Риски арендатора при заключении договора и их оптимизация

Заключение договора аренды, как и любого другого договора, всегда связано с обоюдными рисками сторон, и задача каждой — их оптимизировать. Процесс согласования и, в конечном счете, подписания договора достаточно сложен. Происходит конфликт интересов сторон, при котором каждая пытается обеспечить себе максимально выгодные условия и это не только размер арендных платежей, но и многие другие, на первый взгляд незначительные условия договора. Крайне сложно дать общие рекомендации при заключении договора, важное значение имеет то, на чьей стороне приходится выступать — арендодателя или арендатора. Сегодня я иду в тандеме с арендатором.

Итак, на что же необходимо обратить внимание арендатору при согласовании условий договора аренды?

Помещение: его фактическое состояние и возможность переделки

В данном случае речь идет о полном соответствии фактического состояния помещения его характеристикам по документам. Необходимо сверить соответствие реальной площади и планировки помещения тем же характеристикам, указанным в технической документации. По закону, по истечении срока аренды помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). А «пропустив» неузаконенную перепланировку, арендатор рискует после окончания срока аренды столкнуться с неприятной ситуацией, когда арендодатель, принимая помещение, требует вернуть его в первоначальное состояние, т. е. состояние по документам. И уже неважно, что перепланировка была произведена не арендатором, а арендодателем. По документам выходит как раз иное.

Если же помещение полностью соответствует документам, но оно нуждается в перепланировке ввиду характера деятельности арендатора, то в договоре необходимо заручиться согласием на то арендодателя, дабы не оказаться в описанной выше ситуации. Кроме того, будет не лишним договориться о судьбе неотделимых улучшений (т.е. такие улучшений, которые не могут быть отделены от имущества без причинения вреда ему, например, система пожарной и охранной сигнализации).

Конечно, полностью провести переделку за счет арендодателя вряд ли получится, но можно договориться о различного рода преференциях для себя. Так, одним из инструментов оптимизации расходов арендатора могут служить так называемые «арендные каникулы» — период времени с даты заключения договора, когда арендная плата не начисляется. Чаще всего такой период можно установить на время проведения ремонта в помещении.

Арендная плата и иные расходы

• Арендная плата — это, пожалуй, один из важнейших пунктов договора аренды, который вызывает значительное количество споров между сторонами. Дабы избежать вероятности повышения арендной платы в любое время и в любом размере недостаточно просто определить в договоре размер арендных платежей. Необходимо закрепить максимально длительный период времени, в течение которого арендная плата остается неизменной и повышению не подлежит. Кроме того, в настоящее время достаточно распространена практика включения в договор аренды условия о праве арендодателя изменять арендную плату в уведомительном порядке. Пропустив такое право арендодателя, поверив его заверениям, что это будет не чаще раза в год и только на размер инфляции, можно обеспечить себе дополнительную головную боль. Поэтому просто необходимо включить в договор условие, что размер арендной платы изменяется только по соглашению сторон.

• НДС — риск дополнительных расходов для арендатора несет в себе и тот факт, является ли арендодатель плательщиком НДС. Если НДС начисляется, то в договоре необходимо указать, что арендная плата уже включает в себя сумму налога. Впоследствии, если по каким-то причинам арендодатель перестает быть плательщиком НДС, то арендатор имеет все основания снизить размер арендных платежей на сумму НДС. Если же на момент подписания договора арендодатель не является плательщиком НДС, то целесообразным будет включение в договор условия о том, что в случае возникновения у арендодателя обязанности по уплате НДС, сумма налога считается включенной в арендную плату и начислению сверх нее не подлежит.

• Коммуналка и иные расходы. Кроме арендной платы существуют и иные платежи, которые придется оплачивать дополнительно, если они не включены в арендную плату. К их числу относятся, например, коммунальные расходы. А если арендуемое помещение находится в торговом центре, то можно столкнуться с платежами в виде сбора за открытие, маркетингового сбора, рекламного сбора и т. д. Поэтому при подписании договора необходимо четко понимать, из чего складывается арендная плата и что придется оплачивать сверху. А в идеале включить в договор условие, что все расходы, не нашедшие отражение в договоре аренды, ложатся на арендодателя.

Срок договора

В зависимости от ситуации арендатору может быть выгодно как заключение краткосрочного договора аренды, так и долгосрочного.

1. Что касается варианта с краткосрочным договором аренды, то выгоден он в первую очередь тем арендаторам, которые не осуществляют больших вложений в предмет аренды, оборудование, персонал и т. д. Тем, кто только стартует в бизнесе и не уверен в успехе своего дела или правильности выбора помещения в данном месте.
2. Долгосрочный договор аренды защитит интересы арендатора, понесшего серьезные расходы на обустройство помещения или крайне заинтересованного в аренде именно этого помещения. В данном случае нужно трезво оценить перспективы своей деятельности, чтобы определиться с оптимальным сроком аренды, но в любом случае, ситуация может кардинально поменяться в любой момент и аренда именного этого помещения перестанет быть актуальной. Поэтому необходимо предусмотреть в договоре право на односторонний отказ арендатора от исполнения договора. Арендодатель может ввести аналогичное право и для себя, но его можно ограничить двумя видами сроков. Во-первых, можно установить период времени, до истечения которого, арендодатель не может воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора. И во-вторых, закрепить максимально длительный срок, за который арендодатель должен уведомить арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора.

Также, в договоре необходимо четко определить, на кого возлагается обязанность по государственной регистрации аренды и срок, в течение которого другая сторона обязана предоставить необходимые для регистрации документы. Это позволит избежать уклонения от регистрации, и в случае необходимости заставит такую регистрацию осуществить. Это важно, поскольку для договора аренды недвижимости на срок не менее года государственная регистрация является обязательной и правовые последствия такого договора возникают только после государственной регистрации.

И в случае заключения краткосрочного договора аренды, и при долгосрочном характере отношений, срок аренды все равно ограничен. Истечение указанного в договоре срока вовсе не означает прекращение арендных отношений. Если стороны продолжают исполнять свои обязанности, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако суды не считают данную норму гражданского кодекса императивной, и если в договоре есть условие, отменяющее автоматическое продление аренды, то суды в большинстве случаев считают договор прекратившимся (определение ВАС РФ от 22.03.2010 № ВАС-7633/10, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.10.2012 по делу № А70−1672/2012). Поэтому считаю необходимым указать в тексте договора его автоматическое продление по истечении срока аренды так же, как и преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Права третьих лиц

По закону арендодатель при заключении договора аренды обязан сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на предмет аренды. Иногда подобного рода обременения не играют существенной роли в согласовании условий, но порой возникают ситуации, когда наличие обременения делает невозможным использование арендатором предмета аренды в первоначальных целях. Например, предметом аренды является земельный участок. Цель аренды — выращивание сельскохозяйственных культур. А обременение участка правом прогона через него сельскохозяйственных животных делает невозможным достижение арендатором своих целей.

Это то, что касается наиболее глобальных и широко распространенных рисков арендатора при заключении договора. Но это далеко не полный перечень. Все зависит от конкретных условий каждой сделки, от характеристик объекта недвижимости и от того, где оно расположено, от того, кем являются арендодатель и арендатор. Порой при согласовании условий договора всплывают такие моменты, что до того и представить было трудно.

Большинство положений гражданского кодекса относительно аренды являются диспозитивными и легко меняются условиями договора аренды. Я не сторонник переписывания в договоре положений ГК, но в случае с арендой, при малейшем сомнении лучше закрепить какую-либо норму в договоре, чтобы потом не выяснять отношения с арендодателем в суде.