Эскроу для застройщика

Всем привет!

Давным-давно (кажется, в ноябре), я писал статью по случаю появления в России номинальных счетов со счетами эскроу и размышлял: приживётся или не приживётся. Бросятся ли люди действительно массово рассчитываться за покупаемые квартиры посредством эскроу? Или оно пополнит копилку юридических игрушек, красивых, но бесполезных? Сомнение было сразу: ведь по аккредитивам не бросились же, а в том виде, в котором эскроу предложено россиянам (в качестве разновидности банковского счёта, а не комплексного сервиса), отличий между счётом эскроу и аккредитивом не слишком-то много. Вот номинальному счёту я для себя прочил кое-какое светлое будущее: целевые деньги (например, для детей-сирот) и инструмент для расчётов дольщиков с застройщиком, с возможностью тратить средства дольщиков на строго заданные цели, связанные с возведением дома.

Оказывается – ошибся (во всяком случае, на данном этапе). Самую чуточку промахнулся. Видимо, сравнивая две новинки, законодатель проникся к эскроу сочувствием. Ведь номинальным счетам хоть какое-то применение отыскалось (всё те же опекунские деньги), а эскроу так никто замуж и не позвал. В смысле, не начал использовать добровольно.

– Непорядок! – посочувствовал законодатель. – Негоже добру зря пропадать. Надо к делу пристроить.

И пристроили.

Смотрим свеженький, ещё тёплый закон из «большого летнего пакета» этого года -

Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Там вообще интересного много, но нас в данном случае именно эскроу интересует. Значит, первым делом заглянем в новую статью 15.4, которая должна появиться с 1 января 2017 года в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Итак, что год грядущий нам готовит? А точнее – застройщикам, дольщикам и – конечно же – банкам.

Начнём с того, что о строгой обязательности эскроу речи пока не идёт. У нас сейчас императивные предписания при правовом регулировании – вообще в третьем эшелоне (что я лично оцениваю позитивно): власть в частно-правовой сфере явным образом шашкой не машет, даёт время на привыкание и как минимум иллюзию свободы выбора. Сначала надо дать только возможность, не принуждая (как было на первом этапе, скажем, с организациями по управлению авторскими правами на коллективной основе). Посмотреть – вдруг само заработает? Не заработало – подтолкнуть: создать неудобства для тех, кто не проникся (реестр можете сами вести – но вот вам пакет обязательных требований; в СРО можете не вступать, дело же добровольное, но как работать будете? — и т.п.). И только если совсем ничего не двигается в нужную сторону – заставлять. Или решать за безмолвствующих, по принципу «без меня меня женили» (помните, как аккредитованные организации наделили правом собирать деньги в интересах всяческих поэтов, композиторов и прочих исполнителей, которые не то что не просили об этом, а вообще представления о происходящем не имели).

С эскроу всё тоже сделано грамотно: это опция. Для желающих. Только вот если застройщик решил прокредитоваться (а покажите мне застройщика, который работает без привлечения заёмных средств!) – банк может – подчёркиваю, не обязан – предусмотреть в кредитном договоре условие о включении во все договоры участия в долевом строительстве, которые будет заключать застройщик, обязанности дольщиков производить оплату через счета эскроу, открытые в этом банке.

Итак: банк МОЖЕТ «построить» застройщиков (каламбур!) и заставить их, в свою очередь, обязать дольщиков стройными рядами маршировать в банк учить слово «эскроу». (Кстати – интересное наблюдение: выдержав марку в начале статьи, очень скоро законодатель срывается с чреватого травмами языка «эскроу» на обрусевшее, нормально произносимое «условное депонирование», и начинает термины «эскроу» и «условное депонирование» использовать как синонимы).

Весь вопрос в том – ЗАХОЧЕТ ли банк? Для чего ему это надо?

Смотрим пункт 3 статьи – требования к условиям договора. Каким оно будет — условное депонирование?

Депонируемая сумма: равна цене договора участия в долевом строительстве.

Срок депонирования: равен сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, увеличенному на шесть и более месяцев.

Значит – банк точно захочет. Деньги дольщиков – вот они, все под рукой, в полном объёме. Застройщик их спрятать не сможет, и забрать быстро – не сможет, по кредиту не расплатившись. Что ещё банку надо? У застройщика – выбора нет, если хочет кредит. А дольщику – всё равно, куда деньги вносить. О нём, кстати, трогательно позаботились, удобство предусмотрели: если все нужные положения есть в договоре долевого участия, заключение отдельного договора условного депонирования денежных средств не требуется. Интересно, хотя и немножко сомнительно с точки зрения теории: отношения между дольщиком и банком регулируются договором между дольщиком и застройщиком? Зато дольщикам проще: меньше банковской бюрократии.

Дальше детально урегулированы необходимые частности:

• в каких случаях условное депонирование прекращается;
• что должно быть в кредитном договоре между банком и застройщиком (в том числе обязанности застройщика по обеспечению «информационной прозрачности» перед банком – очень узнаваемые, прямо перекочевавшие в закон из стандартной банковской практики; обязанности банка информировать застройщика о движении денег и – что интересно – размер уплачиваемых банком процентов по денежным средствам, внесенным на счета эскроу);
• как открывать, вести и закрывать счета эскроу;
• как будет отражаться условное депонирование в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (для чего вносятся правки в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

А ещё – что весьма примечательно — чётко обозначен круг заинтересованных:

«Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям и в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети "Интернет"».

На этом, на данном этапе, всё. Будет ли следующий – с увеличением градуса императивности, и не появятся ли схожие поправки в отношении договоров номинального счёта – покажет жизнь.