Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Популярность услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости растет, что неудивительно, ведь это простой и высокоэффективный метод. Пожалуй, единственной сложностью является выбор опытного оценщика, который поможет провести процедуру. 

Понятие кадастровой стоимости

Легального определения данного понятия в нормативно-правовых актах вы не найдете. В доктрине права распространение получили различные дефиниции, однако наиболее простой и понятной является следующая: кадастровая стоимость – цена конкретного объекта недвижимости, которая определена соответствующим бюджетным учреждением.

Уже, исходя из определения, понятно, почему кадастровая стоимость подвергается оспариванию. Бюджетные учреждения нередко относятся к своей работе без должной серьезности, к тому же, количество оцениваемых объектов просто не позволяет проводить точную оценку.

А ведь именно кадастровая стоимость кладется в основу расчета налога на имущество. Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости позволит вам не переплачивать налог на имущество, который иногда составляет очень приличные суммы. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости исчисляются также арендная ставка на землю и стоимость выкупа земельного участка. 

При этом до начала проведения процедуры оспаривания необходимо получить актуальную информацию о кадастровой стоимости имущества.

На данный момент существует достаточно много способов, чтобы узнать достоверную информацию о кадастровой стоимости. Но, одним из самых быстрых и эффективных является обращение на официальный портал Росреестра (данная информация обновляется Росреестром один раз в 5 лет), где можно получить данные о кадастровой стоимости online. Рассчитать налог на имущество физических лиц можно с помощью специального сервиса на сайте ФНС России. Именно на основании этих данных стоит принимать решение о том, целесообразно ли обращаться к эксперту за оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Правовые основания для пересмотра кадастровой стоимости

Данные основания закреплены в КАС РФ. Перечень является закрытым и состоит из двух пунктов:

• Недостоверность данных о конкретном объекте недвижимости.
• Наличие рыночной оценки стоимости объекта.

Оспаривание по первому пункту достаточно затруднительно и применяется в исключительных случаях (при необходимости вы можете обратиться в организацию, которая проводила оценку и потребовать их предоставить перечень документов, на основании которых проводилась оценка кадастровой стоимости), а вот второй пункт позволяет оспорить кадастровую стоимость любому желающему. То есть при обращении к эксперту, вы заказываете рыночную оценку стоимости недвижимости, после получения отчета, у вас появляется возможность оспорить кадастровую стоимость по пп.2. п.1 ст. 248 КАС РФ. Конечно, это возможно, только если рыночная стоимость вашей собственности окажется ниже, чем кадастровая стоимость.

Оспаривание кадастровой стоимости: этапы

1. Досудебное оспаривание. Предпочтительным способом оспаривания является обращение в комиссию (при Росреестре) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. По данным Росреестра основной причиной для отклонения заявлений является ненадлежащим образом составленный отчет об оценке. Конечно, в таком случае, есть возможность исправить все недочеты и повторно обратиться в комиссию, однако это займет время. Именно поэтому обращаться необходимо только к проверенным профессионалам, которые выполнят работу качественно и без лишних задержек.
2. Судебный порядок. Следует иметь ввиду, что физические лица могут подать заявление в суд без обращения в соответствующую комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Однако для юридических лиц, а также государственных и муниципальных органов установлен обязательный досудебный порядок. То есть юридические лица, государственные и муниципальные органы должны сначала обратиться в комиссию и лишь при наличии отрицательного решения последней (а также отсутствия решения комиссии по истечению установленного срока), у данных субъектов возникает право на обращение в суд за оспариванием. В остальном же судебное производство по такой категории дел ничем не отличается от стандартного процесса. Единственное, на что необходимо обратить внимание: заявление в суд подается об оспаривании кадастровой стоимости, а не решения комиссии. То есть предметом доказывания будет являться именно неточность кадастровой и правильность рыночной оценки. Вам не нужно доказывать то, что решение комиссии было неправомерно и т.д. При надлежаще составленном отчете об оценке вероятность положительного исхода дела практически 100%, поэтому именно профессионализм оценщика является ключевым фактором при проведении оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости: практика

В случае принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости, необходимо пройти несколько этапов.

1. Подготовка отчета об оценке.

Результат этапа: отчет об оценке рыночной стоимости объекта, соответствующий требованиям законодательства РФ и действующих стандартов оценки.

2. Комиссия при Росреестре.

Грамотно составленный отчет об оценке, учитывающий все специфические характеристики объекта оценки, а также выверенная стратегия по его защите практически со 100% вероятностью гарантируют окончание процесса оспаривания на данном этапе.

После получения Решения Комиссии вы можете уведомить органы местного самоуправления и сразу начать экономить на налогах или арендной ставке.

3. Cудебное разбирательство.

При отрицательном решении Комиссии, необходимо обратиться в суд.