Привет, Регфорум!
Приобретение недвижимости – операция очень затратная. Особенно, если вы приобретаете ее в ипотеку. Не секрет, что при приобретении квартиры (для упрощения ситуации дальше мы будем говорить исключительно о приобретении квартиры) в ипотеку заемщику необходимо раскошелиться: требуются деньги на первоначальный взнос, страхование жизни, требуемое согласно правилам банка, и оплачиваемое ежегодно, плюс небольшие, но важные траты на нотариуса (за нотариальное удостоверение договора – требуется не всеми банками), на аренду банковской ячейки. В результате, счастливый владелец свежеприобретенной квартиры часто вынужден считать буквально каждую копейку, чтобы свести концы концами. Так что предоставляемый государством налоговый вычет на недвижимость может прийтись тут как нельзя кстати.
Что нужно для получения налогового вычета по ипотеке
Для начала давайте рассмотрим общие условия получения налогового вычета при приобретении недвижимости. Их несколько:
- налогоплательщик (получатель вычета) должен являться дееспособным совершеннолетним резидентом РФ (в соответствии с положениями ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев);
- приобретаемая недвижимость находится на территории РФ;
- максимальная сумма, с которой можно вернуть уплаченный налог — 2 миллиона рублей. Вычет в отношении процентов в соответствии с договором займа (кредита) предоставляет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов, но не более 3 миллионов рублей. Это означает, что максимальная сумма уплаченного в бюджет налога, которая может быть возвращена в связи с приобретением недвижимости составляет 260 000 руб (2 миллиона Х 13 процентов), а по "ипотечным процентам" – 390 000 руб. (3 миллиона Х 13 процентов);
- налоговый вычет предоставляется в отношении 3 прошедших лет (т. е. в 2018 году – за 2015, 2016 и 2017 годы);
- ограничения по количеству получения вычетов в течение жизни налогоплательщика (более подробно рассмотрим ниже).
До 2014 года действовали ограничения, согласно которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 01.10.2014 абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ был изложен в новой редакции, в соответствии с которой вычет разрешено получать по нескольким объектам жилья, однако новые правила применимы только к сделкам, заключенным после вступления в силу соответствующих изменений.
Налоговый вычет, если квартира приобретена до 2014 года
Если вы приобрели жилье до 2014 года и получили по нему имущественный вычет, то для вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн. руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом, даже если вы получили вычет меньше максимальной суммы, то получить "остаток" при покупке другого жилья будет нельзя.
Вычет по ипотечным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку).
Однако, стоит отметить, что если вы приобрели жилье до 1 января 2014 года и воспользовались только вычетом по расходам на покупку, то вы можете получить вычет по кредитным процентам по другому жилью, но только если оно было приобретено после 1 января 2014 года.
Налоговый вычет, если квартира приобретена после 1 января 2014 года
Как уже отмечалось выше, с 01.01.2014 в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно получить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Увы, если вы уже воспользовались своим правом на налоговый вычет в отношении квартиры, приобретенной до 1 января 2014 года, и при этом не "выбрали" всю сумму вычета, дополучить остаток вычета при покупке другого жилья все равно не получится. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года. Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что вы воспользовались имущественным вычетом по "старым правилам": вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года). При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается, о чем прямо сказано в п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ от 23.07.2013, а также в разъяснениях Минфина и ФНС – см. Письмо ФНС России от 18.09.2013 №БС-4-11/16779@, Письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559.
К вычету по кредитным процентам по квартирам, приобретенным после 1 января 2014 года, также стали применяются новые правила:
- вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
- максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн. руб.;
- в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья.
Возникает вопрос: что делать, если вы получили имущественный вычет по квартире, приобретенной до 2014 года, но не пользовались вычетом по ипотечным процентам? После вступления в силу закона № 232 от 23.07.2013 ФНС России дал несколько неоднозначных разъяснений по этому вопросу, причем далеко не все были в пользу налогоплательщиков. Однако письмом ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666 этот вопрос был окончательно разрешен в пользу налогоплательщиков. Как разъяснила ФНС России, если вы воспользовались своим правом основного имущественного вычета до 2014 года, то при покупке жилья в ипотеку после 1 января 2014 года вы сможете получить вычет по кредитным процентам. Аналогичные выводы сделал и Минфин России в своем письме от 27.04.2016 № 03-04-05/24331.
Наконец, если вы попали в категорию счастливчиков, которые получили свой налоговый вычет еще на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", т.е. до 01.01.2001 года, то как раз этот "древний вычет" не учитывается. То есть при приобретении другого жилья (даже при том, что вычет до 2001 года фактически был получен), вы можете смело считать, что ранее вычетом не пользовались и готовить документы для получения вычета в текущий период. Об этом сказано, в частности, в Письмах Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229.
Таким образом:
- если Ваша квартира стоит меньше двух миллионов рублей, то вычет составит всю стоимость квартиры. То есть если вы купили квартиру за 800 000 рублей, то потенциальный размер Вашего вычета – 800 000*13% (104 000 руб.);
- если Ваша квартира стоит больше – увы, Ваш вычет составит ровно два миллионаа если за 5 500 000 рублей, то – 2 000 000 * 13% (260 000 руб.);
- если в 2014 году вы получили вычет на сумму менее 2 000 000 руб., а в 2017 году приобрели новую квартиру, вы можете получить из бюджета "недополученную" часть Вашего налогового вычета.
Естественно, имеет значение, насколько «белая» у Вас заработная плата, поскольку из бюджета можно вернуть путем вычета только то, что туда попало. То есть если Ваша официальная заработная плата – 10 000 рублей, то в бюджет могло уйти не больше 15 600 рублей в год (10 000 *12 месяцев* 13%), и соответственно вы сможешь вернуть из бюджета ровно эту сумму. Другое дело, что в таком случае вы сможете обращаться за вычетом несколько лет подряд, пока не выберете всю сумму, установленную законом.
