Сдача недвижимости в аренду: быть или не быть ИП?

Арендаторская братия весьма неоднородна: это и бедная старушка, сдающая «угол» таким же бедным нанимателям, и удачно разместивший свободные средства в соответствии с принципом «комбинированного инвестиционного портфеля» инвестор, и предприниматель, систематически и возмездно предоставляющий недвижимость во временное пользование по договору аренды. Сдается ли наймодателем квартира или арендатором - нежилое помещение, неважно: налоги платить должны все.

Выходить ли из тени? – вот в чем вопрос

Тем, кто сдает одну квартиру и не платит налоги, грозит лишь штраф. Если же сумма ущерба госбюджету значительная, то есть имеются признаки уголовного преступления, и ответственность будет соответствующая: максимальная сумма штрафа составляет 500 тысяч рублей, предусмотрено лишение свободы до трех лет. Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации установлена ст. 119 Налогового кодекса РФ (штраф от 5% до 30% за каждый месяц просрочки и не менее 100 руб.), за неуплату или неполную уплату сумм налога - ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф от 20% до 40% от неуплаченных сумм налога). К уголовной ответственности за уклонение от уплаты налога, совершенное в крупном размере (при сумме недополученных государством налогов на сумму свыше 100 тысяч рублей), физическое лицо можно привлечь по ст. 198 Уголовного кодекса РФ (в этом случае размер доходов должен составлять не менее 769 тысяч рублей).

При «умелой организации» дела налоговики могут обращаться с запросами в риэлторские фирмы, которые предоставят заинтересованным органам информацию по договорам аренды – заключенным, но не зарегистрированным в Росреестре, поскольку срок аренды недвижимости как правило меньше, чем 12 месяцев. Налоговики должны доказать размер дохода, но на практике это бывает сделать проблематично, особенно, если не только арендодатель заявляет о том, что не сдавал внаем имущество, но и квартиросъемщик также отрицает факт аренды недвижимости.

Собственники, сдающие квартиры в наем, по закону обязаны платить подоходный налог в размере 13%. Они подают в налоговую инспекцию декларацию, в которой указывают сумму, полученную от сдачи недвижимого имущества внаем. Сумма эта должна иметь документальное подтверждение (сотрудники налогового органа могут запросить договор, расписки, выписку со счета). Предполагается, что в подобных случаях извлечение доходов от сдачи собственности в аренду не носит систематического характера и по этому признаку не попадает под определение незаконной предпринимательской деятельности (например, квартира сдавалась на время отпуска хозяев).

ЕСЛИ СДАЧА КВАРТИРЫ В АРЕНДУ НОСИТ СИСТЕМАТИЧЕСКИЙ ХАРАКТЕР, ТАКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ ОКАЗАНИЕМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ УСЛУГ ПО КРАТКОСРОЧНОМУ ПРОЖИВАНИЮ.

Однако, как говорится, «два юриста – три мнения», и одна из рекомендаций ФНС звучит так:

В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Те собственники, для которых предоставление недвижимости за плату является источником систематически извлекаемых доходов, должны иметь статус ИП или юридического лица. Индивидуальный предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения (например, 6% с дохода), но он также должен еще оплачивать и страховые взносы в ПФР и ФОМС, около 16 тысяч рублей в год (за 2012 год) и около 35 тысяч рублей – в 2013 году. Заполнение декларации 3-НДФЛ, сдача отчетов в Пенсионный фонд – дополнительная головная боль в этом случае.

Еще один из вариантов налогообложения деятельности, связанной с арендой недвижимости, - «вмененка». Вмененный доход - это потенциально возможный валовой доход плательщика единого налога за вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый на основе статданных для конкретного региона, проверок налоговых и иных государственных органов, а также оценки независимых организаций.

1 января 2013 года вступает в силу положение главы 26.5 Налогового кодекса РФ о патентной системе налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Во исполнение этой нормы 31 октября 2012 года Мосгордума приняла закон «О патентной системе налогообложения», он также начнет действовать с начала будущего года. В соответствии с ним налогоплательщик должен будет платить в казну 6% от размера потенциального дохода. Последний чиновники оценили ни много ни мало в один миллион рублей годовых.

1 000 000 : 12 = 83 333 в месяц * 6% = 5000

Максим Решетников заявил, что ИП, работающий на основании патента, теперь освобождается от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество. Приобретшие патент предприниматели свободны от подачи налоговых деклараций и ведения бухгалтерского учета, а также смогут отказаться от кассовых аппаратов. Принятие закона, как планируют в мэрии, создаст благоприятные условия для развития малого бизнеса и совершенствования налогового администрирования.

Жизнь после ИП

Вкратце всё выглядит так. Если недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель решит продать, то такая сделка подлежит налогообложению по НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Если недвижимое имущество продается физическим лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, в чьей собственности оно находилось менее 3 лет, то доходы от его продажи также включаются в налоговую базу по НДФЛ. Однако если недвижимостью физическое лицо (в том числе и учредитель ООО) владело более 3 лет, то НДФЛ не уплачивается.

Но поскольку право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя, возможны споры с налоговыми органами. Вероятно, придется доказывать, что недвижимость использовалась только в личных целях, а сделать это не всегда просто, ведь имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (п. 4 Постановления Конституционного суда РФ от 17.12.1996 №20?П).

Разъяснения по этому поводу можно также найти в письме Минфина, присоединенном к данной статье.

Благодарю amd за следующее дополнение:

Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Вопрос: Физическое лицо является собственником нежилого помещения, ранее собственник был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использовал помещение в предпринимательской деятельности. Более трех лет назад собственник помещения прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и более не использовал помещение в предпринимательской деятельности. Освобождается ли от обложения НДФЛ доход, который физическое лицо намеревается получить от продажи данного помещения?

Ответ: Доходы, полученные физическим лицом, которое более трех лет назад было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, от продажи нежилого помещения, которое находится в его собственности и ранее использовалось им в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ - таковы многочисленные разъяснения Минфина России.

На основании изложенного Минфин России в Письме от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716 пришел к выводу, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ. Аналогичная позиция изложена также в Письмах Минфина России от 20.09.2011 N 03-04-05/3-675, от 22.03.2012 N 03-04-05/8-352.

При принятии указанной позиции вероятны споры с налоговыми органами РФ.

А.В.Телегус,

член Палаты налоговых консультантов Российской Федерации, 25.07.2012