Здравствуй, Регфорум!
В 2026 году налоговая нагрузка на бизнес и собственников недвижимости в России продолжает расти. Повышение налоговых ставок на дорогостоящую недвижимость, расширение перечня объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, проведение в 2026 году государственной кадастровой оценки земельных участков по всей стране — всё это напрямую отражается на суммах ежегодных платежей по налогам на имущество и земельному налогу.
Поэтому для многих собственников недвижимость из стабильного актива превращается в источник постоянно растущих издержек. В такой ситуации вопрос законной оптимизации налогов перестаёт быть теоретическим — он становится практической необходимостью.
Почему кадастровая стоимость влияет на ваши налоги
Кадастровая стоимость является налоговой базой для земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также налога на имущество организаций (в отношении отдельных объектов недвижимости).
Она определяется в результате государственной кадастровой оценки (ГКО), которую периодически проводит государство в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Определяют кадастровую стоимость специализированные государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые созданы в каждом субъекте РФ.
В связи с большим количеством объектов недвижимости при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки и усреднённые рыночные показатели, которые не учитывают индивидуальные характеристики конкретного объекта. Зачастую это приводит к ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную и собственники переплачивают налоги.
Способы изменения кадастровой стоимости
В действующем законодательстве предусмотрен ряд механизмов, позволяющих скорректировать кадастровую стоимость и налоговую нагрузку.
Способы изменения кадастровой стоимости обобщённо можно разделить на две группы:
- способы, применяемые до утверждения кадастровой стоимости;
- способы, применяемые после утверждения кадастровой стоимости.
Способы изменения кадастровой стоимости, применяемые до её утверждения
1. Подача декларации о характеристиках объекта недвижимости
Правообладатели объектов недвижимости имеют право подать в бюджетное учреждение (ГБУ) данные декларации и указать подробные характеристики своих объектов недвижимости. Наличие полных и актуальных сведений должно повысить точность кадастровой оценки.
Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее форма, установлены статьей 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 мая 2021 г. № П/0216.
На практике этот механизм используется сравнительно редко, однако при правильном применении он позволяет исключить вероятные ошибки при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Однако для того, чтобы сведения из декларации были использованы, необходимо учитывать сроки проведения государственной кадастровой оценки. Так, в 2027 году будет проводиться ГКО объектов капительного строительства (зданий, помещений, сооружений), в связи с чем, чтобы сведения из декларации были учтены в данной кадастровой оценке, её рекомендуется подавать до конца 2026 года.
2. Подача декларации о характеристиках объекта недвижимости с приложением отчета об оценке
Для собственников, заинтересованных в более точном определении кадастровой стоимости существует усложнённый вариант: подача декларации с приложенным отчётом об оценке рыночной стоимости имущества. Это позволяет одновременно передать детальные характеристики объекта и его рыночную стоимость, минимизируя возможные погрешности массовой кадастровой оценки.
3. Замечания к проекту отчета о государственной кадастровой оценке (ГКО)
Перед тем, как утвердить отчет о ГКО, его размещают в публичный доступ для ознакомления и предоставления замечаний в порядке статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Любой собственник может ознакомиться с методиками расчета кадастровой стоимости в отношении своего объекта недвижимости и выявить факторы, повлиявшие на итоговую стоимость.
Это достаточно эффективный инструмент влияния на кадастровую стоимость благодаря прозрачности процесса и относительно ясному пониманию возможных последствий. В идеале именно на этой стадии удобнее всего корректировать кадастровую стоимость. Однако он весьма сильно ограничен по срокам, в связи с чем далеко не все заявители успевают направить замечания.
Замечания к проекту отчета можно написать самостоятельно, либо можно привлечь квалифицированных специалистов, кто сможет погрузиться в расчеты кадастровых оценщиков и найти там ошибки.
Способы изменения кадастровой стоимости, применяемые после её утверждения
1. Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
Достаточно понятный способ, суть которого содержится уже в самом его названии. Заявитель может указать ошибки, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Такие заявления подаются и рассматриваются в порядке статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. № П/0286.
Выделяют ошибки двух видов:
- несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
- описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости.
Понять, как именно определялась кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости и попробовать найти ошибки, допущенные при её определении, можно с помощью Фонда данных государственной кадастровой оценки. Однако более эффективным способом является предварительный запрос разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Он подается в порядке статьи 20 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Кроме того, предварительная подача обращения о предоставлении разъяснений имеет дополнительный смысл. Если в ходе рассмотрения заявления о предоставлении разъяснений будут выявлены ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, то такие ошибки подлежат исправлению по решению ГБУ. А это значит, что можно не искать данные ошибки самостоятельно и сэкономить время.
Итого: эффективный и бюджетный способ сообщить об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости. Хорошо работает при небольших ошибках и превратится в целую эпопею, если пробовать исправлять методологическую ошибку, особенно, если она затрагивает не только ваш объект недвижимости. Предварительно рекомендуется получить разъяснения, как определялась кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости, так писать обращение будет проще.
2. Оспаривание кадастровой стоимости/установление кадастровой стоимости в размере рыночной
Финальный и самый популярный способ изменения кадастровой стоимости, о котором многие наверняка слышали. Отличается от предыдущих достаточно высоким уровнем предсказуемости и требует обязательного привлечения оценщика для составления отчета об оценке.
Ключевые документы по оспариванию кадастровой стоимости:
- Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в особенности статьи 22 и 22.1);
- КАС РФ (глава 25);
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Результатом успешного прохождения процедуры является установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. То есть вместо кадастровой стоимости, определяемой в результате массовой оценки и не учитывающей индивидуальные характеристики объекта недвижимости, устанавливается рыночная стоимость, рассчитанная индивидуально и конкретно для этого объекта недвижимости. В большинстве случаев она ниже кадастровой, поэтому её использование для целей налогообложения (аренды, выкупа и т.д) выгоднее.
Главной особенностью данной категории дел является наличие спора о рыночной стоимости. Здесь на первое место выходят документы — отчёт об оценке и заключение судебного эксперта. Без отчёта невозможно начать процедуру, а без судебной экспертизы не обходится практически ни одно дело. Миновать судебную экспертизу возможно, у меня получалось, но для этого понадобилось приложить немало сил и проявить творческий подход.
