Вы решили продать квартиру, и уже определились её с ценой, но пока ничего не знаете о налоге на доходы физических лиц? Тогда прочтите эту статью. Я расскажу вам об особенностях уплаты НДФЛ (налога на доход физических лиц) от продажи недвижимости:
- если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем (далее – ИП);
- если вы зарегистрированы как ИП.
Резидент или нет? Ставки налога
Чтобы узнать, какая ставка НДФЛ будет применяться к доходам от продажи квартиры, надо определить, является ли продавец налоговым резидентом РФ. Для налоговых резидентов ставка налога составит 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ), а для нерезидентов – 30% (п.3 ст. 224 НК РФ).
Резидентом для целей налогообложения НДФЛ считается человек, проживающий на территории РФ не менее 183 календарных дней 12-месячного периода (п. 2 ст. 207 НК РФ). Если же вы пребывали на территории России менее 183 календарных дней за 12 идущих подряд месяцев, то налоговым резидентом РФ вы не являетесь. При продаже квартиры 12 месяцев считаются с 1 января по 31 декабря года, в котором была продажа, потому что расчет налогооблагаемой базы и уплата налога по сделкам продажи недвижимости происходит по результатам налогового периода (п.17.1 ст.217 НК РФ, Письмо ФНС России от 22.08.2012 N ЕД-4-3/13897@ "О налоге на доходы физических лиц», Письмо Минфина России от 24.08.2012 N 03-04-05/6-1003)
Если гражданин выезжал за пределы РФ на лечение, обучение, в отпуск менее, чем на шесть месяцев, то период, требуемый для получения статуса налогового резидента не прерывается.
Хочу отметить, что налоговым резидентом РФ может быть гражданин другого государства, а гражданин РФ, может и не быть налоговым резидентом РФ, если проживает за пределами нашего государства.
Пример:
Если гражданин въехал на территорию РФ 01 июня 2012 г. и до 31 мая 2013 г. постоянно находился в России более 183 календарных дней, то он приобретает статус налогового резидента РФ.
Если этот человек продает квартиру в августе 2013 года, то мы должны выяснить, сколько дней в 2013 году он находился на территории России. Если в конце года выяснится, что в 2013 году он находился на территории РФ в общей сложности 120 дней, а остальное время (245 дней) находился за границей, то он не будет считаться налоговым резидентом РФ и его доход будет облагаться по ставке 30%.
Что уменьшит налог? Имущественные вычеты
Если Вы владеете недвижимым имуществом более 3 лет, то, доход, полученный от продажи имущества, освобождается от налогообложения, т.е. НДФЛ платить не нужно (п.17.1 ст.217 НК РФ)., не нужно также сдавать декларацию, а если сдаете по другим основаниям, то такой доход в декларации можно не указывать (п.4 ст.229 НК РФ).
Если срок владения недвижимым имуществом составляет менее 3-х лет, то сделка по продаже квартиры является объектом налогообложения по НДФЛ (п.2 ст.228 НК РФ). При этом можно применить имущественные налоговые вычеты, которые уменьшат налог.
А вот нерезиденты при продаже квартиры платят налог в любом случае, независимо от времени владения квартирой.
Налогоплательщик – резидент РФ имеет право на получение имущественного вычета от продажи квартиры по его выбору:
- Либо в размере документально подтвержденных расходов на покупку квартиры – то есть ту сумму, за которую купили квартиру (пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ). Документами могут являться договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и документы на оплату (платежные получения, расписки).
- Либо в размере не более 1 000 000 руб (п. 1 ст. 220 НК РФ).
На сумму вычета вы можете уменьшить налогооблагаемую базу, а, следовательно, и сам НДФЛ.
Приведу несколько примеров:
Год назад вы купили квартиру за 1 500 000 руб., что подтверждено документами, а теперь продаете за 1 600 000 руб. Налогооблагаемая база по НДФЛ составит 100 000 руб. (1 600 000 – 1 500 000). Сумма НДФЛ - 13 000 руб. (100 000х13%).
Цена продаваемой квартиры 1 500 000 руб., вы воспользовались вычетом в 1 000 000 руб., налогооблагаемая база по НДФЛ составит 500 000 руб. (1 500 000 – 1 000 000), сумма НДФЛ составит 65 000 руб. (500 000 х 13%).
Цена квартиры - 1 000 000 руб., вы воспользовались вычетом в 1 000 000 руб., налогооблагаемая база по НДФЛ составит 0 руб. (1 000 000 – 1 000 000). Обязанность по уплате НДФЛ не возникает.
Цена квартиры - 900 000 руб., воспользоваться вычетом можно только в сумме 900 000 руб., налогооблагаемая база по НДФЛ составит 0 руб. (900 000 – 900 000). Обязанность по уплате НДФЛ не возникает.
Одновременно применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей и уменьшить доходы на фактически произведенные расходы, нельзя.
Сдать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо не позднее 30 апреля следующего года (п.1 ст.229 НК РФ). Налог нужно заплатить не позднее 15 июля следуюего (за налоговым периодом) года (п.3 ст. 228 НК РФ). Налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 НК РФ).
Пример:
Недвижимое имущество продано в 2013 году. Значит, подать декларацию по итогам 2013 года необходимо не позднее 30 апреля 2014 г., а заплатить НДФЛ - не позднее 15 июля 2014 г.
Если вы зарегистрированы как ИП, и считаете, что вам выгоднее задекларировать продажу от имени индивидуального предпринимателя, то стоит учесть некоторые нюансы.
Также важно, как использовалось имущество. Если оно использовалось в предпринимательской деятельности, тогда, скорее всего, налоговики посчитают продажу квартиры доходом от предпринимательской деятельности.
В заключение хочу отметить, что при одновременной и продаже и покупке квартиры, для определения суммы НДФЛ вы можете воспользоваться двумя вычетамм: как в размере расходов на приобретение продаваемой квартиры, так и в размере 2 млн рублей по вновь приобретенной квартире. Но о покупке квартиры и вычете в 2 млн рублей мы поговорим в следующей статье.
