Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости и кому это выгодно?

Здравствуйте!

Многие владельцы и арендаторы недвижимости по всей России столкнулись с проблемой завышения кадастровой стоимости недвижимости. Порой кадастровая стоимость завышена в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов. Это не может не беспокоить, поскольку именно от кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость и когда это выгодно?

Если Вы решите оспорить кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости, Вам необходимо учесть обязательные досудебные и судебные расходы, которые Вам придется понести в процессе ее оспаривания.

Оспаривания кадастровой стоимости юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями проходит в несколько этапов.

1 этап – обращение в Комиссию

На данном этапе Вы в обязательном порядке должны подготовить отчет об оценке действительной рыночной стоимости недвижимости.

Оценка одного объекта недвижимости будет стоить около 50 000 рублей.

Если Вы оспариваете кадастровую стоимость здания и расположенного под ним земельного участка, то оценка данных объектов обойдется Вам в сумму 100 000 рублей.

Если Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра откажет Вам в утверждении кадастровой стоимости на основании Вашего отчета, что происходит в 95% случаев, то оспорить кадастровую стоимость Вы также можете в судебном порядке.

2 этап – суд

Для подачи административного иска Вам необходимо оплатить государственную пошлину. Для юридических лиц госпошлина составляет 2000 рублей, для индивидуальных предпринимателей всего 300 рублей.

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции обязательно назначается судебная экспертиза. Вы как административный истец можете предложить свои экспертные организации, но по сложившейся практике судьи Московского городского суда назначают только ту экспертную организацию, которой конкретно они доверяют. Бремя оплаты экспертизы возлагается на административного истца, т.е. на Вас.

Стоимость экспертизы в среднем составляет от 100 000 до 200 000 рублей и варьируется от площади объекта.

Именно стоимость, установленная на основании экспертизы, и будет указана в судебном акте как новая кадастровая стоимость Вашего объекта недвижимости.

Административный ответчик в лице Правительства Москвы и Департамент городского имущества города Москвы всегда оспаривают решение суда первой инстанции. Таким образом, рассмотрение дела в апелляции неизбежно.

После получения судебного акта с отметкой о вступлении в законную силу, Вы наконец-то можете внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости имущества. 

3 этап – обращение в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН новой кадастровой стоимости

На данном этапе Вы несете только расходы на оплату госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Она составляет 400 рублей.

Кроме вышеперечисленных расходов за госпошлину, отчет об оценке и экспертизу необходимо также учесть расходы на оплату услуг представителя.

В различных компаниях они варьируются от 200 000 до 1 000 000 рублей.

Таким образом, минимальный суммарный размер расходов на оспаривание кадастровой стоимости составляет около 350 000 рублей.

Когда невыгодно оспаривать кадастровую стоимость?

Вам будет невыгодно оспаривать кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

• машиномест;
• квартир;
• зданий менее 1000 кв.м;
• земельных участков менее 1000 кв.м.

В данном случае выгода от пересчета налога на имущество будет гораздо ниже, чем расходы, которые Вы потратите на оспаривание кадастровой стоимости.

Также Вы не получите налоговую выгоду при незначительном расхождении кадастровой и рыночной стоимости.

Когда выгодно оспаривать кадастровую стоимость?

Экономически выгодной является оспаривание кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

• торговые центры;
• бизнес-центры;
• промышленные объекты недвижимости;
• коттеджные поселки и СНТ;
• крупные земельные участки.

Налоговая выгода по данным объектам недвижимости даже за вычетом всех расходов, потраченных Вами на оспаривание кадастровой стоимости, составит от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей.

Примеры из нашей практики

Мы помогли снизить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 141 кв.м, расположенного в Академическом районе ЮЗАО г. Москвы, более чем на 417 млн. рублей (628 349 760 рублей – постановление Правительства Москвы, 211 220 000 – экспертиза).Налоговая выгода по данному объекту за вычетом всех расходов составила более 1 млн. рублей.

По зданию площадью 3096,5 кв.м и земельному участку площадью 1542 кв.м, расположенным в районе Южное Тушино СЗАО г. Москвы, кадастровая стоимость здания была снижена на 108 млн. рублей (335 489 673 рублей – постановление Правительства Москвы, 227 848 000 – экспертиза), а земельного участка на 12 млн. рублей (58 237 053 рублей – постановление Правительства Москвы, 46 591 000 рублей – экспертиза). Налоговая выгода по данным объектам недвижимости за вычетом всех расходов составила 2,5 млн. рублей.