Добрый день, коллеги!
Считать ли договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком более года недействительным, в случае отсутствия государственной регистрации? Еще вчера на этот вопрос я бы однозначно ответила «Да!». Однако коллега посоветовала мне обратить внимание на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 (в ред. 2013 г.).
Но прежде все по порядку. В соответствие с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации. Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет. В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.
И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.
Подытожу. Если стороны, заключили договор аренды и предусмотрели в нем все существенные условия в требуемой форме, но не осуществили государственную регистрацию данного договора, условия данного договора не могут быть проигнорированы судом лишь по признаку отсутствия госрегистрации. Суд будет обязан решить дело с учетом тех положений (цена, срок, неустойка, возврат депозита и т.п.), которые стороны установили в своем не прошедшем госрегистрацию долгосрочном договоре.
В то же время, стоит заметить, что если у арендуемого помещения меняется собственник, а договор аренды, заключенный сроком более 1 года не был надлежащим образом отражен в ЕГРП, то незарегистрированный долгосрочный договор аренды не будет обременять своими условиями нового собственника и он будет вправе потребовать освободить помещение по правилам расторжения договора аренды объекта недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предупредив арендатора о расторжении договора за три месяца до даты расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). По этой же причине (отсутствие отметки о регистрации в публичном реестре) за прежним арендатором не сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, опять же если у помещения сменился собственник (п. 1 ст. 621 ГК).
