Сдача квартиры в аренду: может ли арендодатель рассчитывать на стандартные налоговые вычеты

Здравствуй, Регфорум! В трех предыдущих статьях этого цикла мы говорили с вами о том, как осуществляется налогообложение доходов от сдачи в аренду недвижимости физическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Осталось выяснить, что происходит с вычетами физических лиц при сдаче ими недвижимости в аренду. Сохраняется ли право на вычеты? Или, напротив, сдача недвижимости в аренду предполагает, что физическое лицо утратит права на эти привилегии? В этом посте расскажу о стандартных налоговых вычетах (ст. 218 НК РФ). В следующих публикациях рассмотрим другие виды вычетов.   

1) стандартные налоговые вычеты (ст. 218 НК РФ);Действующим Налоговым кодексом РФ предусмотрено семь групп вычетов, на которые может претендовать физическое лицо:

2) социальные налоговые вычеты (ст. 219 НК РФ);

3) инвестиционные налоговые вычеты (ст. 219.1 НК РФ);

4) имущественные налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ);

5) профессиональные налоговые вычеты (ст. 221 НК РФ);

6) налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке (ст. 220.1 НК РФ);

7) налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе (ст. 220.2 НК РФ).

В ситуации сдачи недвижимости в аренду налогоплательщик-физическое лицо может рассчитывать на ряд вычетов, перечисленных выше. Постараемся рассмотреть максимум возможных вариантов.

Когда арендодатель может рассчитывать на стандартный налоговый вычет

Если жилье сдается в аренду организации, то она, будучи налоговым агентом, может предоставить своему арендодателю следующие стандартные налоговые вычеты:

1) налоговый вычет в размере 3000 рублей за каждый месяц налогового периода, если налогоплательщик относится к специальным категориям лиц, список которых дается в пп. 1 п. 1 ст. 218 НК РФ (лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС либо с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС; лица, получившие инвалидность вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, а также военнообязанные, призванные на военные сборы и принимавшие участие в 1988 - 1990 годах в работах по объекту "Укрытие" и т.д.)

2) налоговый вычет в размере 500 рублей за каждый месяц налогового периода, если налогоплательщик относится к категориям лиц, упомянутых в пп. 2 п. 1 ст. 218 НК РФ (Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденных орденом Славы трех степеней; инвалиды с детства, а также инвалиды I и II групп; лица, отдавшие костный мозг для спасения жизни людей и т.д.)

3) налоговый вычет на детей:

• за каждый месяц налогового периода распространяется на родителя, супруга (супругу) родителя, усыновителя, на обеспечении которых находится ребенок, в следующих размерах:

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

12 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы;

•  налоговый вычет за каждый месяц налогового периода распространяется на опекуна, попечителя, приемного родителя, супруга (супругу) приемного родителя, на обеспечении которых находится ребенок, в следующих размерах:

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

6 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы.

Стандартные налоговые вычеты на детей производятся на каждого ребенка  в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента, курсанта в возрасте до 24 лет.

Если родитель (приемный родитель), усыновитель, попечитель, опекун является единственным для ребенка, то налоговый вычет предоставляется ему в двойном размере. Предоставление такого налогового вычета единственному родителю прекращается с месяца, следующего за месяцем вступления его в брак.

Налоговый вычет предоставляется родителям, супругу (супруге) родителя, усыновителям, опекунам, попечителям, приемным родителям, супругу (супруге) приемного родителя на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет.

При этом физическим лицам, у которых ребенок (дети) находится (находятся) за пределами Российской Федерации, налоговый вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает (проживают) ребенок (дети).

Налоговый вычет может предоставляться в двойном размере одному из родителей (приемных родителей) по их выбору на основании заявления об отказе одного из родителей (приемных родителей) от получения налогового вычета.

Налоговый вычет действует до месяца, в котором доход налогоплательщика, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, предоставляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 350 000 рублей.

Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 350 000 рублей, налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется.

Уменьшение налоговой базы производится с месяца рождения ребенка (детей), или с месяца, в котором произошло усыновление, установлена опека (попечительство), или с месяца вступления в силу договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью и до конца того года, в котором ребенок (дети) достиг (достигли) возраста, указанного выше (18 лет или 24 года, если ребенок является учащимся очной формы обучения, или истек срок действия либо досрочно расторгнут договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью, или смерти ребенка (детей). Налоговый вычет предоставляется за период обучения ребенка (детей) в образовательном учреждении и (или) учебном заведении, включая академический отпуск, оформленный в установленном порядке в период обучения.

