Варианты получения земельного участка от государства в собственность

Вопрос приобретения земельного участка в собственность актуален для бизнеса всегда. Ранее была востребована процедура выбора участка с предварительным согласованием места размещения объекта, а также аренда и строительство с дальнейшим оформлением построенного объекта и земельного участка в собственность. С изменениями в ЗК РФ эти возможности исчезли. Предлагаю разобраться, какой способ сейчас используют на практике.

На сегодняшний день, в Российской Федерации проводится масштабная земельная реформа, основные положения которой отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 1 марта 2015 года также вступил в силу новый порядок формирования и предоставления субъектам земель из муниципальной и государственной собственности. Цель реформы – сделать процесс приобретения земельных участков в собственность более прозрачным и понятным.

Есть несколько вариантов оформления земельного участка в собственность:

• Выкуп земельного участка у государственных органов
• Приватизация
• Проведение торгов
• Получение земельного участка бесплатно отдельными категориями граждан

В соответствии с законодательством РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ.

Выкуп участка

В частности, согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность. Указанное право осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и другими федеральными законами.

Продажа земельных участков собственникам объектам недвижимости, расположенных на этих участках, осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, притом, что цена таких участков не может превышать их кадастровую стоимость.

В случае, если здание, сооружение, расположенное на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных сооружениях принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на участке расположены несколько зданий, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, такие лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность.

Приватизация

Приватизация — перевод земельного участка из муниципальной и государственной в частную собственность. На данный момент, бесплатная приватизация продлена до 1 марта 2018 года, что регламентировано Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 21.12.2011 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Статьей 28 данного закона предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и возведенные на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обязаны оформить принадлежащие им земельные участки в аренду или в собственность, если действующим законодательством не предусмотрено иное.

Для того чтобы приватизировать земельный участок, то есть оформить в собственность, необходимо подать заявление в местную администрацию, приложив к нему схему местонахождения земельного участка относительно расположенных рядом объектов.

Следующим этапом процедуры приватизации станет межевание участка и обращение в кадастровую палату для получения кадастрового паспорта. Завершит процесс регистрация в Росреестре, после предоставления необходимой документации. После прохождения всех этапов право собственности будет оформлено в течение 10 рабочих дней.

Приобретение участка на торгах

Земельный кодекс ранее предусматривал два различных порядка предоставления земельных участков из государственной собственности для строительства: без предварительного согласования размещения объекта недвижимости и с таковым.

Отдельно стоит отметить процедуру выбора участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Для строительства объекта недвижимости на конкретном земельном участке необходимо знать не только к какой из семи категорий земель этот участок отнесен, но также учитывать экологические, экономические, социальные и другие факторы, а также соответствует ли предполагаемое размещение объекта градостроительным и иным обязательным требованиям. В теории, подобная работа должна быть проведена компетентными органами власти в процессе территориального планирования и градостроительного зонирования. На сегодняшний день, подобное «общее планирование» не везде было произведено, поэтому выбор конкретного участка происходит в индивидуальном порядке.

Процедура предварительного согласования необходима, чтобы гражданин, приобретая права на земельный участок, сначала мог убедиться, что данный участок пригоден для строительства предполагаемого объекта. В таком случае, предоставление земельного участка происходит без проведения торгов. Данное право граждан реализуется в соответствии с нормами земельного законодательства, а также является неким поощрением за инициативность и стремление к развитию территории.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов строительства предоставлялось в собственность или аренду на торгах по продаже земельного участка.

Предметом торгов может быть только сформированный в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами.

Проведение торгов осуществляется в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Подготовка и организация аукциона может осуществляться по инициативе уполномоченного органа либо по инициативе лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Цена земельного участка при проведении торгов определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона, в случае, если заявка на участие в аукционе является единственной. Цена земельного участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи без проведения торгов, определяется в порядке установленном п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ.

Граждане некоторых категорий могут получить участок бесплатно

Еще одна возможность бесплатного получения земельного участка предусмотрена для некоторых категорий граждан. В РФ такая возможность появилась с марта 2015-го года, что указано в статье 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Закон предусматривает следующие категории граждан, которые имеют право претендовать на бесплатное получение земли:

• Граждане, которые построили на земельном участке свой дом или постройку.
• Герои труда, в целях строительства дачных домов, усадеб, огородов и т.д.
• Заслуженные герои страны, в целях жилищного и дачного строительства, а также садоводства и огородничества.
• Многодетные семьи.

Согласно ч. 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», бесплатно получить земельный участок в собственность могут граждане РФ, которые фактически пользуются данным участком, при условии, что на нем расположен жилой дом или постройка, а право собственности на данную недвижимость возникло у него либо до введения действующего ЗК РФ, либо после такового, а право собственности на постройку перешло на праве наследования.

Кроме того, существует Федеральный закон от 09.01.1997 № 5, который закрепляет за Героями Труда РФ и Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой славы право на получение земельных участков безвозмездно. Так, указанные граждане имеют право на получение земли в целях дачного строительства, ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, осуществление огородничества и садоводства.

Земельные участки многодетным семьям предоставляются на основании норм законодательства РФ. В рамках программы государственной поддержки многодетных семей на 2011-2016 годы, родители, воспитывающие более трех (включительно) несовершеннолетних детей, теперь имеют возможность получить бесплатные участки земли, которые могут использовать для постройки дома. Федеральный закон указывает, что порядок выдачи территории определяется муниципальными органами власти.

На сегодняшний день, по-прежнему широко используется приобретение земельных участков в аренду под строительство с последующим оформлением выкупа данных участков, но наряду с этим также набирает обороты процедура приобретения земельных участков в собственность на торгах.