«Кошкин дом» и участок под ним

Привет, Регфорум! Возможно ли предоставление в собственность земельного участка под разрушенным объектом недвижимости?

Прямого ответа на вопрос о том, возможно ли предоставление в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  в случаях, когда объект недвижимости, расположенный на нём разрушен, законодательство не содержит.

Обратимся к нормам, регулирующим общие условия предоставления таких земельных участков собственникам объектов недвижимости на них.

Норма, регулирующая право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости, содержится в ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как видим, закон связывает возможность предоставления земельного участка в собственность владельца с правом собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Так может ли собственник разрушенного объекта претендовать на предоставление ему в собственность земельного участка государственной или муниципальной собственности, расположенного под разрушенным объектом?

Окончательно правовая позиция по этому вопросу была выработана судебной практикой: собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта в установленном законом порядке (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 № 292/10 по делу № А51-10601/20081-325, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156).

При этом доводы владельцев разрушенных строений о наличии записи в реестре о праве собственности, как основании для применения действовавшей тогда ст. 36 ЗК РФ, суды про указанным делам отвергают, исходя из того, что исключительное право собственника объекта недвижимости на предоставление ему в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположен данный объект и который необходим для его использования, имеет целью обеспечить беспрепятственную эксплуатацию такого объекта.

Интересный случай был рассмотрен Коллегией по гражданским делам ВС в деле общества с ограниченной ответственностью «Териберский Берег» (далее – Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на земельный участок (Определение от 24 января 2017 г. по делу № 305-КГ16-10570).

Общество, истец в этом деле, выкупило и стало собственником восьми квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме. После сноса названного дома общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на сформированный под указанным домом земельный участок.

Регистрирующий орган отказал обществу в регистрации права собственности, сославшись на абз. 10. п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г., мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом.

Судебная коллегия ВС РФ, отменяя судебные акты нижестоящих судов, которые в иске обществу отказали, и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указала, что право собственности на снесённый МКД возникло у Общества в отсутствие государственной регистрации в реестре на основании п. 2 ст. 8.1., т.е. по правилам исключения из принципа внесения.

Коллегия сослалась на положения ст. 36 ЖК РФ и ч. 2 и 6 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», где установлен иной момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество – именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Таким образом, право собственности на МКД возникло у его владельца ещё до разрушения объекта недвижимости, надобность формального решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в данном случае отпала.

Существует также порядок приобретения прав собственности на земельные участки под объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности. Согласно п. 4. ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести земельный участок бесплатно в случае, если он находится в фактическом пользовании гражданина, на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Из приведённой выше нормы следует, что возможность бесплатного приобретения земельного участка для граждан обусловлена не меньшими требованиями, чем общий порядок, предусмотренный п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Однако, практика судов общей юрисдикции по применению п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ  не является такой стройной, как практика арбитражных судов по применению схожей нормы п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Так, например, Хабаровский краевой суд пришёл к выводу о том, что разрушение дома по причине ветхости, в соответствии с нормами действующего законодательства не может являться самостоятельным основанием для отказа истцу в праве бесплатно приобрести право собственности на земельный участок, который принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (Апелляционное Определение Хабаровского краевого суда от 21.01.2015 по делу № 33-239/2015, 33-8441/2014). Хотя аналогичная практика повторяется некоторыми другими судами, ради справедливости следует отметить, что позиция, выраженная по этому вопросу арбитражными судами, также воспринимается судами общей юрисдикции.

Из приведённых положений законодательных актов можно сделать вывод о том, что возможность приобретения прав на земельный участок связана законодателем с наличием у владельца земельного участка права собственности на расположенный на нём объект недвижимости (зарегистрированного или возникшего независимо от такой регистрации), и фактическим существованием самого объекта недвижимости на этом участке. По этой причине разрушение объекта недвижимости препятствует его собственнику приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Собственник разрушенного объекта вправе претендовать на предоставление в собственность земельного участка (бесплатно или за плату в зависимости от оснований) после восстановления разрушенного объекта.   

В заключение хотелось бы отметить следующее. Ранее вопросу сохранения иных, т.е. отличных от права собственности, прав на земельный участок разрушенного на нём объекта недвижимости была посвящена ст. 39 ЗК РФ. Правила указанной статьи регламентировали случаи, когда земля под разрушенным объектом недвижимости использовалась на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (субаренды) и устанавливала  трёхлетний срок для возведения разрушенного объекта. (Норма утратила силу с 01 марта 2015 г. с 1 марта 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Однако, схожая конструкция сохранилась в п. 81 Постановления Пленума № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»:

При разрушении до открытия наследства принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, – в течение соответствующего периода.

По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.