Договоры долевого участия: последствия ужесточения требований к страхованию

Во второй половине октября 2015 года в различных источниках информации (в деловой прессе, в интернете) появилась информация о проблемах застройщиков с заключением новых договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). Заголовки встречаются прямо-таки устрашающие. Читатели, не вникнув в проблему, могут решить, что приобретение квартиры по ДДУ стало невозможным, а для застройщиков, которые реализуют жилье по ДДУ, наступили тяжелые времена. Так ли это на самом деле?

Давайте разберемся в проблеме

Практика привлечения денежных средств дольщиков путем заключения ДДУ характерна для развивающихся экономик. В развитых странах такие договоры не используются. Ведь при заключении ДДУ дольщик несет повышенные риски, связанные с высокой вероятностью потери денег из-за неспособности застройщика выполнить обязательства по ДДУ – достроить объект и передать его дольщику.

В итоге слабой, незащищенной стороной в ДДУ является именно дольщик, внесший 100% стоимости квартиры, в то время как физически квартиры еще нет и, возможно, никогда не будет.

Планы отменить ДДУ зреют последние несколько лет, обсуждаются схемы с участием банковских организаций. Но пока глобальных изменений не произошло, схема привлечения денежных средств для строительства путем заключения ДДУ законодательно не отменена и продолжает применяться на практике.

С целью защиты дольщиков законодатель предусматривает обязанность застройщика предоставить обеспечение исполнение обязательств по ДДУ. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предоставляет застройщику выбор одного из двух способов обеспечения: договор поручительства, заключенный с банком, или страхование гражданской ответственности.

При сравнении расходов застройщиков на оплату страховки и на оплату вознаграждения банку за предоставленное поручительство становится очевидным, что покупка страховки обходится застройщику значительно дешевле. Именно поэтому застройщики преимущественно пользуются страхованием ответственности.

Что произошло 1 октября?

1 октября 2015 г. вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Поправки связаны с ужесточением требований к страховым организациям, которые могут осуществлять страхование ответственности застройщиков перед дольщиками за неисполнение обязательств по ДДУ.

Если раньше к страховой компании предъявлялось требование о наличии собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, то с 1 октября ответственность застройщика должна быть застрахована в страховой компании, размер собственных средств которой составляет не менее 1 миллиарда рублей.

На сегодняшний день, число таких страховых компаний на российском рынке невелико – 19.

Их полный перечень размещен на официальном сайте Банка России. Кроме указанных страховых компаний, гражданская ответственность застройщиков может быть застрахована в Некоммерческой организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (далее – ОВС).

ОВС воспринимается застройщиками неоднозначно. В частности, застройщики ссылаются на высокие страховые тарифы, предлагаемые ОВС.

Судьба ДДУ после 1 октября

Напомним, что ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Органом, осуществляющим государственную регистрацию ДДУ, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Согласно статье 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства застройщик обязан предоставить один из следующих документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования

либо

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Казалось бы, если на момент вступления в силу изменений об ужесточении требований к страховым компаниям застройщик уже застраховал свою ответственность и зарегистрировал ДДУ с первым дольщиком, то впоследствии договор страхования представлять не нужно.

Однако с 1 октября Росреестр стал требовать представления на регистрацию договора страхования по новым заключаемым договорам.

Обусловлено это следующим: в пункте 9 статьи 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что:

договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

Это означает, что договор страхования, заключенный застройщиком до момента заключения ДДУ с первым дольщиком, вступает в силу для каждого из дольщиков в ту дату, когда будет зарегистрирован ДДУ именно с ним.

Значит, для регистрации ДДУ после 1 октября 2015 года существующий договор страхования, заключенный со страховой компанией, не соответствующей ужесточившимся требованиям, уже не является надлежащим обеспечением ответственности застройщика перед новыми дольщиками. Для регистрации потребуется предоставление нового договора страхования.

Указанная позиция изложена в Письме Банка России от 23.10.2015 № 53-332/6344 «О заключении договоров страхования гражданской ответственности».

Необходимо отметить, что с момента принятия закона о внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ до момента вступления его в силу прошло несколько месяцев. Застройщики, не позаботившиеся о заключении договоров страхования со страховщиками, включенными в соответствующий перечень Банка России, не лишены возможности сделать это сейчас.

Возможно, это повлечет дополнительные расходы застройщиков. Но чтобы оставаться в этом бизнесе, стабильно работать, находясь в правовом поле, не учитывать изменившиеся требования законодательства не получится.