Аренда. Риски арендодателя при заключении договора

При заключении договора аренды каждая из сторон может столкнуться с рисками, которые в последствии могут обернуться длительными судебными процессами, и, как следствие, убытками, упущенной выгодой, простоем производства. Чтобы предотвратить неосмотрительное подписание договора аренды и негативные последствия после такого подписания в данной статье мы рассмотрим, на что следует обратить внимание при заключении договора аренды в свете судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.

Итак, договор аренды и правила его заключения регламентируются главой 39 Гражданского кодекса РФ.

Несогласование объекта аренды

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду передаются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В этой же статье Законодатель указывает на обязательную идентификацию объекта аренды, позволяющую точно определить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В коммерческой деятельности часто возникают ситуации, когда в одном помещении (земельном участке) присутствуют несколько арендаторов. В хозяйственном обороте таких примеров множество, например, аренда помещения (земельного участка) под стоянку транспортных средств. Необходимо указать данные, позволяющие точно установить местоположение арендуемой части в составе недвижимости, с указанием границ этой части. В противном случае существенное условие об объекте аренды считается несогласованно, договор – незаключенным.

Здесь возникают такие риски арендодателя как:

• невозможность взыскания арендной платы;
• невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж или неустойку;
• в случае невозможности доказать фактическое пользование, у арендодателя возникнет обязанность вернуть полученные от арендатора платежи, как неосновательное обогащение (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А56-7834/2005);

Однако если арендодатель представит доказательства фактического пользования имуществом арендатором, у арендодателя возникает право на взыскание платы за пользование как неосновательное обогащение арендатора.

В п. 15 Постановления № 13 от 25.01.2013 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации обезопасил арендодателя, указав следующее: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал) стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении № 1ф3 от 25.01.2013 года дал разъяснения правоприменительной судебной практики. В частности указал, что при регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения, заключаемого на год и более, в регистрационный орган представляется кадастровый паспорт и графический документ подписанный сторонами, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. В указанном постановлении ВАС РФ указывает, что при аренде земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду и части таких земельных участков. Однако при передаче в аренду эти части обязательно должны пройти кадастровый учет, в противном случае без проведения кадастрового учета аренда части такого земельного участка не допускается.

Таким образом, в договоре объект аренды должен быть точно идентифицирован, указаны не только адрес объекта, но подробное описание: кадастровый номер, схема расположения части помещения сдаваемого в аренду, подробное текстовое описание. 

Несогласование цели использования объекта

При заключении договора аренды стороны обычно прописывают условие о цели использования арендуемого имущества. Случается, что после передачи имущества выявляются недостатки, в том числе, о которых арендодатель и не знал. При условии, что имущество, переданное в аренду с недостатками, препятствующими его использованию по целевому назначению, либо исключающими его использование полностью, арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки, в виде оплаченной арендной платы и требовать досрочного расторжения договора аренды. Данные положения закреплены пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Положения ГК РФ по этому поводу подкрепляются судебной практикой, например Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008. Данным судебным постановлением суд расторг договор аренды земельного участка и взыскал арендные платежи, так как по санитарно-эпидемиологическим нормам участок не соответствовал целевому назначению аренды земельного участка – для строительства многоэтажного жилого дома.

Что делать арендодателю для своей защиты в подобных ситуациях?

1. Согласно п. 6 ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. То есть, если в разумный срок, извещенный о недостатках арендодатель, исправит (устранит) недостатки, арендатор будет не вправе требовать расторжения договора. Данную позицию подтверждает судебная практика в Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П по делу N А40-5968/08-50-45, в котором суд признал разумным сроком месяц, в течение которого арендодатель устранил недостатки, при условии срока аренды - пять лет.
2. При заключении договора аренды арендодателю стоит указать в акте приема – передачи на недостатки, имеющие место в имуществе на момент заключения договора и передачи имущества в пользование арендатору. В этом случае арендатор не вправе предъявлять претензии по поводу состояния имущества и отказаться от внесения арендной платы. Так в Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2010 по делу N А02-1170/2009 суды пришли к обоснованному выводу об отказе арендатору во взыскании стоимости ремонта и арендных платежей, так как помещение арендатором принято по акту приема – передачи без нареканий, а проведение капитального ремонта с арендодателем не согласовано.
3. Согласование в договоре аренды условия, что имущество, переданное с недостатками, подлежит ремонту арендатором. В этом случае арендодатель признается выполнившим условие о передаче имущества и освобождается от ответственности за невозможность использования объекта аренды по целевому назначению. В Постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2009 по делу N А57-1306/08 суд отказал в расторжении договора аренды имущества, переданного по акту в котором указано на состояние объекта аренды, при наличии условия о ремонте имущества арендатором. И указал, что в силу ст. 612 ГК РФ арендатор не вправе ссылаться на недостатки переданного имущества, которые ему были известны в момент заключения договора.

Условие о субаренде

По общим правилам ГК РФ арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, отдавать арендные права в залог п. 2 ст. 615 ГК РФ. В данной статье установлено, что подобные действия арендатор вправе совершать с согласия арендодателя. Но как именно должен арендатор получать данное согласие в Законе не указано. Здесь возникают коллизии при рассмотрении споров в суде по данной категории дел.

Несогласование условия о получении согласия в письменной форме.

Если в договоре не прописано обязательное получение арендатором письменного согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки, признаются полученным согласием (например: участие арендодателя в переписке с арендатором и третьим лицом относительно пользования имуществом, иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки арендатора).

Так в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 N А56-19356/01 суд отказал в расторжении договора аренды при ссылке арендодателя на нарушение арендатором существенных условий договора, выраженных в сдаче имущества в субаренду без согласия арендодателя. Основанием отказа в иске послужило, что арендодатель надлежащим образом был уведомлен о заключении арендатором договора субаренды, об использовании имущества субарендатором, об обеспечении субарендатора энергоносителями.

