Как из виновника пожара стать его жертвой и взыскать ущерб

Клиент пришел к нам с серьезной проблемой. Он арендовал склад, который сгорел, и теперь арендодатель  хочет взыскать причиненные убытки.

Эксперт МЧС сделал вывод, что возгорание произошло в пристройке, где находились кустарные обогревательные приборы, провода которых были оплавлены. И это является явным признаком короткого замыкания.

Но когда именно замкнуло: до пожара или во время него, эксперт установить не смог.

Работники клиента дали объяснения, что они, действительно, грелись в пристройке неизвестно откуда взятыми обогревателями,  но почему возник пожар, не знают.

В результате дознаватель отказал в возбуждении  уголовного дела из-за того, что причина возгорания не установлена, а виновные лица не найдены.

Позиция арендодателя

Арендодатель утверждал, что пожар возник в пристройке к арендованному зданию, в которой эксплуатировались кустарно изготовленные приборы. Согласно условиям договора арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и обеспечивать их соблюдение другими лицами.

Правила были нарушены, потому что использовались несертифицированные обогреватели, в которых произошло короткое замыкание.

Следовательно, арендатор несет ответственность за ущерб, если  не сможет доказать, что возгорание возникло по вине третьих лиц. А таких доказательств у клиента, естественно, не было.

Конечно, можно было ссылаться на то, что причина пожара не установлена, но после анализа судебной практики стало ясно, что это довольно слабая позиция, ведь пожар возник в арендованном помещении, за сохранность которого в любом случае отвечает арендатор.

Да и в соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ при осуществлении предпринимательской деятельности ответственность за нарушение обязательств наступает независимо от вины. А правила пожарной безопасности, соблюдать которые клиент обязался в договоре аренды, были очевидно нарушены.

 После анализа ситуации мы были вынуждены сообщить клиенту, что перспектива выигрыша сомнительна, а проигрыш, напротив, вполне возможен. Правда, мириться с этим не хотелось.

Копаем глубже

Итак, единственная возможность выиграть дело заключалась в том, чтобы доказать, что возгорание произошло на территории, неподконтрольной клиенту.

В предмете договора аренды говорилось, что в пользование передается здание склада такой-то площади. В приложении имелся бледный, выцветший план, на котором разобрать что-либо было трудно. Рядом со зданием виднелись какие-то контуры, которые впоследствии оказались пандусом, однако пристройка, размером 2 на 3 метра не просматривалась.

Мы заказали выписку из ЕГРН, но плана здания в ней не было, потому что из БТИ в Росреестр не были переданы соответствующие данные.

Следующим шагом нужно было запросить технический паспорт из БТИ. Если бы пристройки там не оказалось,  это означало бы, что здание передано в аренду без нее, и в число арендованных помещений она  не входила.

Но вот получить этот документ мы могли только по судебному запросу. И если бы выяснилось, что пристройка в паспорте все-таки есть, нам было бы сложно ссылаться на то, что ее нет в приложении к договору, потому что в аренду было передано все здание, а, значит, и пристройка к нему, если она, конечно, имелась.

Однако обращение в БТИ не потребовалось, потому что вместе с заключением оценщика арендодатель сам представил в суд технический паспорт, в котором пристройки не было и в помине, а площадь здания соответствовала той, которая была указана в договоре аренды и свидетельстве на право собственности.

Откуда взялась пристройка?

Итак, из имеющихся документов следовало, что на дату покупки здания арендодателем пристройки не было, а, значит, она была построена в промежутке между приобретением здания и пожаром.

Изучение сайта Министерства строительного комплекса Московской области, показало, что никакого разрешения на строительство пристройки в этот период арендодатель не получал. Поэтому она  являлась самовольной постройкой, эксплуатация которой в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ запрещена.

Скорее всего, она стояла еще с советских времен, и просто никто не озаботился ее оформлением, но сейчас это уже не имело значения.

Из виновника – в жертвы

Теперь наша позиция выглядела гораздо более весомой. Арендатор получил в аренду склад без пристройки. После этого с  согласия арендодателя на принадлежащем ему участке вплотную к арендуемому зданию она была незаконно возведена.

Именно в ней, по данным экспертизы, произошло возгорание. И поскольку по договору аренды пристройка в пользование не передавалась и, будучи самовольной постройкой, передаваться не могла, все, что в ней происходило, находится в зоне ответственности арендодателя.  Следовательно, он и есть виновник пожара.

Противопоставить этому арендодатель мог лишь устные пояснения складских сотрудников (весьма противоречивые), но арбитражный суд, как обычно, отдал предпочтение письменным доказательствам, и в иске полностью отказал.

Оформляй или проиграешь

В итоге, созданная нами «дополненная реальность» стала удивлять нас самих, когда судья апелляционной инстанции, спросил, почему истец решил взыскать ущерб именно с нашего клиента, не имеющего ни к пожару, ни к пристройке никакого отношения. А ведь вначале работы над делом возмещение ущерба арендатором казалось почти неизбежным.

В настоящее время мы вместе с клиентом прорабатываем вопрос о взыскании с арендодателя убытков, причиненных пожаром. Ведь уже доказано, что возгорание произошло из-за того, что он не просто возвел самовольную постройку, но и допустил ее эксплуатацию с нарушением требований противопожарного режима.

Вот такая поучительная история о том, почему необходимо уделять особое внимание оформлению всевозможных прав, не оставляя этот вопрос  на потом. В противном случае велик риск из жертвы пожара превратиться в его виновника, и не просто потерять право на возмещение ущерба, но и, напротив, возместить его пострадавшей стороне.