра, к сожалению, могут не все. На новом портале: https://pgu-new.mos.ru, который находится в режиме бета-тестирования, записаться on-line возможно только по месту регистрации, а в списке представлены пока не все районы. Например, мой район, «Донской» отсутствует, а другие районы ЮАО оказались для меня не доступны. Но нет ничего невозможного. Документы можно подать и без предварительной записи — в порядке "живой очереди", а так же, по словам специалистов МФЦ, два центра в Москве продолжают прием по записи. Это МФЦ районов — Чертаново Центральное и Красносельский.
2. Можно отправить нотариально заверенные документы письмом с описью вложения и уведомлением о вручении через почту в ваш территориальный отдел Росреестра.
3. Как уже говорилось выше, это можно сделать в электронном виде.

Какие документы необходимо представить на государственную регистрацию перехода права на основании договора купли-продажи, мены, дарения, ренты жилого помещения, заключенного после 01.03.2013, если сторонами сделки являются физические лица?

Все очень просто. На портале Росреестра представлена информация по всем видам регистрационных действий с полным перечнем всех необходимых документов, посмотреть можно здесь. 

Государственная пошлина, взимаемая за государственную регистрацию права собственности для физического лица сейчас составляет 1 000 рублей.

А результатом государственной регистрации права будут:

• Свидетельство о государственной регистрации права (оригинал этого документа выдается только на бумаге) или Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним — по личному выбору заявителя, регистрирующего право собственности;
• Документ, на основании которого регистрируется право (например, договор купли-продажи), с регистрационной надписью (оригинал, который подавался заявителем).