Согласие арендодателя может быть выражено и проставлением визы и печати на договорах субаренды, несмотря на то, что в договоре Аренды указано на обязательное письменное согласие арендодателя. Данную позицию подтвердил ФАС Московского округа в Постановление от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10 по делу N А40-64719/09-82-366. Суды установили, что на каждом договоре субаренды стоит надпись «Согласовано», печать арендодателя и подпись директора. Суды пришли к выводу, что передача арендатором имущества в субаренду производилась с согласия балансодержателя, и отказали арендодателю в расторжении договора аренды.

Включение в текст договора аренды согласия арендодателя на совершение сделок предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Если согласие на сдачу имущества в субаренду выражено в Договоре, арендатору не нужно обращаться к арендодателю за выдачей согласия при совершении каждой сделки. Таким образом, арендодатель теряет право заявлять о недействительности сделок на основании ст. 168 ГК РФ (как сделка, нарушающая требования Закона). Данная позиция отражена в Постановлении ФАС Уральского округа от 06.03.2008 N Ф09-1291/08-С5 и Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2006, 03.10.2006 N 09АП-12045/2006-ГК. А также в информационном письме Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

В связи с вышеизложенным, арендодателю необходимо обезопасить себя при согласовании данного условия при заключении договора аренды:

• Форму согласия рекомендуется предусмотреть в письменном виде, подписанную и арендодателем и арендатором (в договоре, в дополнительном соглашении или как отдельный документ).
• Указать на получение арендатором письменного согласия арендодателя на каждую конкретную сделку или отсутствие получения согласия на каждую сделку.
• Указать на необходимость письменного согласования с арендодателем срока субаренды по каждой сделке.

Несогласование в договоре аренды срока на совершение сделок по сдаче арендатором имущества в субаренду дает право арендатору возобновлять договоры субаренды без согласования с арендодателем в пределах срока действия договора аренды. ВАС в информационном письме от 11 января 2002 года № 66"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что при досрочном прекращении договора аренды, субарендатор, договор субаренды которого оканчивался в пределах договора аренды, правомерно потребовал заключения с ним договора аренды в соответствии со ст. 618 ГК РФ.

Во избежание подобных ситуаций арендодателю рекомендуется:

• Установить сроки, до истечения или после истечения которых арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду. Данное условие обеспечивает своевременный контроль за состоянием объекта аренды или его своевременный возврат из арендного пользования. Все сделки совершенные за пределами указанных сроков могут быть признаны по иску арендодателя недействительными по ст. 168 ГК РФ.
• Предусмотреть право арендатора передавать права и обязанности третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате. Данное условие дисциплинирует арендатора. Дополнить договор, что при нарушении арендатором данного условия, арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора Аренды.
• Предусмотреть условие о последующем ОБЯЗАТЕЛЬНОМ уведомлении арендодателя о сдаче имущества в субаренду в установленный срок. Уставить санкции за нарушение данного условия, например: односторонний отказ от исполнения договора Аренды, либо взыскание штрафов.

Срок действия договора Аренды

Определение срока аренды истечением периода времени

Если в договоре определили срок аренды истечением периода времени, то день начала срока аренды, определенный датой или событием, не включается в срок аренды по правилам ст. 191 ГК РФ. То есть, срок начинается исчисляться со следующего дня, и арендодатель не сможет взыскать арендную плату за указанный день. Чтобы предотвратить негативные, необходимо определить период срока аренды и его начало. Для этого в договоре необходимо точно указать на дату начала действия договора аренды. Начало срока аренды может быть определено наступлением определенного события, например передачей имущества по акту приема – передачи, в этом случае необходимо данное условие прописать в договоре как начало срока действия договора аренды.

Определение срока аренды с 1-го числа по последнее число предыдущего месяца следующего года

При определении в договоре начала срока действия с 1-го числа и заканчивающий свое действие в последний день предыдущего месяца следующего года, например с 1 марта 2013 по 30 апреля 2014 года, подлежит применению п. 2 ст. 651 ГК РФ, в этом случае срок действия договора признается равный году и договор подлежит государственной регистрации. При отсутствии регистрации договор считается незаключенным, и как следствие права и обязанности по нему не возникают, а арендодатель лишается права взыскать арендные платежи по договору, об этом свидетельствует судебная практика (Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 по делу N А68-10147/07-17/4).

В случае признания договора незаключенным, арендодатель имеет шанс взыскать с арендатора платежи за пользование как неосновательное обогащение по правилам ст. 1102 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами, что подтверждает мнение суда в Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2011 по делу N А40-78743/10-91-667.

Однако в Постановлении от 25 января 2013 года № 13 ВАС РФ указал: согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Распространение действия договора на отношения, возникшие до заключения договора аренды.

На практике возникают случаи, когда фактическое пользование имуществом возникает до заключения договора аренды. Но доказательств того, что имущество было передано арендатору нет. В этом случае арендодатель лишается права взыскать арендную плату до заключения договора, так как по общим правилам арендатор обязан оплатить арендную плату с момента фактической передачи имущества.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, в договоре необходимо указать дату, с которой условие договора действуют. Указать дату фактической передачи имущества в пользование арендатора (в случае отсутствия акта приема – передачи в фактическое пользование). Отсутствие такого акта до заключения договора лишает арендодателя доказательств передачи имущества и, соответственно, лишает права на взыскание арендных платежей за фактическое пользование до заключения договора аренды. Данная позиция подтверждена и в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Пример формулировки договора: "Настоящий договор действует с даты его подписания сторонами (15.09.2013). Срок аренды имущества устанавливается с 15.08.2013 по 01.09.2014 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".