Сдача квартиры в аренду: имущественные и профессиональные вычеты для арендодателя

Приветствую, коллеги! Пришло время третьего, заключительного поста о возможных налоговых вычетах при сдаче квартиры в аренду. Сегодня разберем оставшиеся виды — инвестиционные, имущественные и профессиональные налоговые вычеты. О стандартных и социальных налоговых вычетах писала ранее. 

Читайте о поправках в ст. 45 НК РФ.

Имущественные налоговые вычеты

Действующее налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) предусматривает значительный перечень имущественных налоговых вычетов. Однако необходимо понимать, что физическое лицо сможет воспользоваться ими только в случае осуществления соответствующих операций в рамках того же налогового периода, когда получен доход от сдачи недвижимости в аренду. Рассмотрим кратко предусмотренные законом виды имущественных налоговых вычетов.

Первый: имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Это вычет действует не только при продаже имущества, но и доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Данный вид имущественного налогового вычета, пожалуй, наиболее популярен и наиболее известен среди обывателей. Идея данного вычета состоит в том, что не подлежат налогообложению доходы от продажи налогоплательщиком жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, если соответствующее имущество находилось в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Минимальные предельные сроки владения недвижимым имуществом определены в ст. 217.1 НК РФ и применяются с 01.01.2016 года.

Налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке и налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе не актуальны для физических лиц, осуществляющих сдачу недвижимости в аренду, поэтому не рассматриваются в рамках настоящего цикла статей.

В соответствии с указанной нормой минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Но нужно учитывать, что этот срок применяется по отношению к объектам, приобретённым после 01.01.2016. То есть если квартира приобретена в 2013 году, то срок исчисляется по старому порядку — он будет составлять три года. А если в 2016 — вычет можно будет получить лишь в 2021 году. 

Таким образом, если налогоплательщик, сдающий в аренду квартиру, в рассматриваемом налогового периоде продал эту или иную квартиру, которую приобрел в порядке наследования менее 3 лет назад, то ему придется уплатить налог с полученных в результате такой сделки доходов за вычетом 1 000 000 руб. Именно поэтому очень популярным среди граждан решением по «оптимизации» налогообложение является указание в договоре купли-продажи недвижимости минимальной его стоимости (1 000 000 руб.). Такой способ ухода от уплаты налогов нельзя признать законным, и его применение грозит налогоплательщику-продавцу привлечением к налоговой ответственности за неполную уплату НДФЛ в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной в бюджет суммы.

Второй: имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка. Вычет также распространяется на выкупную стоимость расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

Третий: имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир. Вычет распространяется также на расходы на приобретение комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Обязательное условие — строительство или приобретение недвижимости на территории РФ. 

Данный вид имущественного вычета также очень известен среди налогоплательщиков. Он предоставляет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов недвижимости, но не превышающем 2 000 000 рублей.

Предположим, что в марте 2016 года налогоплательщик приобрел квартиру за 3 000 000 рублей, а с 01.04.2016 начал сдавать ее в аренду за 50 000 рублей в месяц. Таким образом:

• сумма НДФЛ к уплате составит: 50 000 Х 9 месяцев Х 13 % = 58 500 руб.
• сумма налогового вычета, который может быть использован налогоплательщиком при приобретении квартиры составляет: 2 000 000 Х 13% = 260 000 руб.

В 2016 году налогоплательщик сможет получить вычет в размере всего уплаченного им налога (58 500 руб.). Оставшаяся сумма вычета (260 000 – 58 500 = 201 500 руб.) будет перенесена на следующий календарный год.

Если в 2017 году налогоплательщик поднимет арендную плату до 55 000 руб. в месяц, то:

• сумма НДФЛ за 2017 год составит 55 000 Х12 Х 13% = 85 800 руб.
• в 2017 году налогоплательщик также сможет получить вычет на всю сумму подлежащего уплате НДФЛ (85 800 руб.), а остаток суммы вычета (260 000 – 58 500 – 85 800 = 115 700 руб.) будет перенесена на 2018 год.

Для получения данного налогового вычета налогоплательщик должен предоставить в налоговый орган налоговую декларацию, по итогам рассмотрения которой налоговым органом будет принято решение о предоставлении налогового вычета.

Четвертый: имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти денежные средства должны быть фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Профессиональные налоговые вычеты

В соответствии с положениями ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ на получение профессиональных налоговых вычетов имеют право лишь некоторые категории налогоплательщиков. К ним относятся:

• физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;
• нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой;
• налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера;
• налогоплательщики, получающие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы, искусства, за создание иных результатов интеллектуальной деятельности, вознаграждения патентообладателям изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.

Данный список показывает, что физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, не имеют права на получение соответствующих налоговых вычетов. Также очевидно, что право на получение вычетов по НДФЛ имеют лишь те индивидуальные предприниматели, которые находятся на общей системе налогообложения, и уплачивают в бюджет НДС, налог на прибыль, налог на доходы физических лиц.

Вместе с тем, при анализе перечисленных выше норм ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ необходимо учитывать актуальную судебную практику. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 07.05.2015 № Ф09-2179/2015 индивидуальный предприниматель заявил профессиональные налоговые вычеты в размере полученного дохода в декларации по НДФЛ за тот налоговый период, в котором он такого статуса еще не имел, и получил поддержку арбитражных судов трех инстанций. В случае, если физическое лицо, сдающее в аренду недвижимость, поменяет свой статус на статус индивидуального предпринимателя, оно может попытаться воспользоваться логикой, изложенной в указанном судебном акте и заявить профессиональные налоговые вычеты за те периоды, когда оно не имело статуса ИП.

Итак, мы убедились, что физические лица, сдающие в аренду принадлежащие им на праве собственности квартиры, при соблюдении определенных условий сохраняют право на получение налоговых вычетов по НДФЛ. Это еще раз подтверждает ранее высказанный нами вывод о том, что с точки зрения налогообложения наиболее простым и комфортным вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, ИП, находящийся на общей системе налогообложения также имеет возможность пользоваться перечисленными выше налоговыми вычетами при соблюдении описанных нами условий. Однако, представляется, что доходы ИП на общей системе налогообложения могут быть достаточно высокими, что не позволит сохранить, например, стандартные налоговые вычеты.

Инвестиционные налоговые вычеты

Данный вид вычетов касается доходов налогоплательщика по операциям с ценными бумагами и по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, а также по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. Соответственно, в рамках рассматриваемой ситуации (когда налогоплательщик получает доход от сдачи в аренду недвижимости) такие вычеты применяться не могут.

Посты автора о налоговых нюансах сдачи квартиры в аренду:

Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения

Квартира сдается в аренду: как платить налоги, если собственников несколько