Кадастровый паспорт, техпаспорт, техплан: чем отличаются эти документы и когда используются

Добрый день, коллеги!

Деятельность юриста в сфере недвижимости предполагает, в том числе, работу с документами, в которых содержатся не только правовые, но и технические характеристики объектов: кадастровый паспорт, кадастровая выписка, технический паспорт, технический план. Чем отличаются друг от друга эти документы, какую информацию содержат, для чего они нужны, в каких ситуациях могут понадобится — в этом посте. 

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о ГКН) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе. ГКН является федеральным государственным информационным ресурсом В силу п. 5 ст. 1 вышеуказанного Закона кадастровый учет осуществляется в том числе и в отношении зданий, помещений (далее — объекты недвижимости).

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости либо изменением его уникальных характеристик (п. 1 ст. 16 Закона о ГКН).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) — это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с индивидуально-определенными характеристиками (п. 3 ст.1 Закона о ГКН).

Таким образом, все вновь возведенные/измененные объекты недвижимости считаются надлежащим образом построенными только с момента их постановки на кадастровый учет.

Кадастровая деятельность — это выполнение управомоченным лицом (далее — кадастровый инженер) в отношении объекта недвижимости работ по подготовке документов, имеющих сведения, необходимые для постановки такого объекта на кадастровый учет (далее — кадастровые работы) (п. 4 ст. 1 Закона о ГКН).

Статья 14 Закона о ГКН определяет порядок предоставления сведений об объектах недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Документы со сведениями из ГКН: кадастровая выписка, кадастровый паспорт

Согласно п. 2 вышеуказанной статьи сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, могут предоставляться в виде:

• кадастровой выписки об объекте недвижимости (см. пример в приложении — кадастровая выписка на земельный участок);
• кадастрового паспорта объекта недвижимости (см. пример в приложении — кадастровый паспорт здания);

Кадастровая выписка – это документ с запрашиваемыми заявителем сведениями об объекте недвижимости (п. 3 ст. 14 Закона о ГКН).

Кадастровый паспорт – это документ об объекте недвижимости, содержащий уникальные характеристики данного объекта (п. 4 ст. 14 Закона о ГКН).

Понятие и виды уникальных характеристик объектов недвижимости указаны в статье 7 Закона о ГКН, в частности: кадастровая стоимость, кадастровый номер, месторасположение и т. д.

И кадастровый паспорт, и кадастровая выписка – это документы, в которых содержатся сведения об объекте недвижимого имущества, при этом отличие кадастрового паспорта от кадастровой выписки объекта недвижимости состоит в объеме представляемых сведений о данном объекте. Кадастровый паспорт содержит все уникальные характеристики объекта, а выписка — только тот объем сведений, который запрашивает заявитель самостоятельно при оформлении соответствующего запроса (например, только кадастровая стоимость объекта).

Таким образом, при отсутствии сведений в ГКН хотя бы об одной уникальной характеристики объекта недвижимости выдается не кадастровый паспорт, а кадастровая выписка, на основании которой нельзя зарегистрировать какое-либо вещное право.

В настоящее время кадастровый паспорт/кадастровая выписка объекта недвижимости необходимы для подготовки различного рода гражданско-правовых договоров, в которых следует точно определить предмет договора, например, договор аренды, договор купли-продажи, залога и т. д. Кроме того, при государственной регистрации договора аренды здания (помещения), его частей требуется представление кадастрового паспорта объекта недвижимости (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Документы для проведения кадастрового учета: технический план, технический паспорт

Статья 22 Закона о ГКН устанавливает состав необходимых документов для проведения кадастрового учета объектов недвижимости.

Одним из обязательных документов является технический план. Это документ, содержащий сведения об объекте недвижимости, необходимые для его постановки на кадастровый учет (ст. 41 Закона о ГКН).

В настоящее время утверждены следующие формы технических планов:

• приказ Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" (см. форму в приложении);
• приказ Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" (см. форму в приложении).

Стоит отметить, что для получения разрешения на ввод вновь возведенного/реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию необходима подготовка соответствующего технического плана объекта (постановление Правительства РФ от 01.03.2013 № 175).

 С 1 января 2013 государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется только в соответствии с требованиями Закона, то есть иные нормативно-правовые акты, регулирующие данные отношения утратили свою силу. Нормами Закона подготовка технических паспортов для постановки на кадастровый учет вновь возведённого/измененного объекта недвижимости не предусмотрена (ст. ст. 43, 47). Технические паспорта, по сути, являются аналогами технического плана, но не содержащие координаты месторасположения объекта на земельном участке и на местности в целом. 

Исключением является техническая инвентаризация и постановка на кадастровый учет объектов жилищного строительства (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37). Вышеуказанный вывод подтвержден Письмом Минэкономразвития от 03.07.2013 № 13551-ПК/Д23.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства РФ от 30.04.2009 № 388 "О внесении изменений в постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 № 921 и от 13 октября 1997 № 1301" была отменена обязательная норма о проведении плановой технической инвентаризации объектов недвижимого имущества не реже чем один раз в пять лет. Таким образом, в настоящее время законодательство не предусматривает обязанности собственника объекта недвижимого имущества проводить обязательную техническую инвентаризацию недвижимости с изготовлением технических паспортов на объекты.