Как разрешить спор о согласовании границ земельного участка в суде

Добрый день, коллеги! Предлагаю рассмотреть несколько ключевых вопросов, возникающих в межевых спорах. Как разрешить спор о согласовании границ земельного участка до суда и в суде, в каких ситуациях может возникнуть проблема пересечения или наложения границ земельного участка, как формулировать исковые требования об определении или установлении границ земельного участка — читайте в посте.

Согласование границ земельного участка

Земельным участком согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ; ч. 7 ст. 38 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ является часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Главным индивидуализирующим признаком земельного участка представляются его границы (п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ), которые определяются межеванием и подлежат кадастровому учету путем включения сведений о границах в государственный кадастр недвижимости.

Согласование границ земельного участка со смежными участками выступает одним из этапов межевания. Так, в состав межевого плана включается акт согласования местоположения границ земельного участка. Местоположение границ межуемого земельного участка считается согласованным, если в акте стоят подписи всех заинтересованных лиц.

Если границы не согласованы

В случае если надлежащим образом извещенное лицо не выразило свое согласие или не представило мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с таким лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования (часть 3 статьи 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Такими документами являются: а) расписка в получении извещения о согласовании, б) почтовая квитанция о направлении извещения о согласовании с уведомлением о вручении, в) доказательства направления извещения посредством электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктами 8 и 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (при наличии таких сведений), г) доказательства опубликования извещения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

Если с собственником смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они включаются в акт согласования (ч. 4 ст. 40 Закона N 221-ФЗ). В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что орган кадастрового учета откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка (п. 9 ч. 3 и п. 2 ч. 5 ст. 27 Закона N 221-ФЗ).

Основаниями для отказа в согласовании границ земельного участка смежными землевладельцами чаще всего выступают пересечение границ межуемого земельного участка со смежным, сведения о котором уже имеются в государственном кадастре недвижимости, а также, несоответствие устанавливаемых границ фактическому землепользованию, либо просто необоснованное нежелание осуществить необходимые действия по согласованию.

При возникновении таких обстоятельств следует обращаться в суд.

Формулируем исковое заявление

Основной и наиболее чаще применяемой формулировкой искового требования является просьба к суду об установлении границ межуемого земельного участка. В то же время не исключаются и дополнительные, определяемые индивидуально в каждом конкретном случае:

• о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельных участков;
• о признании недействительными и исключении из ГКН сведений о местоположении границ земельного участка ответчика/записей об описании местоположения границ - координатах характерных точек границ земельного участка ответчика;
• о признании недействительным межевого плана;
• об истребовании участка (его части) из чужого незаконного владения;
• о выделе долей дома и земельного участка;
• об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем сноса нежилых (хозяйственных) построек, заборов, демонтажа ограждений, разборки фундаментов и т.п.;
• о переносе в конкретное место нежилых (хозяйственных) построек, заборов, ограждений, коммуникаций для обслуживания жилого дома (типа водопроводного крана, колодца, фонарей освещения), беседок, парников и т.п. (например, требование передвинуть разделительный забор между участками на границу раздела земельных участков).

Особенностью такого рода споров, не считая юридическую составляющую, является необходимость в большинстве случаев участия специалистов в сфере землеустройства, кадастра и геодезии для проведения судебной землеустроительной экспертизы на предмет определения спорных границ земельных участков сторон спора.

Назначение экспертизы

Такая экспертиза может проводиться не только в государственном судебно-экспертном учреждении, а также в негосударственной экспертной организации или лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися работниками экспертного учреждения (организации).

При выборе эксперта или экспертного учреждения необходимо, чтобы эксперт отвечал следующим условиям:

• наличие допуска (лицензии) к проведению соответствующих работ;
• наличие образования.

К числу основных задач землеустроительной экспертизы в рассматриваемом случае относят:

• определение фактического местоположения границ и площади исследуемого земельного участка и установление их соответствия данным государственного кадастра недвижимости  или правоустанавливающим документам;
• установление факта наложения границ одного земельного участка на границы другого и определения площади такого наложения;
• определение причины наложения границ земельных участков на кадастровой карте при их постановке на государственный кадастровый учет.
• выявление кадастровой ошибки и разработка вариантов приведения границ исследуемого земельного участка в соответствие с его правоустанавливающими документами;
• определение границ и площади самовольно запользованной земли;
• иные задачи.

Вопросы для судебной землеустроительной экспертизы можно изложить следующим образом:

• определить, соответствуют ли границы и/или площадь земельного участка его правоустанавливающим/правоудостоверяющим документам;
• определить, накладываются ли границы исследуемого земельного участка на границу смежного земельного участка? Если да, указать площадь и границы такого наложения;
• установить, присутствует ли в сведениях государственного кадастра недвижимости на исследуемый земельный участок кадастровая ошибка;
• определить, имеются ли несоответствия исследуемых документов законодательству в области землеустройства, действующему на момент изготовления таких документов? Если да, указать, в части каких законодательных актов выявлены несоответствия;
• иные вопросы.

Доказательственная база в спорах о границах участков

Особое внимание следует обращать на оптимальный подбор доказательной базы, обосновывающей характеристики и местоположение земельного участка при его образовании, демонстрирующей фактическое землепользование смежных участков, сложившееся между ними за длительный период и т. д. Обозначенный вопрос имеет значение не только для суда, но и для проведения самой землеустроительной экспертизы.

Так, при рассмотрении такой категории споров суд истребует у органа кадастрового учета материалы землеустроительного дела на каждый из спорных земельных участков. Такие дела могут, как содержать необходимую документацию, так и нет.

Отсутствующие же документы могут быть у сторон на руках, либо могут быть получены по запросам в местных муниципальных органах, иных архивных учреждениях.

К числу необходимых документов можно отнести, в частности: правоустанавливающие документы, планы земельных участков, выписки из похозяйственных книг, схемы, генпланы, документацию БТИ и иные.

В любом случае споры о границах земельных участков являются сложной категорией судебных дел, требуют участия специализирующих на них юристов и кадастровых инженеров.