Выкуп арендованного помещения у государства субъектом малого предпринимательства

Здравствуйте коллеги! Сегодня планирую рассказать вам о порядке реализации положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также о том, как оспорить предлагаемую цену выкупа по выставленному договору и как составить для этого необходимый протокол разногласий.

И так начнем с того, что проинформирую как это работает в городе Москве, хотя в регионах РФ есть свои особенности, но в целом порядок одинаков.

Официально услуга обозначается как возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.
Согласно ст. 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении недвижимого имущества из государственной собственности города Москвы пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Под преимущественным правом в данной статье понимается продажа имущества без проведения торгов.

При это преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1. Арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.
2. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
3. Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Подача заявления на оказание государственной услуги и выдача результата осуществляются в службе «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20.

В соответствии с Административным регламентом, общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 30 рабочих дней, за исключением сроков приостановок.
Т.е., например, если наше ООО "Ромашка" арендует у государства (субъекта РФ) по договору аренды нежилое помещение площадью 100 кв.м. и дата заключения договора ранее 1 июля 2013 года, то наше Общество имеет право купить арендуемое помещение без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком. При этом понимаем, что задолженность по договору у Общества отсутствует.

Итак, ООО "Ромашка" согласно Административного регламента, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 199-ПП от 15.05.2012, обращается с заявлением о выкупе арендуемого помещения в Департамент городского имущества города Москвы с приложением следующего пакета документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя;
• учредительные документы.

По истечении 30-дневного срока на оказание государственной услуги субъект малого и среднего предпринимательства получает договор купли-продажи нежилого помещения.
В свою очередь за указанный период Департамент городского имущества города Москвы проводит мероприятия необходимые для проведения независимой оценки и определения рыночной стоимости выкупаемого помещения.

С одной стороны, все достаточно просто, однако существуют подводные камни, которые могут увеличить 30-дневный срок на месяцы или годы (так, например, на арендуемое ООО "Ромашка" помещение могут отсутствовать документы технического учета или отсутствовать сведения об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости и/или в Едином государственном реестре прав).
Но вот прошли месяцы и Общество получает необходимый договор купли-продажи, и если выкупная стоимость устраивает Общество, то подписываем договор и являемся счастливым обладателем приобретаемой недвижимости.

Однако если стоимость которая предложена Департаментом городского имущества города Москвы значительно отличается от наших ожиданий или рынка сложившегося в близлежащем районе, что делать в этом случае?

Вот здесь стоит обратить внимание на следующее. Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, законодатель наделил нас правом оспорить стоимость выкупаемого помещения на совершенно законных основаниях. Для этого необходимо составить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения.
Что же такое протокол разногласий?

Протокол разногласий — это документ, который дает возможность сторонам внести дополнительные параметры в договор или изменить условия без изменения текста самого договора. Обычно эта практика используется сторонами, которые располагают стандартными договорами, а протоколы используют для отдельных случаев, которые выходят за рамки обычной практики. Стоит отметить, что законодательно установленной формы для протокола разногласий не существует, однако целесообразно его составить той же формы, что и сам договор.

Образец протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости прилагаем во вложении.

В случае, если протокол разногласий будет подписан, то юридическую силу имеют именно те условия, которые указаны в нём, а не в основном тексте договора. При этом в тексте основного договора обязательно нужно сделать пометку, что он заключается с учетом протокола разногласий к нему. Иначе текст протокола не будет иметь никакой юридической силы.

При этом необходимо помнить, что протокол разногласий должен быть составлен и направлен в Департамент городского имущества города Москвы в течении 30 дней с момента получения договора купли-продажи поскольку в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

После получения протокола разногласий Департамент городского имущества города Москвы либо принимает указанную Ваим стоиомсть либо откланяет Ваш протокол. В последнем случае для урегулирования разногласий придется обращаться в суд и уже в рамках судебного разбирательства будет установлена стоимость приобритаемых нежилых помещений.