ВС РФ: как доказать дефекты в новостройке

Здравствуй, Регфорум! Значительная часть дольщиков при получении квартиры недовольна принятым объектом. Доказать, что в квартире действительно есть существенные недостатки крайне проблематично. К тому же, застройщики убеждены, что практически все претензии являются необоснованными и касаются не самого строительства, а, скорее, уровня отделки или техники.

Прежде всего, стоит начать с, так называемых, превентивных мер. Дольщику необходимо проявить предусмотрительность на этапе заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи объекта. Следует внимательно ознакомиться с условиями предлагаемого документа, осмотреть предлагаемое помещение, поскольку акт приема-передачи содержит пункт о том, что покупатель не имеет каких-либо претензий к жилому помещению. Новый Федеральный закон 214-ФЗ в значительной мере охраняет интересы дольщика, поэтому гражданин имеет право требовать устранения недостатков, либо компенсации застройщиком ущерба. Согласно законодательству о защите прав потребителей, застройщик обязан устранить все имеющиеся дефекты.

Некоторые будущие собственники привлекают специальные экспертные организации при подписании актов приема-передачи квартиры, которые оценивают объект на предмет его соответствия установленным стандартом.

Однако не все недостатки представляется возможным зафиксировать путем просто визуального осмотра, даже если он производится экспертом. Какие-то дефекты, к примеру, связанные с промерзанием стен, могут проявиться только в зимнее время.

Таким образом, если дольщик не обнаружил каких-либо дефектов в представленной квартире  и подписал необходимые документы, существует следующий алгоритм действий. Прежде всего, собственник квартиры с дефектами должен соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора, а именно, направить претензию в организацию, с которой заключен договор о приобретении квартиры в собственность. Претензия составляется в свободной форме. Что касается сроков устранения дефектов, то в законодательстве содержится указание на их протяженность. Таким образом, если гражданин требует возврата денежных средств уплаченных за квартиру, срок составит 10 дней. Соответственно, до 45 дней отводится на требования о безвозмездном устранении недостатков.

Следующим шагом, при отказе застройщиком добровольно устранить имеющиеся дефекты, будет обращение дольщика с исковым заявлением в судебные органы. Также при направлении исковых требований для достижения желаемого результата рекомендуется обратиться в экспертную организацию для предоставления суду заключения эксперта. Если дольщик игнорирует данное действие, суд по собственной инициативе может назначить проведение судебной экспертизы, расходы по которой понесет сторона, проигравшая дело.

При рассмотрении дела, дольщик должен доказать, что указанные им недостатки мешают эксплуатации жилья, а также затрудняют его проживание в квартире. Выявленные недостатки квалифицируются как существенные. Легальное определение понятия «существенный недостаток» есть в Законе «О защите прав потребителей». Так, существенные недостатки – это неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после его устранения. О наличии или отсутствии таких говорит и Постановление Верховного Суда РФ (Дело № 29-КГ16-13). Из разъяснений ВС очевидно, что, в первую очередь, судам надлежит устанавливать, влияет ли указанный дольщиком дефект на качество конкретной приобретенной им квартиры. Кроме того, несмотря на то, что на приобретенный объект установлен гарантийный срок, крайне не рекомендуется затягивать с направлением претензии застройщику и обращением в суд, поскольку зачастую ответчики возражают на исковые требование, мотивируя тем, что дефект не связан с нарушением строительных норм, а является следствием неправильной эксплуатации объекта застройщиком. 

Так или иначе, многие эксперты рекомендуют избегать обращений в суд при наличии такой возможности, мотивируя это огромными временными и психологическими затратами, и если есть возможность урегулировать конфликт путем мирового соглашения, покупателю необходимо ею воспользоваться.