Важно учитывать, что на основании пункта 3 статьи 218 Налогового кодекса РФ гражданину предоставлено право самостоятельно выбрать одного из нескольких налоговых агентов (организаций, выплачивающих доходы) для подачи заявления на вычеты.

Может получиться так, что доход от аренды — это единственный вид доходов, который получает арендодатель, например, неработающий пенсионер или домохозяйка. В этом случае налогоплательщик тоже имеет право подать заявление на вычеты. Такие разъяснения дали финансисты в письме Минфина России от 12.10.2007 № 03-04-06-01/353.

Пять основных правил предоставления стандартных налоговых вычетов

1. Налогоплательщикам, имеющим в соответствии с пп. 1 и пп. 2 ст. 218 НК РФ (пункты 1 и 2 выше) право более чем на один стандартный налоговый вычет, предоставляется максимальный из соответствующих вычетов;
2. Стандартный налоговый вычет на детей, установленный пп. 4 п. 1 ст. 218 НК, предоставляется независимо от предоставления стандартного налогового вычета, установленного пп. 1 и 2 ст. 218 НК РФ;
3. Стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты;
4. В случае начала работы налогоплательщика не с первого месяца налогового периода налоговые вычеты на детей предоставляются по этому месту работы с учетом дохода, полученного с начала налогового периода по другому месту работы, в котором налогоплательщику предоставлялись налоговые вычеты. Сумма полученного дохода подтверждается справкой о полученных налогоплательщиком доходах, выданной налоговым агентом (справка по форме 2-НДФЛ);
5. В случае, если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику не предоставлялись или были предоставлены в меньшем размере, чем предусмотрено НК РФ, то по окончании налогового периода на основании налоговой декларации и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет налоговой базы с учетом предоставления стандартных налоговых вычетов в необходимых размерах.

Если гражданин-арендодатель подал заявление на предоставление вычетов не с первого месяца аренды, ему все равно положены стандартные налоговые вычеты в полном размере. Поправить дело можно, используя один из двух описанных ниже вариантов.

Первый вариант: написать заявление на вычеты в налоговую и подать вместе с декларацией . Налогоплательщик может получить вычеты в налоговой инспекции по месту жительства по окончании налогового периода. Для этого ему нужно подать налоговую декларацию и приложить к ней заявление на вычеты, а также документы, подтверждающие право на них. Работники инспекции сами пересчитают сумму переплаты налога и вернут деньги (см. п. 5 основных правил предоставления стандартных налоговых вычетов выше).

Второй вариант: написать заявление о перерасчете НДФЛ налоговому агенту. Более удобный для арендодателя-гражданина. Если арендатор, являясь налоговым агентом, не предоставлял физическому лицу вычеты, то получается, что НДФЛ излишне удержан. В этом случае действуют положения пункта 1 статьи 231 Налогового кодекса РФ. Согласно указанной норме излишне удержанную сумму налога налоговый агент должен вернуть. Он может сделать это на основании заявления гражданина-арендодателя. В такой ситуации арендатор должен пересчитать налог, к примеру, с начала года, в котором действовал договор аренды. По нашему мнению, ничего страшного в том, что стандартный вычет по НДФЛ в этом случае предоставляется «задним числом», нет. И, что немаловажно, против такого подхода не возражает и Минфин России (см. письма от 14.03.2006 № 03-05-01-04/59, от 18.04.2012 №03-04-06/8-118).

Если при перерасчете НДФЛ с учетом стандартных вычетов получится, что сумма этих вычетов превышает доход (сумму арендной платы) за текущий месяц, то налоговая база по НДФЛ за этот месяц принимается равной нулю. А вот сумма превышения должна быть компенсирована в последующие месяцы налогового периода при условии, что доходы налогоплательщика не превысили установленное ограничение (см. письма Минфина России от 22.01.2007 № 03-04-06-01/12 и ФНС России от 27.01.2006 № 04-1-03/42). Впрочем, такую ситуацию с учетом стоимости аренды недвижимости, достаточно сложно себе представить...

В случае, если налогоплательщик-физическое лицо сдает квартиру в аренду такому же физическому лицу, он также имеет право на все рассмотренные выше налоговые вычеты. Однако в этом случае налогоплательщик будет рассчитывать вычеты самостоятельно и самостоятельно указывать их в своей налоговой декларации, предоставляя в налоговый орган все документы, подтверждающие его право на получение соответствующих вычетов. 

Ранее опубликованные посты о сдаче квартиры в аренду:

Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения

Квартира сдается в аренду: как платить налоги, если собственников несколько