Запрет ВС РФ на строительство многоэтажек на «шести сотках»

Здравствуйте! 21 марта 2017 года Верховный Суд РФ вынес Определение №18-КГ17-21 по вопросу о легализации квартир в самовольно построенных многоквартирных домах. Акт представляется довольно-таки резонансным, поскольку случай, рассматриваемый Верховным Судом в отношении дома, расположенного в городе Краснодар, не является единичным.

Как уже было отмечено, поводом к судебному разбирательству стал многоквартирный дом, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Граждане приобрели у застройщика недвижимость в таком доме и позже обратились в суд с целью разделения общей долевой собственности на отдельные квартиры. Суд первой инстанции данные требования удовлетворил, а после того как администрацией была подана апелляционная жалоба, суд второй инстанции, поддержав выводы суда первой инстанции, отказал в жалобе, тем самым, признав права собственности истцов на жилое помещение.

Верховный Суд признал выводы судов нижестоящих инстанций необоснованными и противоречащими нормам гражданского законодательства, отменил решение и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Прежде всего, судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ подчеркнула, что многоквартирный дом не может быть объектом индивидуального жилищного строительства. Для возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, требуются разрешения уполномоченных органов муниципального образования на строительство такого объекта и на ввод его в эксплуатацию. В противном случае объект будет признан самовольной постройкой, что влечет определенные правовые последствия.

Так, самовольной постройкой являются здания, сооружения или иные строения возведенные, созданные на земельном участке, не представленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных в этом пункте признаков является достаточным основанием для признания соответствующего объекта самовольной постройкой. Согласно ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Нахождение подобных многоквартирных домов на земельных участках без получения соответствующих разрешений и согласований свидетельствует о несоблюдении целевого назначения земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства,

Также, судом было установлено, что расположение спорного дома не соответствует санитарно-бытовым расстояниям до границ с соседними участками, а также расстоянию до соседнего домовладения и противопожарному расстоянию до дома соседнего земельного участка согласно п. 7.1. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Согласно Градостроительному кодексу РФ, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. Только при таких условиях, в соответствии с нормой Градостроительного кодекса РФ, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства подготовка проектной документации не требуется. Возведение спорного жилого дома, очевидно не удовлетворяющего перечисленным характеристикам, как раз явилось нарушением этой нормы.

Основаниями для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, являются:

• документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (если право заявителя ранее не было зарегистрировано).

Отказ Верховного Суда РФ в признании права собственности граждан на жилые помещения в спорном многоквартирном доме представляется правомерным и обоснованным. Невозможно совершать какие-либо юридически значимые действия в отношении несуществующего объекта гражданских прав. Более того, фактически права граждан на доли в данном доме также отсутствуют, поскольку правом на выделение доли в имуществе обладает непосредственно сам собственник недвижимости. Компания-застройщик таковым собственником не является.

На сегодняшний день, в судах возрастает количество исковых заявлений по данной категории дел. Большинство подобных домов, признаваемых самовольными строениями, подлежат сносу.